Nejvýznamnější změny, které přinese novela stavebního zákona - 1. díl

Poslanci setrvali na původním návrhu a pozměňovací návrhy senátu odmítli. Nyní zbývá jenom podpis prezidenta republiky a novela nabude účinnosti šest měsíců po jejím vyhlášení. Je proto namístě zabývat se tím, co tato diskutovaná novela stavebního zákona přinese a na jaké změny se bude v praxi potřeba připravit. Cílem tohoto článku je proto zaměřit se na některé nejvýznamnější změny a upozornit na některé výkladové nejasnosti, které novela obnáší.

1. Zjednodušení změn územně plánovací dokumentace

Samotnému umísťování a povolování staveb předchází územní plánování, v rámci něhož jednotlivé kraje a obce stanovují základní koncepci rozvoje svého území a rozhodují o tom, jaké typy záměrů budou v té které ploše přípustné a které naopak nikoliv. Pořizování územních plánu obcí a zásad územního rozvoje jednotlivých krajů (dále jen ,,ZÚR") nebo jejich změn je poměrně složitým a časově náročným postupem. Jestliže tedy investor potřebuje k uskutečnění svého záměru nejprve dosáhnout změny příslušného územního plánu, může se realizace jeho záměru oddálit i o několik let, neboť takovou dobu pořizování změn územních plánů v současnosti běžně trvá.

Novela stavebního zákona zavádí zjednodušený postup při pořizování změn územně plánovací dokumentace, který se použije v případech, kdy návrh změny neobsahuje varianty řešení. Zjednodušení spočívá v tom, že odpadá fáze společného jednání s dotčenými orgány a u změn územního plánu rovněž fáze projednání zadání. Nově bude zkrácený proces zahrnovat rozhodnutí zastupitelstva obce nebo kraje o pořízení, následně bude zpracován návrh územně plánovací dokumentace pro veřejné projednání s dotčenými orgány i veřejností, která bude mít možnost podat námitky a připomínky a poté dojde ke schválení změny územně plánovací dokumentace. Tento zjednodušený postup by měl přinést zkrácení procesu pořizování změn územních plánů a ZÚR, což lze jistě vnímat pozitivně.

2. Zkrácení lhůty pro napadení územního plánu

Další změnou je to, že se zkrátí lhůta pro možnost soudního napadení tzv. opatření obecné povahy ze současných tří let na pouze jeden rok.¹ Ve formě opatření obecní povahy se přitom vydávají územní plány, ZÚR i další akty podle stavebního zákona, například regulační plány nebo stavební uzávěry. To má vliv na možnost zrušení územního plánu nebo ZÚR, které tak nebude možné přímo napadnout po uplynutí lhůty jednoho roku od nabytí účinnosti.

Nelze však zapomínat na skutečnost, že podle nejnovější judikatury Nejvyššího správního soudu lze územní plán napadnout také v rámci žaloby proti územnímu rozhodnutí, kterou žalobce spojí s návrhem na zrušení územního plánu, na jehož základě bylo územní rozhodnutí vydáno (tzv. incidenční přezkum).² Na této možnosti přitom novela nic nemění - sice rovněž stanovuje, že lhůtu nelze prodloužit ani ve vazbě na navazující správní rozhodnutí, nicméně tato formulace nemá na možnost incidenčního přezkumu vliv. Dle Nejvyššího správního soudu totiž lze podat žalobu ve lhůtě pro společně podávanou žalobu, a to bez ohledu na lhůtu pro napadení územního plánu. Je proto otázkou, zda zkrácení lhůty pro přímé napadení územního plánu na jeden rok nezpůsobí nárůst počtu návrhu v rámci incidenčního přezkumu i po této lhůtě.

3. Více času pro zpracování nových územních plánů

Pro města a obce je pak z praktického hlediska významné prodloužení lhůty pro pořízení nových územních plánů o dva roky, a to do konce roku 2022. Stavební zákon totiž všem obcím stanovoval povinnost vydat nové územní plány ve formě podle současného stavebního zákona s tím, že pokud k jejich vydání nedojde do roku 2020, ztratí původní územní plány pořízené podle předchozího stavebního zákona platnost. To by mohlo mít pro řadu měst významné negativní důsledky. Z tohoto důvodu proto došlo k prodloužení uvedené lhůty, což uvítají zejména velká města, která doposud nové územní plány nemají (například Praha a Brno).

Novela dále přináší obcím zajímavou možnost, aby ve svém územním plánu rovnou stanovily detailnější regulaci pro určitou část svého území, která by doposud byla pro přílišnou podrobnost nepřípustná a musela by být vymezena formou samostatného regulačního plánu. Nově bude totiž možné vymezit přímo část územního plánu s prvky regulačního plánu. Toto řešení nicméně bude muset být výslovně uvedeno již v rozhodnutí zastupitelstva obce o pořízení územního plánu či jeho změny nebo v zadání územního plánu.³

4. Územní a stavební řízení - zjednodušené postupy a společná řízení

Novela si kladla za cíl urychlit a zjednodušit povolovací procesy v oblasti územního plánování a stavebního řádu a tím přispět také k urychlení výstavby v České republice. Za účelem zjednodušení a urychlení výstavby novela používá dva základní mechanismy. Jednak rozšiřuje okruh záměrů, pro které lze využít zjednodušené postupy (tedy územní souhlas a ohlášení) na stavby pro bydlení a pro rodinnou rekreaci bez ohledu na jejich výměru⁴ (doposud byly omezeny výměrou do 150 m2), skleníky, bazény apod.⁵

Druhým nástrojem, jež má povolování staveb urychlit, je sloučení jednotlivých povolovacích procesů do jednoho řízení, čímž by mělo dle Ministerstva pro místní rozvoj dojít k odstranění duplicitních postupů. Novela upravuje tři nové typy integrovaných postupů:

a) Územní řízení spojené s posuzováním vlivů na životní prostředí (tzv. EIA)

b) Společné územní a stavební řízení

c) Společné územní a stavební řízení spojené s EIA

Využití těchto integrovaných postupů však není povinné a každý stavebník si tedy může zvolit, zda je využije nebo se vydá klasickou cestou samostatného územního a stavebního řízení.

Nutno podotknout, že některé společné postupy sebou mohou nést úskalí a že někdy může být pro stavebníka paradoxně výhodnější využít jednotlivé vzájemně oddělené procesy. Například v případě územního řízení spojeného s EIA musí stavebník k žádosti přiložit jak dokumentaci pro územní řízení, tak dokumentaci EIA. Následně se územní řízení přeruší a vede se proces vydávání závazného stanoviska EIA. Nicméně v rámci stanoviska EIA stanoví příslušný orgán řadu závazných podmínek, které musí stavebník splnit (např. různé druhy kompenzačních opatření, které zmírňují dopad na životní prostředí a veřejné zdraví). Tím pádem je však velice pravděpodobné, že na základě stanoviska EIA bude muset dojít k úpravě již zpracované projektové dokumentace pro územní řízení a až následně bude moci územní řízení pokračovat. Přepracování projektové dokumentace bývá přitom časově i finančně náročné. Proto může být mnohdy pro stavebníka výhodnější nejprve získat souhlasné stanovisko EIA a až poté na jeho základě zpracovat dokumentaci pro územní řízení.

5. Přenos pravomocí na speciální stavební úřady

Dalším úskalím integrovaných postupů je skutečnost, že v případě společného územního a stavebního řízení dojde nově v některých případech k přechodu příslušnosti z obecních stavebních úřadů na tzv. speciální stavební úřady. Doposud totiž platilo, že k územnímu řízení byl příslušný vždy obecný stavební úřad a speciální stavební úřady (tj. vodoprávní úřady, silniční správní úřady apod.) vedly u zvláštních typů staveb, jakými jsou například vodní díla nebo dopravní stavby pouze stavební řízení. Nově jsou však k vydání společného povolení příslušné speciální stavební úřady, které tak budou řešit i otázky spadající nyní do územního řízení, s nimiž doposud v rámci své činnosti neměly zkušenost. Může tedy nějakou dobu trvat, než se speciální stavební úřady s touto svou novou kompetencí obeznámí.

6. Změna okruhu účastníků řízení - vyloučení spolků

Kromě změn v příslušnosti stavebních úřadů novela mění také okruh účastníků územního a stavebního řízení, a to prostřednictvím změny § 70 zákona o ochraně přírody a krajiny. Právě toto ustanovení doposud umožňovalo spolkům, jejichž předmětem činnosti je ochrana přírody a krajiny, aby se přihlásily do územních a stavebních řízení jako jejich účastníci. Nově se však mohou na základě tohoto ustanovení účastnit jen řízení podle zákona o ochraně přírody a krajiny, nikoliv tedy řízení upravených ve stavebním zákoně. Environmentální spolky se nicméně i nadále budou moci za stanovených podmínek účastnit územních a stavebních řízení v případě záměrů vyžadujících posouzení vlivů na životní prostředí EIA, tedy například v případě významných silnic nebo velkých průmyslových staveb.

Autorka: Alžbeta Rosinová, Frank Bold právníci - www.fbadvokati.cz

Pokračování zítra..