Téma starých nevyužívaných továren, industriálních a jiných objektů je tématem globálním
Brněnská inspirace
říká ing. Jiří Fajkus, generální ředitel evropské realitní skupiny Real Spektrum Group.
Příkladem úspěšné revitalizace brownfields bývají pravidelně zmiňovány londýnské říční doky. Tím je obvykle téma vyčerpáno. Proč se nedaří mnohé projekty uskutečnit?
Je tomu tak nejen pro vysokou závažnost tohoto fenoménu postindustriální společnosti z hlediska ekonomického, sociálního, ekologického i urbanistického, ale i z důvodu limitů nové rezidenční, komerční, či průmyslové výstavby tzv. na zelené louce. Obvykle jsou zdůrazňována rizika kontaminace, vysokých rekonstrukčních nákladů a související infrastrukturální a provozně-technická problematika znovuoživování brownfields spolu s legislativními a majetkoprávními aspekty participace veřejných a soukromých finančních zdrojů. Takže není divu, že reálná situace kolem brownfields u nás není zrovna nejrůžovější.
V okolí mnohých měst již není kde stavět - zelené louky došly. Přitom brownfields lze najít i v těch nejdražších lokalitách nedaleko centra. Přišel již jejich čas?
Revitalizace starých průmyslových areálů je aktivita nejen celospolečensky prospěšná, ale představuje naprosto legitimní segment realitního trhu s velmi vysokým růstovým potenciálem. Tento realitní sortiment má svá specifická rizika, ale také výnosy a jeho význam poroste.
Vše ale bude otázkou peněz, protože revitalizace brownfields je na ně mimořádně náročná. Co říkáte poslednímu rozhodnutí EU, že developerské společnosti nebudou smět až do roku 2013 na revitalizaci brownfields čerpat peníze z evropských fondů?
Jde přinejmenším o zprávu zvláštní, překvapivou a nepochopitelnou. V České republice byly zmapovány stovky brownfieldů, které se bez dotací nezregenerují. Přitom právě soukromí investoři měli hrát rozhodující roli při revitalizaci rozsáhlých území, jejichž další využití vyžaduje zásadní zásah. Evropské peníze měly kompenzovat dodatečné náklady spojené s investicí do zanedbaných areálů. Měly tak motivovat developery, aby nedávali vždy přednost výstavbě na zelené louce.
Pojďme se podívat na konkrétní situaci v této oblasti v Brně, které svou průmyslovou tradicí tvoří učebnicový příklad vzniku problematiky brownfields a potřeby jejich revitalizace.
V Brně vznikla po roce 1989 v souvislosti s restrukturalizací a útlumem tradičního strojírenského a textilního průmyslu celá řada brownfields. Jejich specifickým rysem je, že mnoho z nich nacházíme v blízkosti městského centra. Tím je do značné míry předurčen i způsob jejich znovuoživení a škála funkcí jejich budoucího využití.
Jestliže např. v té části brněnského Zetoru, kterou jeho slovenský vlastník, společnost HTC, nebude potřebovat k dalšímu podnikání, lze, vzhledem k perifernímu umístění pozemků, uvažovat i s budoucími industriálními funkcemi (např. pro logistický park), pak centrální umístění některých bývalých textilek (bývalá Mosilana či Vlněna) vylučuje pokračování výroby, a zužuje tak budoucí využitelnost na rezidenční, obchodní či kancelářskou funkci s nutným doplněním o společenské, kulturní a volnočasové aktivity.
Právě role municipality v komplexním řešení revitalizace brownfields je nezastupitelná. Jaký je postoj magistrátu?
Statutární město Brno věnuje této problematice zvýšenou pozornost. Jde zde nejen o celkové zmapování předmětných území a monitoring postupných revitalizačních kroků, ale i aktivní zapojení Magistrátu města Brna při zajišťování potřebných finančních prostředků například ze zdrojů EU. Pilotním projektem vskutku urbanistické revitalizace brownfields se může stát bývalá brněnská Zbrojovka, která svou rozlohou a polohou v širším městském centru může představovat reprezentativní ukázku revitalizačních aktivit ve městě Brně.
I přes obtíže se bývalé průmyslové objekty a areály v Brně stávají předmětem zvýšené pozornosti investorů. Aktivní jsou například izraelští developeři.
Před časem jsme posuzovali záměr izraelských investorů postavit na několika hektarech bývalého textilního závodu Vlněna (v těsném sousedství s pozemky budoucího projektu EUROPOINT a přes ulici s Vaňkovkou ) 50 000 čtverečních metrů bytů a dalších 50 000 čtverečních metrů obchodů a služeb. Izraelské investice vstupují i do dalších textilních brownfields v Brně, jak to vidíme například u jednoho z bývalých závodů Mosilany, kterou získala pro svou SPV Alfa Properties společnost KEEN CAPITAL, která se majetkově angažuje i v bývalé textilce Vlněna.
Také společnost CTP Invest a nizozemský developer Remon Voss, známý realizací průmyslových zón a kancelářských parků nejen v Brně, vidí kromě greenfields investiční příležitosti právě ve starých průmyslových areálech, jako např. v bývalých brněnských škrobárnách s původním revitalizačním projektem irských developerů Red Group, využívajícím opět sousedství s projektem EUROPOINT a budoucí novou polohou hlavního vlakového nádraží.
Kde hledáte inspiraci při revitalizaci brownfields v Brně?
Realizovali jsme exkluzivní prodej nepotřebného nemovitého majetku a.s. Královopolská v rámci procesu vyrovnání s věřiteli, což umožnilo oživit mnoho hektarů průmyslového areálu, vnést nové podnikání do prázdných továrních hal a nastartovat provoz jednoho z největších bývalých brněnských zaměstnavatelů.
Podíleli jsme se na úspěšné komplexní restrukturalizaci bývalé textilní společnosti Mosilana prodejem několika jejích výrobních závodů v Brně. Pronajímali jsme nebytové plochy ve čtyřhektarovém areálu společnosti Lanarest, kde vzniklo jakési podnikatelské "město ve městě" s více než stovkou nájemců. Obsadili jsme rekonstruované haly firmy Chapell v brněnských Modřicích atd.
Vlajkovou lodí revitalizace brownfields v Brně je nepochybně projekt společnosti ECE, známá Vaňkovka. Vzniklé obchodní centrum, doplněné o společensky prospěšné aktivity včetně galerie moderního umění, vzniklé revitalizací bývalé strojírny a slévárny mezi vlakovým a autobusovým nádražím, získalo již nejedno ocenění a může být příkladem i dalším městům, např. Ostravě s jejím urbanistickým projektem Karolina.
A především! V novém jižním centru Brna řečeno slovy brněnského primátora Romana Onderky: stavíme celé nové město na dvousethektarovém území v přímé návaznosti na historické jádro Brna. Podmínkou realizace tohoto největšího rozvojového záměru v Brně je rekonstrukce železničního uzlu Brno v odsunuté poloze. Tento mimořádný urbanistický projekt nabídne developerům 60 hektarů rozvojových ploch nejen na zelené louce, ale částečně i při revitalizaci brownfields. n
AUTOR: Jiří Kučera
Příkladem úspěšné revitalizace brownfields bývají pravidelně zmiňovány londýnské říční doky. Tím je obvykle téma vyčerpáno. Proč se nedaří mnohé projekty uskutečnit?
Je tomu tak nejen pro vysokou závažnost tohoto fenoménu postindustriální společnosti z hlediska ekonomického, sociálního, ekologického i urbanistického, ale i z důvodu limitů nové rezidenční, komerční, či průmyslové výstavby tzv. na zelené louce. Obvykle jsou zdůrazňována rizika kontaminace, vysokých rekonstrukčních nákladů a související infrastrukturální a provozně-technická problematika znovuoživování brownfields spolu s legislativními a majetkoprávními aspekty participace veřejných a soukromých finančních zdrojů. Takže není divu, že reálná situace kolem brownfields u nás není zrovna nejrůžovější.
V okolí mnohých měst již není kde stavět - zelené louky došly. Přitom brownfields lze najít i v těch nejdražších lokalitách nedaleko centra. Přišel již jejich čas?
Revitalizace starých průmyslových areálů je aktivita nejen celospolečensky prospěšná, ale představuje naprosto legitimní segment realitního trhu s velmi vysokým růstovým potenciálem. Tento realitní sortiment má svá specifická rizika, ale také výnosy a jeho význam poroste.
Vše ale bude otázkou peněz, protože revitalizace brownfields je na ně mimořádně náročná. Co říkáte poslednímu rozhodnutí EU, že developerské společnosti nebudou smět až do roku 2013 na revitalizaci brownfields čerpat peníze z evropských fondů?
Jde přinejmenším o zprávu zvláštní, překvapivou a nepochopitelnou. V České republice byly zmapovány stovky brownfieldů, které se bez dotací nezregenerují. Přitom právě soukromí investoři měli hrát rozhodující roli při revitalizaci rozsáhlých území, jejichž další využití vyžaduje zásadní zásah. Evropské peníze měly kompenzovat dodatečné náklady spojené s investicí do zanedbaných areálů. Měly tak motivovat developery, aby nedávali vždy přednost výstavbě na zelené louce.
Pojďme se podívat na konkrétní situaci v této oblasti v Brně, které svou průmyslovou tradicí tvoří učebnicový příklad vzniku problematiky brownfields a potřeby jejich revitalizace.
V Brně vznikla po roce 1989 v souvislosti s restrukturalizací a útlumem tradičního strojírenského a textilního průmyslu celá řada brownfields. Jejich specifickým rysem je, že mnoho z nich nacházíme v blízkosti městského centra. Tím je do značné míry předurčen i způsob jejich znovuoživení a škála funkcí jejich budoucího využití.
Jestliže např. v té části brněnského Zetoru, kterou jeho slovenský vlastník, společnost HTC, nebude potřebovat k dalšímu podnikání, lze, vzhledem k perifernímu umístění pozemků, uvažovat i s budoucími industriálními funkcemi (např. pro logistický park), pak centrální umístění některých bývalých textilek (bývalá Mosilana či Vlněna) vylučuje pokračování výroby, a zužuje tak budoucí využitelnost na rezidenční, obchodní či kancelářskou funkci s nutným doplněním o společenské, kulturní a volnočasové aktivity.
Právě role municipality v komplexním řešení revitalizace brownfields je nezastupitelná. Jaký je postoj magistrátu?
Statutární město Brno věnuje této problematice zvýšenou pozornost. Jde zde nejen o celkové zmapování předmětných území a monitoring postupných revitalizačních kroků, ale i aktivní zapojení Magistrátu města Brna při zajišťování potřebných finančních prostředků například ze zdrojů EU. Pilotním projektem vskutku urbanistické revitalizace brownfields se může stát bývalá brněnská Zbrojovka, která svou rozlohou a polohou v širším městském centru může představovat reprezentativní ukázku revitalizačních aktivit ve městě Brně.
I přes obtíže se bývalé průmyslové objekty a areály v Brně stávají předmětem zvýšené pozornosti investorů. Aktivní jsou například izraelští developeři.
Před časem jsme posuzovali záměr izraelských investorů postavit na několika hektarech bývalého textilního závodu Vlněna (v těsném sousedství s pozemky budoucího projektu EUROPOINT a přes ulici s Vaňkovkou ) 50 000 čtverečních metrů bytů a dalších 50 000 čtverečních metrů obchodů a služeb. Izraelské investice vstupují i do dalších textilních brownfields v Brně, jak to vidíme například u jednoho z bývalých závodů Mosilany, kterou získala pro svou SPV Alfa Properties společnost KEEN CAPITAL, která se majetkově angažuje i v bývalé textilce Vlněna.
Také společnost CTP Invest a nizozemský developer Remon Voss, známý realizací průmyslových zón a kancelářských parků nejen v Brně, vidí kromě greenfields investiční příležitosti právě ve starých průmyslových areálech, jako např. v bývalých brněnských škrobárnách s původním revitalizačním projektem irských developerů Red Group, využívajícím opět sousedství s projektem EUROPOINT a budoucí novou polohou hlavního vlakového nádraží.
Kde hledáte inspiraci při revitalizaci brownfields v Brně?
Realizovali jsme exkluzivní prodej nepotřebného nemovitého majetku a.s. Královopolská v rámci procesu vyrovnání s věřiteli, což umožnilo oživit mnoho hektarů průmyslového areálu, vnést nové podnikání do prázdných továrních hal a nastartovat provoz jednoho z největších bývalých brněnských zaměstnavatelů.
Podíleli jsme se na úspěšné komplexní restrukturalizaci bývalé textilní společnosti Mosilana prodejem několika jejích výrobních závodů v Brně. Pronajímali jsme nebytové plochy ve čtyřhektarovém areálu společnosti Lanarest, kde vzniklo jakési podnikatelské "město ve městě" s více než stovkou nájemců. Obsadili jsme rekonstruované haly firmy Chapell v brněnských Modřicích atd.
Vlajkovou lodí revitalizace brownfields v Brně je nepochybně projekt společnosti ECE, známá Vaňkovka. Vzniklé obchodní centrum, doplněné o společensky prospěšné aktivity včetně galerie moderního umění, vzniklé revitalizací bývalé strojírny a slévárny mezi vlakovým a autobusovým nádražím, získalo již nejedno ocenění a může být příkladem i dalším městům, např. Ostravě s jejím urbanistickým projektem Karolina.
A především! V novém jižním centru Brna řečeno slovy brněnského primátora Romana Onderky: stavíme celé nové město na dvousethektarovém území v přímé návaznosti na historické jádro Brna. Podmínkou realizace tohoto největšího rozvojového záměru v Brně je rekonstrukce železničního uzlu Brno v odsunuté poloze. Tento mimořádný urbanistický projekt nabídne developerům 60 hektarů rozvojových ploch nejen na zelené louce, ale částečně i při revitalizaci brownfields. n
AUTOR: Jiří Kučera
Zdroj:HN
Sdílet článek na sociálních sítích
