Stavební zákon, i přes původní očekávání, stavebníkům situaci neulehčil, naopak zhoršil i to, co dřív fungovalo.
Chceme novelu, volají developeři
Jednodušší stavební řízení a méně obstrukcí ze strany úřadů i nejrůznějších občanských sdružení. S takovými očekáváními přivítali stavebníci všech velikostí nový stavební zákon, který začal platit na počátku loňského roku. Dvanáct měsíců fungování ale ukázalo, že očekávání byla naprosto lichá. Zákon nic moc nezjednodušil, naopak se v některých situacích ukázal podstatně horší, než původní právní úprava.
Už teď proto projednává Poslanecká sněmovna novelu tohoto zákona, která by měla vyřešit nejspornější body i některé vyslovené chyby (včetně formálních) a měla by také vysvětlil nejasné definice dosavadní právní úpravy. Pokud vše půjde hladce, do třetího čtení by se novela měla dostat v únoru.
KONCENTRACE? NEJSOU LIDI. Mezi výhody nového stavebního zákona měla patřit i koncentrace žádosti o stavební povolení pod "jednu střechu". Mělo se ulehčit zejména drobným stavbařům, ne vždy se ale zjednodušení povedlo. Je sice možné postavit dům na ohlášení, na přístavbu je ale potřeba mnoho papírování. Stejně tak stavebnímu povolení i nadále podléhá většina úprav v bytech činžovních domů (výměna topení, posun příček apod.).
Něco se i podařilo. Jak uvedl Pavel Weishaupt z developerské společnosti Codeco na semináři Stavebního fóra věnovaného právě tomuto zákonu, pokud si chce někdo například na stavbu stěžovat, musí si na ni stěžovat jako na celek - dříve mohl kdokoliv kdykoliv napadnout jakoukoliv část stavebního řízení.
Na druhou stranu ani s těmito stížnostmi to není úplně jednoduché. Správní soudy, které tento druh žalob měly řešit, nejsou podle dosavadních zkušeností tak rychlé, jak se čekalo. Projednávání je tak opět dlouhé a drahé.
Najdou se ale i další zápory. Podle zkušeností výkonného ředitele Central Group Aleše Novotného bylo záměrem novely stavebního zákona především koncentrovat řízení, dosáhnout zkrácení lhůt a nastavit jasný harmonogram řízení, včetně sjednocení postupů jednotlivých úřadů. "Problémem ovšem zůstává, že řada orgánů, např. památkáři, stavební úřady nebo hygiena, nejsou na takovou koncentraci personálně připravena. Smutným důsledkem tohoto faktu je potom stav, kdy stavebník není objektivně schopen některých vyjádření dotčených orgánů dosáhnout v řádné lhůtě a stavební úřad pak nemá jinou možnost, než žádost zamítnout, namísto toho, aby řízení jen přerušil jako dříve," uvedl Novotný.
"Navíc k žádoucímu sjednocení výkladu zákona mezi stavebními úřady a dotčenými orgány také nedošlo, protože celá řada z nich se řídí jinými předpisy, které nebyly důsledně novelizovány a koordinovány s novým stavebním zákonem," dodal Novotný. Jednotlivé stavební úřady a další instituce si tedy často konkrétní ustanovení zákona vykládají velmi odlišně a stavebník nemá jinou možnost, než se těmto diferencím přizpůsobit.
Podle Zuzany Doležalové z ECM bylo základní ideou nového zákona zjednodušení získávání povolení (stavebního povolení, územního rozhodnutí atd.). To se možná podařilo u malých projektů na úrovni soukromých žadatelů. "Nicméně my jsme v tomto ohledu nezaznamenali žádnou změnu. V otázce velkých investic je proces získávání povolení stejně složitý jako předtím. Navíc mnoho subjektů také naráží na různou interpretaci zákona jednotlivými úřady a na špatnou implementaci. Což je ovšem přirozeným jevem každé změny a je otázkou času, kdy se vše vyladí," dodala Doleželová.
ZELENÉ PŘEKÁŽKY. Nový zákon otevřel prostor pro protahování stavebního řízení, více lidí se může v průběhu tohoto řízení ke stavbě vyjadřovat. Což platí jak pro malé, tak pro velké stavby. V praxi to znamená výrazný nárůst obstrukcí. "Takové množství občanských iniciativ na ochranu kdečeho zde ještě nikdy nebylo," uvedl jeden z developerů, který si nepřál být jmenován. Podle zkušeností stavebníků se řada lidí chce tímto způsobem zviditelnit, někteří z nich pak očekávají i finanční prospěch. Založit občanské sdružení je poměrně jednoduché a zpomalit stavební řízení také. Problémem podle stavebníků je, že současná inflace některých ochránců přírody může ve svých důsledcích vést ke zhoršení celkové situace s přírodou - čím dál víc se na ně pohlíží nikoliv jako na řádné hlídače nepodařených staveb, ale jako na potížisty, kteří hledají zisk za každou cenu.
"Příslušná česká legislativa, vzniklá v euforii 90. let, jde v tomto ohledu přes či za standardy mezinárodního nebo unijního práva. U nás jsou tito ochránci veřejných zájmů procesně zvýhodněni a nový zákon to neodstranil," upozornil Jan Mareček ze Společnosti pro stavební právo.
PROBLÉMY S PLOTEM. Podle nového zákona je u stavby plotu nebo přístavby domu podstatně obtížnější stavební řízení než u samotné budovy. Zatímco na výstavbu rodinného domku nyní stačí za jistých podmínek pouze ohlášení, na dostavbu části domu je potřeba absolvovat celé stavební řízení se všemi průvodními jevy. Což by měl novela, projednávaná v parlamentu, odstranit.
Zjednodušit by se měl také režim při stavbách plotů. Zatím platí, že kdo si chce postavit plot vyšší než 1,8 m nebo plot hraničící s veřejným prostranstvím a veřejnou pozemní komunikací, musí požádat o stavební povolení. To s sebou současně přináší i povinnost zpracování stavební dokumentace autorizovanou osobou a neumožňuje to provádět stavbu svépomocí (přičemž většina "normálních" lidí si právě plot staví svépomocí, jeho cena by se jinak mohla vyšplhat i na pár set tisíc korun). Podle navržené úpravy bude u takových plotů nadále stačit pouze územní souhlas.
Developerským společnostem a investorům větších projektů má zase situaci usnadnit úprava povolovacího řízení pro malé stavby, které jsou součástí většího stavebního souboru.
Velkým problémem je i zákaz staveb v nezastavěném území u obcí, které ještě nemají hotový územní plán. Celkový počet těchto obcí dosahuje dvou a půl tisíce, přičemž v celé ČR je 6250 obcí. Ty, které jsou postiženy zákazem, chtějí legislativu uvolnit.
Obce měly za úkol do pěti let předělat územní plány (schválené před účinností nového stavebního zákona) a ne všechny obce to (vcelku logicky) stihly. V novele se navrhuje prodloužit termín do roku 2015. Příprava a pořízení nových územních plánů obcí je finančně a časově náročnou záležitostí, která se významně dotkne rozpočtu zejména malých obcí. V souvislosti se zvýšenou poptávkou lze podle expertů očekávat i zvýšení ceny projekčních prací.
KOMU ZÁKON PROSPĚL. Zákon přece jen přinesl pár dobrých změn. Zjednodušil situaci drobným individuálním stavebníkům (pokud si nechtějí udělat přístavbu nebo plot a nezkomplikují si samostatným stavebním řízením život na pár let dopředu).
Výborná je podle dosavadních zkušeností i změna doručování o stavebním rozhodnutí - v případě velkého množství vlastníků v okolí stavby už je není potřeba "nahánět" doporučeným dopisem, ale stačí je informovat prostřednictvím veřejné vyhlášky. Což je dobré například na vesnicích nebo u roztříštěné vlastnické struktury okolních nemovitostí.
Jak uvedl Radek Polák ze společnosti Sekyra Group, nový stavební zákon zrychlil práci stavebních úřadů, zejména pokud se týká oblasti, která vymezuje změnu stavby před dokončením. "Díky tomu mírně urychlil výstavbu našich administrativních, rezidenčních i jiných projektů, například East Building na Praze 4 nebo Národní technické knihovny v Praze 6. Navzdory tomu nelze jednoznačně říci, že by upravený zákon změnil podmínky přípravy a samotné realizace staveb zcela zásadním způsobem," dodal Radek Polák.
AUTOR: Julie Hrstková
plus
Co se povedlo:
Stavba rodinného domu je jednodušší.
Zjednodušila se změna stavby před jejím dokončením.
minus
Díry v zákoně:
Povolení stavby plotu nebo přístavby domu je složitější než stavba nového objektu.
Už teď proto projednává Poslanecká sněmovna novelu tohoto zákona, která by měla vyřešit nejspornější body i některé vyslovené chyby (včetně formálních) a měla by také vysvětlil nejasné definice dosavadní právní úpravy. Pokud vše půjde hladce, do třetího čtení by se novela měla dostat v únoru.
KONCENTRACE? NEJSOU LIDI. Mezi výhody nového stavebního zákona měla patřit i koncentrace žádosti o stavební povolení pod "jednu střechu". Mělo se ulehčit zejména drobným stavbařům, ne vždy se ale zjednodušení povedlo. Je sice možné postavit dům na ohlášení, na přístavbu je ale potřeba mnoho papírování. Stejně tak stavebnímu povolení i nadále podléhá většina úprav v bytech činžovních domů (výměna topení, posun příček apod.).
Něco se i podařilo. Jak uvedl Pavel Weishaupt z developerské společnosti Codeco na semináři Stavebního fóra věnovaného právě tomuto zákonu, pokud si chce někdo například na stavbu stěžovat, musí si na ni stěžovat jako na celek - dříve mohl kdokoliv kdykoliv napadnout jakoukoliv část stavebního řízení.
Na druhou stranu ani s těmito stížnostmi to není úplně jednoduché. Správní soudy, které tento druh žalob měly řešit, nejsou podle dosavadních zkušeností tak rychlé, jak se čekalo. Projednávání je tak opět dlouhé a drahé.
Najdou se ale i další zápory. Podle zkušeností výkonného ředitele Central Group Aleše Novotného bylo záměrem novely stavebního zákona především koncentrovat řízení, dosáhnout zkrácení lhůt a nastavit jasný harmonogram řízení, včetně sjednocení postupů jednotlivých úřadů. "Problémem ovšem zůstává, že řada orgánů, např. památkáři, stavební úřady nebo hygiena, nejsou na takovou koncentraci personálně připravena. Smutným důsledkem tohoto faktu je potom stav, kdy stavebník není objektivně schopen některých vyjádření dotčených orgánů dosáhnout v řádné lhůtě a stavební úřad pak nemá jinou možnost, než žádost zamítnout, namísto toho, aby řízení jen přerušil jako dříve," uvedl Novotný.
"Navíc k žádoucímu sjednocení výkladu zákona mezi stavebními úřady a dotčenými orgány také nedošlo, protože celá řada z nich se řídí jinými předpisy, které nebyly důsledně novelizovány a koordinovány s novým stavebním zákonem," dodal Novotný. Jednotlivé stavební úřady a další instituce si tedy často konkrétní ustanovení zákona vykládají velmi odlišně a stavebník nemá jinou možnost, než se těmto diferencím přizpůsobit.
Podle Zuzany Doležalové z ECM bylo základní ideou nového zákona zjednodušení získávání povolení (stavebního povolení, územního rozhodnutí atd.). To se možná podařilo u malých projektů na úrovni soukromých žadatelů. "Nicméně my jsme v tomto ohledu nezaznamenali žádnou změnu. V otázce velkých investic je proces získávání povolení stejně složitý jako předtím. Navíc mnoho subjektů také naráží na různou interpretaci zákona jednotlivými úřady a na špatnou implementaci. Což je ovšem přirozeným jevem každé změny a je otázkou času, kdy se vše vyladí," dodala Doleželová.
ZELENÉ PŘEKÁŽKY. Nový zákon otevřel prostor pro protahování stavebního řízení, více lidí se může v průběhu tohoto řízení ke stavbě vyjadřovat. Což platí jak pro malé, tak pro velké stavby. V praxi to znamená výrazný nárůst obstrukcí. "Takové množství občanských iniciativ na ochranu kdečeho zde ještě nikdy nebylo," uvedl jeden z developerů, který si nepřál být jmenován. Podle zkušeností stavebníků se řada lidí chce tímto způsobem zviditelnit, někteří z nich pak očekávají i finanční prospěch. Založit občanské sdružení je poměrně jednoduché a zpomalit stavební řízení také. Problémem podle stavebníků je, že současná inflace některých ochránců přírody může ve svých důsledcích vést ke zhoršení celkové situace s přírodou - čím dál víc se na ně pohlíží nikoliv jako na řádné hlídače nepodařených staveb, ale jako na potížisty, kteří hledají zisk za každou cenu.
"Příslušná česká legislativa, vzniklá v euforii 90. let, jde v tomto ohledu přes či za standardy mezinárodního nebo unijního práva. U nás jsou tito ochránci veřejných zájmů procesně zvýhodněni a nový zákon to neodstranil," upozornil Jan Mareček ze Společnosti pro stavební právo.
PROBLÉMY S PLOTEM. Podle nového zákona je u stavby plotu nebo přístavby domu podstatně obtížnější stavební řízení než u samotné budovy. Zatímco na výstavbu rodinného domku nyní stačí za jistých podmínek pouze ohlášení, na dostavbu části domu je potřeba absolvovat celé stavební řízení se všemi průvodními jevy. Což by měl novela, projednávaná v parlamentu, odstranit.
Zjednodušit by se měl také režim při stavbách plotů. Zatím platí, že kdo si chce postavit plot vyšší než 1,8 m nebo plot hraničící s veřejným prostranstvím a veřejnou pozemní komunikací, musí požádat o stavební povolení. To s sebou současně přináší i povinnost zpracování stavební dokumentace autorizovanou osobou a neumožňuje to provádět stavbu svépomocí (přičemž většina "normálních" lidí si právě plot staví svépomocí, jeho cena by se jinak mohla vyšplhat i na pár set tisíc korun). Podle navržené úpravy bude u takových plotů nadále stačit pouze územní souhlas.
Developerským společnostem a investorům větších projektů má zase situaci usnadnit úprava povolovacího řízení pro malé stavby, které jsou součástí většího stavebního souboru.
Velkým problémem je i zákaz staveb v nezastavěném území u obcí, které ještě nemají hotový územní plán. Celkový počet těchto obcí dosahuje dvou a půl tisíce, přičemž v celé ČR je 6250 obcí. Ty, které jsou postiženy zákazem, chtějí legislativu uvolnit.
Obce měly za úkol do pěti let předělat územní plány (schválené před účinností nového stavebního zákona) a ne všechny obce to (vcelku logicky) stihly. V novele se navrhuje prodloužit termín do roku 2015. Příprava a pořízení nových územních plánů obcí je finančně a časově náročnou záležitostí, která se významně dotkne rozpočtu zejména malých obcí. V souvislosti se zvýšenou poptávkou lze podle expertů očekávat i zvýšení ceny projekčních prací.
KOMU ZÁKON PROSPĚL. Zákon přece jen přinesl pár dobrých změn. Zjednodušil situaci drobným individuálním stavebníkům (pokud si nechtějí udělat přístavbu nebo plot a nezkomplikují si samostatným stavebním řízením život na pár let dopředu).
Výborná je podle dosavadních zkušeností i změna doručování o stavebním rozhodnutí - v případě velkého množství vlastníků v okolí stavby už je není potřeba "nahánět" doporučeným dopisem, ale stačí je informovat prostřednictvím veřejné vyhlášky. Což je dobré například na vesnicích nebo u roztříštěné vlastnické struktury okolních nemovitostí.
Jak uvedl Radek Polák ze společnosti Sekyra Group, nový stavební zákon zrychlil práci stavebních úřadů, zejména pokud se týká oblasti, která vymezuje změnu stavby před dokončením. "Díky tomu mírně urychlil výstavbu našich administrativních, rezidenčních i jiných projektů, například East Building na Praze 4 nebo Národní technické knihovny v Praze 6. Navzdory tomu nelze jednoznačně říci, že by upravený zákon změnil podmínky přípravy a samotné realizace staveb zcela zásadním způsobem," dodal Radek Polák.
AUTOR: Julie Hrstková
plus
Co se povedlo:
Stavba rodinného domu je jednodušší.
Zjednodušila se změna stavby před jejím dokončením.
minus
Díry v zákoně:
Povolení stavby plotu nebo přístavby domu je složitější než stavba nového objektu.
Zdroj:EKONOM
Sdílet článek na sociálních sítích
