Přestavba továren je finančně velmi náročná. Areály však nebývají památkově chráněné.
Zmrtvýchvstání starých fabrik
Kdokoli, kdo bydlí ve městě, na ni dříve nebo později narazí - na nepoužívanou starou tovární halu. Zjistit, kolik jich ještě je, je prakticky nemožné. Naštěstí se situace za posledních dvacet let výrazně změnila. Řada starších objektů, které už neslouží původnímu účelu, našla nový "cíl" života. Jsou z nich exkluzivní nákupní centra, fantastické byty, drahé lázně, zábavní podniky či prodejny designových předmětů. Všechny přestavby mají jedno společné, jsou finančně a časově velmi náročné. Na druhou stranu, výsledek stojí za to.
"V České republice je řada průmyslových objektů v centrech měst. Jejich původ se datuje přelomem 19. a 20. století. Většina z nich není památkově chráněná," potvrdil poradce v oblasti realit společnosti Bovis Jan Amos Havelka.
K přestavbě se nejlépe hodí bývalé textilky (viz str. 70). "Je zde nejmenší riziko znečištění," vysvětlil Havelka. Právě odstranění ekologické zátěže bývá na revitalizaci starých továren to nejdražší.
Ke zvýšené opatrnosti nicméně vyzývají památkáři. Často se totiž stává, že investor nechá cenné průmyslové stavby zbourat. "Mizí nejen autentické technologie, ale i romantika industriální éry 19. století. Málokteré z těchto areálů jsou chráněné a přitom to jsou často architektonicky špičková díla i známých architektů," říká Eva Dvořáková z Národního památkového ústavu.
Brownfields jako problém
Nevyužívané staré továrny začaly trápit města - a to na celém světě - koncem 70. let. Municipality si uvědomily, že přítomnost těchto objektů dříve či později vede k devastaci celého okolí. Prázdné objekty se staly cílem bezdomovců, vznikaly první squatty. "Slušní" lidé se pak snažili dostat ze čtvrti, kde se nalézal nějaký chátrající objekt, pryč.
Řešení tohoto problému je jednoduché: odstranit prvotní příčinu. Jinak řečeno - revitalizace brownfieldu, osiřelé výrobní haly.
Vzhledem k velké finanční náročnosti začali na tomto problému spolupracovat a finančně se podílet magistráty, soukromí investoři a fondy různých nadnárodních organizací. Často se na likvidaci potíží, respektive na odstranění "nežádoucích a nezákonných" obyvatel podílí rovněž policie. A daří se.
V České republice začaly být opuštěné průmyslové areály problémem po restrukturalizaci průmyslové výroby, zejména po odklonu od těžkého průmyslu. Problém brownfieldů se začíná řešit, ale potenciální řešitelé - kraje, města, investoři, developeři, vlastníci pozemků - se potýkají s řadou bariér. Vedle ceny jde hlavně o nejasné vlastnické vztahy i o nedostatek zkušeností.
Soukromníci se snaží
V Česku také není příliš obvyklá spolupráce soukromého a veřejného sektoru. V posledních letech přesto svítá na lepší časy: rekonstrukce či revitalizace takové nemovitosti k novému efektivnímu využívání je podporována z fondů EU. Na roky 2007 až 2013 má ČR ve fondech Evropské unie na projekty podnikatelských nemovitostí a sanaci starých ekologických zátěží k dispozici zhruba 14 miliard korun.
Řadu starých a dlouho nevyužívaných objektů zakoupily a revitalizovaly soukromé firmy. Jedním z nejznámějších brownfieldů poslední doby, který zhruba po dvaceti letech našel nový způsob využití, jsou bývalá kasárna v Praze na náměstí Republiky, nyní exkluzivní obchodní centrum Palladium.
Palladium vyrostlo na pozemku, který vymezují ulice Na Poříčí, Truhlářská a náměstí Republiky. Původním majitelem pozemku byla od 80. let 18. století armáda, která zde vybudovala rozsáhlý kasárenský komplex a stáje. Revitalizace do současné podoby začala po roce 2000.
Developer, společnost European Property Development, zvítězil v soutěži vypsané na prodej nemovitosti kasáren Jiřího z Poděbrad, a stavba po získání potřebných povolení byla zahájena v květnu 2005. Pro veřejnost se komplex otevřel koncem roku 2007.
Ojedinělá je také přeměna průmyslového areálu v Plzni na současný kancelářsko-obchodní objekt Avalon. Nový komplex vznikl kombinací demolice, přestavby a dostavby objektů na místě původního tiskařského závodu Typos. Projekt vyhrál cenu Stavba roku Plzeňského kraje 2007 mimo jiné za odvahu investora pustit se do tak náročné restrukturalizace. Centrum obsahuje kanceláře, restaurace a kavárny a maloobchodní prodejny.
Mezi známé revitalizační projekty patří i galerie Vaňkovka v centru Brna, která vznikla přestavbou a dostavbou slévárny. Oblíbené Centrum Babylon v Liberci, hotelový, kongresový, zábavní a nákupní komplex, vzniklo v roce 1997 přestavbou areálu bývalé textilní továrny Hedva.
Rájem brownfieldů je pražská čtvrť Holešovice. Nejviditelnější přestavbou prochází bývalý Měšťanský pivovar, kde v několika etapách vzniká kombinace kancelářských, maloobchodních a rezidenčních prostor. Za architektonicky hodnotnou a stylově čistou přestavbu se považuje budova, v níž nyní sídlí prodejna designového nábytku Konsepti, rovněž v Praze 7.
Přestavbou prochází také bývalá továrna na výrobu uzenin Josefa Jeřábka v Osadní ulici. Studio Olgoj Chorchoj se nyní pokouší přetvořit areál na polyfunkční komplex s obchodními, administrativními i rezidenčními prostory.
Menší projekty
V České republice je však rovněž celá řada malých revitalizovaných objektů, které vznikly přestavbou provozoven drobného podnikání. Pravděpodobně nejčastější přestavbou v severních Čechách je úprava původních driket - tzv. sklářských domků či "mačkáren" - na soukromé chaty a chalupy.
Těchto staveb jsou v oblasti Jizerských hor a Krkonoš desítky až stovky. Původní objekty, které se nacházely prakticky u každé roubenky, nabízely jednu místnost o velikosti 20 až 25 metrů, v níž se vyráběly korále a skleněné knoflíky. Někdy si pak nápaditější noví majitelé "vydláždili" podlahy zbytky skla.
Mezi větší projekty "malých rozměrů" patří například rekonstrukce bývalého objektu přádelen v Kdyni, kde byly byty pro zaměstnance. Nyní je zde muzeum. Během přestavby se musely upravit interiéry, instalovat expozice a upravit park.
AUTOR: Julie Hrstková
Brownfields
Pozemky a nemovitosti uvnitř urbanizovaného území.
Jsou opuštěné či téměř nevyužité.
Často mají ekologickou zátěž a zdevastované výrobní či jiné budovy.
V České republice jsou u nich často nepřehledné vlastnické vztahy, což regeneraci výrazně ztěžuje.
Typy brownfields
Podle původu:
Opuštěné průmyslové, energetické, těžební, skladovací, zemědělské objekty, dopravní (např. železniční pozemky, přístavy a loděnice), vojenské budovy, degradované (vybydlené) části měst, zchátralé objekty s památkovou hodnotou (industriální památky 19. stol., barokní hospodářské objekty, kláštery, špitály apod.).
Podle polohy:
1. Zastavěné území měst - v centrální části města.
2. Zastavěné území měst - ve větší vzdálenosti od městských center.
3. Příměstské zóny.
4. Okrajové části malých obcí a vesnic.
5. Mimo urbanizované území.
Podle možnosti nového využití:
1. Pozemky schopné nalézt nové využití v rámci tržních mechanismů (soukromý či veřejný developer nebo spolupráce obou).
2. Pozemky, pro které musí být nalezeno nové využití za asistence veřejných finančních prostředků (veřejný developer nebo spolupráce veřejného a soukromého sektoru).
3. Pozemky, pro které nové využití není možné nalézt a musí být rekultivovány.
Nevyužívané staré továrny začaly trápit města - a to na celém světě - koncem 70. let.
14 mld. korun
dostane Česko na revitalizaci brownfieldů od Evropské unie.
Příkladem nového využití jsou bývalá kasárna v Praze na náměstí Republiky, nyní obchodní centrum Palladium.
Postindustriální wellness
Tovární linie, obnažené cihly, beton, trámoví, sklo a ocel. K tomu moderní zařízení, hi-tech výbava a špičkové služby ve všech oblastech.
Takový by měl být výsledek přestavby bývalé továrny z roku 1842 v Žacléři do moderní podoby, která zahrnuje vedle budovy hotelu, budovy apartmánů určených k prodeji individuálním investorům, podzemních garáží i velkoryse řešené lázně, sportoviště a heliport. Součástí areálu je rovněž park a dvě velké vodní plochy. Výslednou podobu komplexu jménem Factory Yard 1842 dal architektonický ateliér D3A.
"Stavební povolení bylo vydáno, nyní probíhá výběr generálního dodavatele stavby," uvedl investor a ideový tvůrce projektu Dušan Barnáš. Stavba by měla být zahájena v příštím roce, délka trvání se odhaduje na 18 až 21 měsíců. "Nejvíce času zaberou přípravy před zahájením stavebních prací. Důležité je, aby veškeré použité materiály a zařízení odpovídaly náročným požadavkům na kvalitu. Odmítáme kompromisy," dodal Barnáš. Výsledek má dosáhnout úrovně čtyřhvězdičkovému hotelu v mezinárodním pojetí.
Stavba z poloviny devatenáctého století původně sloužila jako parní mlýn. Textilní výroba byla ukončena v roce 1992 a od té doby jsou objekty areálu prázdné. Náklady na rekonstrukci jsou vyčísleny zhruba na 400 milionů korun. "Návratnost investovaných prostředků odhadujeme na 12 až 15 let," dodal Barnáš.
Založeno: 1842
Rozloha areálu: 2,43 ha
Zastavěná plocha: 5740 m2
Podlahová plocha: 17608 m2
Zelené plochy areálu
včetně dvou vodních ploch: 18593 m2
"V České republice je řada průmyslových objektů v centrech měst. Jejich původ se datuje přelomem 19. a 20. století. Většina z nich není památkově chráněná," potvrdil poradce v oblasti realit společnosti Bovis Jan Amos Havelka.
K přestavbě se nejlépe hodí bývalé textilky (viz str. 70). "Je zde nejmenší riziko znečištění," vysvětlil Havelka. Právě odstranění ekologické zátěže bývá na revitalizaci starých továren to nejdražší.
Ke zvýšené opatrnosti nicméně vyzývají památkáři. Často se totiž stává, že investor nechá cenné průmyslové stavby zbourat. "Mizí nejen autentické technologie, ale i romantika industriální éry 19. století. Málokteré z těchto areálů jsou chráněné a přitom to jsou často architektonicky špičková díla i známých architektů," říká Eva Dvořáková z Národního památkového ústavu.
Brownfields jako problém
Nevyužívané staré továrny začaly trápit města - a to na celém světě - koncem 70. let. Municipality si uvědomily, že přítomnost těchto objektů dříve či později vede k devastaci celého okolí. Prázdné objekty se staly cílem bezdomovců, vznikaly první squatty. "Slušní" lidé se pak snažili dostat ze čtvrti, kde se nalézal nějaký chátrající objekt, pryč.
Řešení tohoto problému je jednoduché: odstranit prvotní příčinu. Jinak řečeno - revitalizace brownfieldu, osiřelé výrobní haly.
Vzhledem k velké finanční náročnosti začali na tomto problému spolupracovat a finančně se podílet magistráty, soukromí investoři a fondy různých nadnárodních organizací. Často se na likvidaci potíží, respektive na odstranění "nežádoucích a nezákonných" obyvatel podílí rovněž policie. A daří se.
V České republice začaly být opuštěné průmyslové areály problémem po restrukturalizaci průmyslové výroby, zejména po odklonu od těžkého průmyslu. Problém brownfieldů se začíná řešit, ale potenciální řešitelé - kraje, města, investoři, developeři, vlastníci pozemků - se potýkají s řadou bariér. Vedle ceny jde hlavně o nejasné vlastnické vztahy i o nedostatek zkušeností.
Soukromníci se snaží
V Česku také není příliš obvyklá spolupráce soukromého a veřejného sektoru. V posledních letech přesto svítá na lepší časy: rekonstrukce či revitalizace takové nemovitosti k novému efektivnímu využívání je podporována z fondů EU. Na roky 2007 až 2013 má ČR ve fondech Evropské unie na projekty podnikatelských nemovitostí a sanaci starých ekologických zátěží k dispozici zhruba 14 miliard korun.
Řadu starých a dlouho nevyužívaných objektů zakoupily a revitalizovaly soukromé firmy. Jedním z nejznámějších brownfieldů poslední doby, který zhruba po dvaceti letech našel nový způsob využití, jsou bývalá kasárna v Praze na náměstí Republiky, nyní exkluzivní obchodní centrum Palladium.
Palladium vyrostlo na pozemku, který vymezují ulice Na Poříčí, Truhlářská a náměstí Republiky. Původním majitelem pozemku byla od 80. let 18. století armáda, která zde vybudovala rozsáhlý kasárenský komplex a stáje. Revitalizace do současné podoby začala po roce 2000.
Developer, společnost European Property Development, zvítězil v soutěži vypsané na prodej nemovitosti kasáren Jiřího z Poděbrad, a stavba po získání potřebných povolení byla zahájena v květnu 2005. Pro veřejnost se komplex otevřel koncem roku 2007.
Ojedinělá je také přeměna průmyslového areálu v Plzni na současný kancelářsko-obchodní objekt Avalon. Nový komplex vznikl kombinací demolice, přestavby a dostavby objektů na místě původního tiskařského závodu Typos. Projekt vyhrál cenu Stavba roku Plzeňského kraje 2007 mimo jiné za odvahu investora pustit se do tak náročné restrukturalizace. Centrum obsahuje kanceláře, restaurace a kavárny a maloobchodní prodejny.
Mezi známé revitalizační projekty patří i galerie Vaňkovka v centru Brna, která vznikla přestavbou a dostavbou slévárny. Oblíbené Centrum Babylon v Liberci, hotelový, kongresový, zábavní a nákupní komplex, vzniklo v roce 1997 přestavbou areálu bývalé textilní továrny Hedva.
Rájem brownfieldů je pražská čtvrť Holešovice. Nejviditelnější přestavbou prochází bývalý Měšťanský pivovar, kde v několika etapách vzniká kombinace kancelářských, maloobchodních a rezidenčních prostor. Za architektonicky hodnotnou a stylově čistou přestavbu se považuje budova, v níž nyní sídlí prodejna designového nábytku Konsepti, rovněž v Praze 7.
Přestavbou prochází také bývalá továrna na výrobu uzenin Josefa Jeřábka v Osadní ulici. Studio Olgoj Chorchoj se nyní pokouší přetvořit areál na polyfunkční komplex s obchodními, administrativními i rezidenčními prostory.
Menší projekty
V České republice je však rovněž celá řada malých revitalizovaných objektů, které vznikly přestavbou provozoven drobného podnikání. Pravděpodobně nejčastější přestavbou v severních Čechách je úprava původních driket - tzv. sklářských domků či "mačkáren" - na soukromé chaty a chalupy.
Těchto staveb jsou v oblasti Jizerských hor a Krkonoš desítky až stovky. Původní objekty, které se nacházely prakticky u každé roubenky, nabízely jednu místnost o velikosti 20 až 25 metrů, v níž se vyráběly korále a skleněné knoflíky. Někdy si pak nápaditější noví majitelé "vydláždili" podlahy zbytky skla.
Mezi větší projekty "malých rozměrů" patří například rekonstrukce bývalého objektu přádelen v Kdyni, kde byly byty pro zaměstnance. Nyní je zde muzeum. Během přestavby se musely upravit interiéry, instalovat expozice a upravit park.
AUTOR: Julie Hrstková
Brownfields
Pozemky a nemovitosti uvnitř urbanizovaného území.
Jsou opuštěné či téměř nevyužité.
Často mají ekologickou zátěž a zdevastované výrobní či jiné budovy.
V České republice jsou u nich často nepřehledné vlastnické vztahy, což regeneraci výrazně ztěžuje.
Typy brownfields
Podle původu:
Opuštěné průmyslové, energetické, těžební, skladovací, zemědělské objekty, dopravní (např. železniční pozemky, přístavy a loděnice), vojenské budovy, degradované (vybydlené) části měst, zchátralé objekty s památkovou hodnotou (industriální památky 19. stol., barokní hospodářské objekty, kláštery, špitály apod.).
Podle polohy:
1. Zastavěné území měst - v centrální části města.
2. Zastavěné území měst - ve větší vzdálenosti od městských center.
3. Příměstské zóny.
4. Okrajové části malých obcí a vesnic.
5. Mimo urbanizované území.
Podle možnosti nového využití:
1. Pozemky schopné nalézt nové využití v rámci tržních mechanismů (soukromý či veřejný developer nebo spolupráce obou).
2. Pozemky, pro které musí být nalezeno nové využití za asistence veřejných finančních prostředků (veřejný developer nebo spolupráce veřejného a soukromého sektoru).
3. Pozemky, pro které nové využití není možné nalézt a musí být rekultivovány.
Nevyužívané staré továrny začaly trápit města - a to na celém světě - koncem 70. let.
14 mld. korun
dostane Česko na revitalizaci brownfieldů od Evropské unie.
Příkladem nového využití jsou bývalá kasárna v Praze na náměstí Republiky, nyní obchodní centrum Palladium.
Postindustriální wellness
Tovární linie, obnažené cihly, beton, trámoví, sklo a ocel. K tomu moderní zařízení, hi-tech výbava a špičkové služby ve všech oblastech.
Takový by měl být výsledek přestavby bývalé továrny z roku 1842 v Žacléři do moderní podoby, která zahrnuje vedle budovy hotelu, budovy apartmánů určených k prodeji individuálním investorům, podzemních garáží i velkoryse řešené lázně, sportoviště a heliport. Součástí areálu je rovněž park a dvě velké vodní plochy. Výslednou podobu komplexu jménem Factory Yard 1842 dal architektonický ateliér D3A.
"Stavební povolení bylo vydáno, nyní probíhá výběr generálního dodavatele stavby," uvedl investor a ideový tvůrce projektu Dušan Barnáš. Stavba by měla být zahájena v příštím roce, délka trvání se odhaduje na 18 až 21 měsíců. "Nejvíce času zaberou přípravy před zahájením stavebních prací. Důležité je, aby veškeré použité materiály a zařízení odpovídaly náročným požadavkům na kvalitu. Odmítáme kompromisy," dodal Barnáš. Výsledek má dosáhnout úrovně čtyřhvězdičkovému hotelu v mezinárodním pojetí.
Stavba z poloviny devatenáctého století původně sloužila jako parní mlýn. Textilní výroba byla ukončena v roce 1992 a od té doby jsou objekty areálu prázdné. Náklady na rekonstrukci jsou vyčísleny zhruba na 400 milionů korun. "Návratnost investovaných prostředků odhadujeme na 12 až 15 let," dodal Barnáš.
Založeno: 1842
Rozloha areálu: 2,43 ha
Zastavěná plocha: 5740 m2
Podlahová plocha: 17608 m2
Zelené plochy areálu
včetně dvou vodních ploch: 18593 m2
Sdílet článek na sociálních sítích
