Zemědělské pozemky vyšly z krize nejlépe. Jejich cena ještě poroste

Petr Ort, specialista na problematiku oceňování nemovitostí, působící na soukromé škole Bankovní institut vysoká škola (BIVŠ), považuje nákup pozemků za dobrou investici. I s krizí se podle něho tento segment vyrovnal lépe než jiné nemovitosti, s výjimkou bytů v nejlepších lokalitách. Velmi dobře se může zhodnotit také investice do zemědělské půdy. Hlavní důvod je nasnadě: štědré dotace z EU. Ty však současně trh deformují a vedou k paradoxům, jedním z nich je například to, že úrodná půda je levnější než mokřady nebo že hodnotu kravína razantně zvýší pouhý fakt, že se majitelem stane cizinec.

HN: Jak se během krize změnila hodnota pozemků?

Ve spolupráci s ministerstvem pro místní rozvoj jsme dělali analýzu nabídkových a realizovaných cen nemovitostí. U bytů byl rozdíl mezi cenou požadovanou v inzerci a cenou, za kterou se skutečně prodaly, průměrně 23 procent. To jsme celkem očekávali. U rodinných domů to bylo 15 procent, ovšem šlo o menší vzorek, protože domy se nyní skutečně příliš neprodávají. Co pro nás bylo ale skutečně překvapující, byl fakt, že u pozemků činila odchylka jen 2,6 procenta. To znamená, že pozemek, za který majitel požadoval 100 korun za metr čtvereční, se v průměru prodal za 97,60 koruny. Zjistilo se tedy, že pozemky nebyly citlivé na krizi.

HN: Jak si to vysvětlujete?

Nabídka pozemků je limitovaná, jde o nereprodukovatelný přírodní zdroj, nové vyrobit nedovedeme. Proto je i v době krize či jiných otřesů chápán jako spolehlivý uchovatel hodnot.

HN: I toto pravidlo má své výjimky. Která je nejdůležitější?

V letech 2009 až 2010 klesly ceny stavebních pozemků pro velké developerské projekty. Ty byly předtím extrémně předražené. Zatímco do roku 2008 si developeři stěžovali, že problematickým bodem je vždy předražený pozemek, dneska je potíží spíše zhoršená dostupnost úvěrů. Nejvíce se bublina nafoukla v letech 2006 až 2007. Jak klesla poptávka, tak se tato bublina trochu vyfoukla a cenová hladina se dostala zhruba na úroveň roku 2005.

HN: Jaký vývoj očekáváte v dalších letech?

Naše prognóza je, že ceny pozemků budou stoupat. Je jich k dispozici stále méně, že bychom odlesňovali či výrazně měnili územní plán patrně nehrozí. Proto si myslím, že pozemek je dobrá investice. Pokud nemá nějaké právní či technické omezení, tak jeho nákup mohu investorům doporučit.

HN: Platí to i pro zemědělskou půdu?

Do roku 2004, než jsme vstoupili do Evropské unie, zemědělskou půdu skoro nikdo nechtěl. Po vstupu do EU se sice ceny ztrojnásobily, ale stále jsme hluboko pod úrovní západních zemí. Cenový diferenciál mezi Českou republikou a Bavorskem či Rakouskem se v tuto chvíli pohybuje v poměru 1:3 až 1:4 podle bonity.

HN: Už za několik týdnů skončí přechodná omezení prodeje zemědělské půdy cizincům. Co nastane po 1. květnu?

Velkou změnu nečekám. Záleží spíše na tom, jaká bude zemědělská politika EU, jaké budou exportní dotace v Nizozemsku, protože tamní stát zárukami za úvěry i jinými nástroji nákupy pozemků podporuje.

HN: O jaká pole je největší zájem?

Vysledovali jsme úplně inverzní vztah mezi úrodností udávanou v bonitovaných půdně-ekologických jednotkách (BPEJ) a cenou. Zvláště v takových oblastech jako jsou Šumava a Krkonoše.

HN: To vypadá zvláštně. Jaký je důvod?

Klienti přeplácejí tu nejméně bonitní půdu, protože na ni mají největší dotaci. Úrodná pole se třeba na Klatovsku prodávají pětkrát levněji než podmáčené horské louky. Na nich se nemusí nic pěstovat, stačí vyhlásit ekologický program a brát dotace.

HN: Může v tom hrát roli i fakt, že z lepší půdy se platí vyšší daň?

I to má svůj vliv, ale největší deformace trhu vyplývá z dotací EU.

HN: Může hodnotě zemědělských pozemků výrazněji pomoci i prudký nárůst cen potravin na světových trzích, k němuž došlo za poslední rok?

Mně to připadá, že u nás se už pěstuje hlavně kvůli dotacím. Nedávno jsem oceňoval funkční kravín pro tisíc dojnic na okraji Klatov, který kupoval rakouský investor. Stavba samozřejmě zůstala v Čechách, dojnice se nezměnily, ale jen to, že kravín získal rakouského majitele, znamenalo trojnásobné dotace. Onen Rakušan mi říkal: "Kdybych mléko nestáčel do cisteren, ale lil na pole, tak ještě ušetřím."

PETR ORT
Vedoucí katedry podnikání a oceňování BIVŠ se podílí na vytváření cenových map.

AUTOR: Luděk Vainert
AUTOR-WEB: www.ihned.cz