Poptávka po zelených budovách poroste

Stefan de Goeij je rodákem z nizozemského Rotterdamu, ale nyní žije v Praze a působí v developerské firmě CTP na pozici vedoucího oddělení správy nemovitostí. Je zodpovědný za údržbu budov a obchodních parků. Tématem rozhovoru byl především současný trend výstavby energeticky šetrných budov, další možnosti úsporných opatření, ale i nová legislativa EU, kterou budou muset jednotlivé státy plně naplňovat od roku 2020.

OTÁZKA: Myslíte si, že nájemci poptávají energeticky úsporné budovy proto, že jim to přináší zisk v podobě úspor, nebo protože to je móda a oni chtějí prostě "jít s dobu", anebo čistě kvůli dobrému pocitu?

Nájemci v dnešní době neustále prověřují provozní náklady, aby zjistili, kde je možné ušetřit. Úspora energií je pochopitelně na předním místě. Jistá módnost tohoto trendu a dobrý pocit, že něco děláte pro přírodu, jsou určitě také důvody zájmu o tuto problematiku.

OTÁZKA: Fotovoltaické solární panely na skladových halách někdy neprovozuje developer, ale třetí strana - provozovatel solární elektrárny. Jak je to ve vašem případě?

Naše společnost v roce 2010 vybudovala celkem 12 fotovoltaických elektráren na střechách svých objektů. Elektrárny produkují až 6,2 MWp. Jsme i provozovatelem těchto elektráren a kompletně se o provoz i staráme.

OTÁZKA: Nainstalovali jste solární panely převážně na budovy v brněnském regionu. Budete pokračovat i ve všech vašich ostatních parcích?

Portfolio střech společnosti CTP disponuje prostorem až pro 70 MWp. I nadále sledujeme vývoj trhu a inovace v oblasti obnovitelných zdrojů a pokračování projektů nevylučujeme.

OTÁZKA: Jaká další opatření přispívající k energetické úspoře zavádíte při výstavbě skladových prostor?

Provoz budovy se hodnotí z různých úhlů pohledu. Základním předpokladem je energeticky úsporný obvodový plášť stavby, fasádní desky a především střecha, která je největší plochou a zároveň místem, na kterém se projevují největší tepelné ztráty. Obecný návod na izolační tloušťku nelze specifikovat. Každá stavba musí být navržena ve spolupráci s odborníkem na technologie - energetickým auditorem. Velikost a tvar budovy má významný vliv na konstrukční design a následnou energetickou spotřebu budovy.

Pokud je vyřešen obvodový plášť budovy, je vhodné vzít v úvahu také další aspekty, jako je využití energeticky úsporného systému vytápění a osvětlení. A zvláštností velkoprostorových budov je možnost regulace teploty pomocí destratifikátorů a rekuperace.

Výsledky energetického auditu využíváme pro zlepšení průmyslového developmentu; například na jakém místě je nejvhodnější umístit střešní okna. Současně spolupracujeme s poradci, kteří nám pomohou najít nejlepší řešení podle typu výroby našich zákazníků. Tady se třeba snažíme využít teplo ze strojů, které může vyhřát budovu, případně studený vzduch zvenku, který by sklad ochladil. Zabýváme se také barvami na stropech a podlahách, abychom využili případný odraz.

OTÁZKA: Praha a okolí má více než 40% podíl na celkovém trhu industriálních nemovitostí v ČR, není tu ale žádný CTPark. Proč?

CTP se soustředí především na regionální města - Plzeň, Brno a Ostravu. Důvod je jednoduchý - v CTParcích působí mnoho různých firem, které se věnují převážně výrobě. Naši klienti preferují regionální města s technickou univerzitou před hlavním městem. Například univerzita v Ostravě nabízí vzdělanou pracovní sílu. Ostrava přilákala za posledních 10 let hodně investorů a my mnoha těmto firmám poskytujeme prostorové řešení pro jejich podnikání.

Parky, které se nacházejí v Praze a okolí, jsou často typicky logistickými areály s jedinou aktivitou - logistikou a skladováním. Žádná výroba, designové centrum a další činnosti. Tedy nic z toho, co je běžné v CTParcích.

Máme velmi specifické zaměření - plně vybavené obchodní parky s nabídkou 5 unikátních typů budov. CTP garantuje plnohodnotnou správu nemovitostí s cílem zajistit dlouhodobou kvalitu. Obchodní parky mají infrastrukturu na místě, pozemky k dispozici pro účely případné expanze a jsou obsazeny mezinárodními společnostmi.

OTÁZKA: Ve vaší tiskové zprávě se uvádí, že budovy, které jste stavěli před 10 lety, nemají významně vyšší spotřebu energie než budovy nové. V čem se tedy liší skladové prostory staré od těch nových?

Pokud jde o požadavky na izolaci budov, konkrétně fasádní desky a střechu, hodnoty technických standardů se ustálily teprve zhruba v posledních deseti letech, ale měly být požadované v projektových dokumentacích už tenkrát. Teprve nedávno se však této oblasti dostalo většího důrazu.

Naše průmyslové budovy byly postaveny před 10 lety podle dnes platné legislativy, proto byly zatepleny stejným způsobem jako budovy postavené nedávno. Rozdíl je v obrovském technologickém pokroku, který se za poslední roky objevil v oblasti osvětlení, vytápění, ohřevu vody a klimatizace s odpadním teplem.

OTÁZKA: Jaké jsou nejnovější trendy v oblasti výstavby energeticky úsporných budov?

Velkým trendem a zároveň velkou výzvou v příštích 8 letech bude nová směrnice Evropské komise - EPBD II. Tato direktiva, která přináší zásadní změny do české legislativy, představuje nový termín - "budova s téměř nulovou spotřebou". Od roku 2020 budou moci získat stavební povolení pouze budovy naplňující směrnici.

Je proto důležité již dnes sledovat novou legislativu a připravit se na změny, které nás čekají v nadcházejících letech. Důraz se klade na požadavky na tepelnou izolaci budov a využití obnovitelných zdrojů, jako jsou tepelná čerpadla, fotovoltaika, biomasa atd.

Rychlý nárůst světové výstavby si vyžádal certifikaci budov, což přispěje ke zvýšení poptávky po zelených budovách především v komerčním sektoru a podnítí to jejich výstavbu. CTP využívá pro své nejnovější administrativní projekty certifikační systém BREEAM - konkrétně jde o Tower B ve Spielberk Office Centre a o IQ Ostrava.

OTÁZKA: Je možné postavit skladovou halu jako nízkoenergetickou (do 70 kWh/m2 za rok) nebo dokonce energeticky pasivní (do 15kWh/m2 za rok) budovu?

Zmíněné hodnoty se běžně využívají u rezidenčních budov se standardní výškou místností 2,6 m. Vzhledem k tomu, že celková spotřeba energií se odvíjí od plochy podlaží, jsou tyto parametry naprosto nevhodné pro ohodnocení velkoplošných hal. Navrhování budov s důrazem na energetickou úspornost je důležité, na druhou stranu dosahovat extrémních hodnot nemusí být vždy ekonomicky optimální. Je nutná analýza úspor nákladů, která se používá pro zhodnocení energetických benefitů - životnost instalací, míra návratnosti, zvyšování cen energií atd. Zmíněná evropská směrnice EPBD II se také zaměřuje na optimální úroveň výkonu.

OTÁZKA: Při hodnocení energetického auditu budov uvádíte mezinárodní systém certifikace BREEAM. Nejpoužívanější je ale soustava LEED, pak existuje DGNB a další. Jaké jsou rozdíly mezi nejznámějšími systémy hodnocení energetické náročnosti budov? Proč používáte BREEAM a ne jiný systém?

Na zpracování energetických auditů našeho portfolia spolupracujeme se společností DEA z Brna a tyto audity jsou prováděny v souladu s českými předpisy. Na ně se nevztahuje BREEAM ani LEED. Pro novou administrativní výstavbu jsme zvolili certifikační systém BREEAM, konkrétně jde o výstavbu Tower B v Brně a administrativního projektu IQ Ostrava. V roce 2011 jsme se rozhodli pro zmíněný systém, protože se nám tato metoda jevila jako vhodnější pro naši situaci a také lépe vyhovující podmínkám České republiky. To ale neznamená, že v budoucnosti nemůžeme použít pro certifikaci systém LEED.

Jak BREEAM (Building Research Establishment´s Method), tak LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) jsou předními mezinárodními hodnotícími systémy v Evropě. Přesto, že oba dva systémy používají různé metody, jejich výsledky jsou srovnatelné.

Pro lepší pochopení, zde jsou příklady opatření na základě systému BREEAM:

1. Zvláštní kontrola spočívá ve jmenování odpovědné osoby, jejímž úkolem je zajistit, aby se vaše systémy otestovaly před uvedením do provozu. To je velmi důležité kvůli jejich budoucímu řádnému fungování a optimálnímu výkonu.

2. Vytvoří se návod na užívání budovy, který poradí nájemcům, jak stavbu co nejefektivněji provozovat. Například vysvětlí nutnost zavírání oken v zimě nebo když odejdou z kanceláře, aby vypnuli FCU (Fan Coil Unit) či indukční jednotky, které zajišťují vytápění nebo chlazení prostoru.

3. Maximální využívání přirozeného denního světla místo umělého osvětlení, což rovněž přináší úsporu nákladů.

4. Elektrické, světelné, tepelné a chladicí systémy by se měly využívat pouze na místech, kde jsou opravdu potřeba.

5. Podrobné sledování využívání energie umožní zaznamenat jakékoliv nezvyklé chování uživatelů (například výjimečně vysokou spotřebu). Tedy faktory, které by za normálních okolností zůstaly neidentifikovány.

6. Lepší energetický provoz znamená více bodů, a tím i větší motivaci k nižší spotřebě energie na m2 za rok.

7. Životní cyklus nákladů a Studie obnovitelných energetických zdrojů poskytuje příležitost vybrat si systém, který je nejvýhodnější z hlediska návratnosti nákladů a proveditelnosti projektu, což umožňuje úsporu financí v delším časovém období.

8. Požadavky na zařízení výtahů také podporují významnou úsporu energie. To samé platí pro eskalátory a travelátory.

9. Vhodný výběr sanitární techniky umožní zamezit vysokým platbám v momentě, kdy začne propouštět vodu.

10. Využívá se dešťová i užitková voda. Při venkovním zavlažování se využívají dešťové senzory, aby se zamezilo plýtvání vodou, když prší.

11. Robustní design nejvíce využívaných částí budovy šetří náklady, protože se nemusí měnit tak často.

12. Zajištění odpadu z kanceláří snižuje objem směsného odpadu.

OTÁZKA: Při energetickém auditu dosáhla většina vašich budov známky B a C. Jaké parametry by musely mít, aby obdrželi známku A?

Zásady měření musí být striktně v souladu s technickou normou ČSN 73 0540. Samotná práce předpokládá detailní kalkulaci zpracovanou na základě projektové dokumentace a zdokumentování reality přímo na místě.

K získání známky A by všechny stavby, které mají nyní známku B a C, musely získat dvojnásobně tlustou tepelnou izolaci. S tím souvisí významný nárůst cen na stavební materiál, a to by nemělo příznivý ekonomický efekt. Dnes není požadována známka A pro průmyslové nemovitosti a známky B a C jsou velmi dobré. Stejné hodnocení se používá pro administrativní, rezidenční a výrobní budovy.

NOVÁ SMĚRNICE EVROPSKÉ KOMISE - EPBD II

- novela směrnice Evropského parlamentu a Rady 2010/31/EU,

- upřesňuje dokument z roku 2002 (2002/91/EU - EPBD),

- kompletní povinnost od roku 2020,

- bude se týkat všech novostaveb,

- směrnice používá pojem "budova s téměř nulovou spotřebou energie",

- parametry spotřeby energie přiblížit pasivnímu domu,

- ale energie z obnovitelných zdrojů by se měla odečítat,

- konkrétní definice záleží na jednotlivých státech,

- bude se týkat hlavně rezidenčního bydlení,

- na vytápěné průmyslové prostory zřejmě nebude tak přísná..