Vysoký standard pro nové kanceláře

Kancelářský komplex Spielberk Office Centre postavila a provozuje nizozemská firma CTP invest. Jeho první část byla uvedena do provozu v roce 2006, od té doby na rozloze 50 000 m2 vyrostlo jedenáct objektů. Budova Spielberk Tower o výšce 85 metrů je druhou nejvyšší v Brně a pátou nevyšší stavbou v České republice. Má celkem 23 nadzemních podlaží, v kancelářích sídlí společnosti Honeywell, Home Credit, SPX, ThyssenKrupp a další. K dokončení celého areálu zbývá dostavět budovu Spielberk Tower A.

V lokalitě je dobře vyřešená infrastruktura včetně zastávek autobusů a tramvaje, jsou tu cyklostezky a v domě samotném je půjčovna kol, šatny a sprchy.

HODNOTÍCÍ KRITÉRIA

Mezi hodnotící kritéria BREEAM patří energetická náročnost budovy a její dostupnost různými formami dopravy, použití recyklovaných a recyklovatelných materiálů nebo výsadba původních druhů zeleně. Další kritéria hodnotí pracovní prostředí - dbá se například na instalaci otevíravých oken a maximální využití přirozeného denního světla.

"Se ziskem 88,61 procenta se Spielberk Tower řadí k nejlépe hodnoceným projektům na světě," říká Lenka Matějíčková ze společnosti EC Harris, jež zajišťovala služby spojené se získáním certifikátu. "Jeho kvalita byla prokázána také oceněním CEE Green building Awards 2012."

CÍLE PROJEKTU

Jak říká Karel Smejkal, projekt manažer ze společnosti CTP, prvním cílem tohoto projektu bylo získání BREEAM Very Good, ale ukázalo se, že mohou dosáhnout lepších výsledků. Dalším mezníkem byla úroveň Excellent, nejvyšším Outstanding.

Důvody pro certifikaci byly zejména marketingové - tímto způsobem se stavba dostala do "seznamu dobré společnosti" a částečně tím odpadá aktivní vyhledávání nájemců.

Fasáda je pojata v holandském stylu, který kombinuje režné cihly, sklo a kámen. Je to logické, developerská společnost CTP dlouhodobě spolupracuje s holandskou architektonickou kanceláří Studio acht, která má v České republice pobočku. Návrhy pak s autory i investorem konzultuje holandský specialista. Nejedná se však o direktivy, spíše o porovnání postupů, tímto způsobem se může dojít k novým možnostem řešení.

Technické zabezpečení budovy bylo pojato komplexně včetně hospodaření s vodou. Uvažovalo se i o využití vody pro chlazení budovy z řeky a proběhla jednání s Povodím Moravy, které nakonec zamítlo vodu z řeky odebírat. Pro vzduchotechniku, topení a chlazení bylo zpracováno několik studií a nakonec se investor rozhodl pro indukční jednotky s chladicími věžemi, které pomohly snížit spotřebu chladicího výkonu/spotřeby energie zhruba na dvě třetiny původního záměru.

Aby se každá část budovy mohla chovat z hlediska vnitřního prostředí samostatně, je stavba rozdělena na čtyři úseky pomocí čtyř vzduchotechnických jednotek, a to v závislosti na světových stranách a výšce objektu.

Hovoříme s Ing. Karlem Smejkalem ze společnosti CTP:

OTÁZKA: - Původně jste uvažovali o nižším stupni certifikace a teprve postupně jste se rozhodli dosáhnout nejvyššího hodnocení. To muselo být složité, protože stavba procházela změnami...

Netušili jsme, jak je to časově a finančně náročné - certifikace probíhala téměř dva roky. Projekt trval dva a půl roku, stavělo se více než rok. Museli jsme také zjistit, o jaké procento nákladů se jedná. Ukázalo se, že částka se pohybuje mezi osmi až dvaceti procenty z nákladů na stavbu. To je značné rozpětí a hodně záleží na výchozím standardu. Jsme developerská společnost s holandskými partnery, kteří dbají na kvalitu materiálů a prací - podle mých předchozích zkušeností jsou naše stavby realizovány na vysoké úrovni. Významné je i to, že stavíme sami pro sebe, všechny nemovitosti ve Spielberk Office Centre stále vlastníme... Takže v našem případě se jednalo skutečně jen o osm procent navíc. Pomohlo nám i to, že podobné postupy, jaké vyžaduje BREEAM, dlouhodobě uplatňujeme - jedná se o systém průběžného vyhodnocování projektu i realizace. Přesto jsme ale museli postupovat podle daných regulí a při vypracování zpráv se ukázalo, že je to velký administrativní proces. Nejdříve jsme chtěli získat certifikát Very Good a hledali jsme proto kompromis mezi architektonickým řešením a úsporným provozem, například v použitých materiálech. Později jsme projekt přehodnotili a zjistili jsme, že jsme na pokraji kategorie BREEAM Excellent. A pak to šlo dál...

OTÁZKA: - Projekt jste tedy průběžně upravovali - co bylo nejdůležitější?

Vnější vzhled budovy se příliš neměnil a dispozice také ne. Změnami prošlo především vybavení TZB, kromě toho jsme použili například plně recyklovatelné materiály. Obecně pro naše stavby vybíráme kvalitnější prvky. Například pro zdvojené podlahy jsme se rozhodli použít kalciumsulfátové desky, které mají lepší únosnost, akustické vlastnosti, delší dobu životnosti.

Prostory jsou vysoce variabilní. Dokážeme rychle přesouvat indukční jednotky, sprinklery a také systém osvětlení podle potřeb nájemníků. Fasáda má rastr 1,5 m, takže veškeré rozvody a přípojky se mohou podle něho přizpůsobit.

OTÁZKA: - Měli jste například několik variant vzduchotechniky?

Nejdříve jsme přemýšleli o geotermálních vrtech pro tepelné čerpadlo, ale podloží tu není pro tento účel vhodné, takže jsme od toho upustili. Druhou variantou bylo chlazení potrubím umístěným pod parkem, další chlazení vodou z řeky. Vyjednávání s Povodím Moravy byla chvílemi absurdní: jednalo se o dvě procenta vody z celkového průtoku, kterou bychom vraceli o šest stupňů teplejší. Ale neprošlo to, i když například v Praze se podobně využívá voda z Vltavy pro Národní divadlo. Později jsme však zjistili, že kdyby chtěl vodu z Vltavy tímto způsobem využít další zájemce, asi by už podobné štěstí neměl.

Další úvahy se odvíjely od řešení interiéru tak, aby byl pokud možno co nejvíce flexibilní. Využili jsme proto indukční jednotky, které v posledních letech dosáhly neuvěřitelného rozvoje a kvality. Nejde jen o provozní náklady, ale odpadá i čištění filtrů a registrů...

Rozhodli jsme se také pro regulaci osvětlení - ve chvíli, kdy lidé odejdou od svého stolu, světlo zhasne, v průběhu dne se mění jeho intenzita. S tím souvisí i regulace vody: na sociálních zařízeních jsou instalována čidla propojená s osvětlením, která dávají povel prvku na vodovodním potrubí. Ve chvíli, když někdo vejde, rozsvítí se světlo a zároveň se otevře vodovodní ventil, takže máte možnost spláchnout, umýt si ruce. Když odejdete, světlo po nějaké době zhasne a přívod vody se opět uzavírá. Je to pojistka proti zapomenutí zavření "kohoutku" nebo protékající toaletě.

OTÁZKA: - Fasáda kombinuje režné zdivo, kámen a sklo. Nemohla být více zaizolovaná?

Z více než jedné třetiny ji tvoří cihly a dále je tu lehký obvodový plášť s parapety. Parapety jsou do výšky 70 cm a následuje prosklení lehkého obvodového pláště s dvojskly. Tato část má skutečně určité tepelné ztráty, ale vyvažuje to skutečnost, že v interiérech nemusíme tolik svítit a můžeme větrat. U administrativní budovy nelze uvažovat pouze o úsporách tepla zateplenou fasádou, protože kanceláře musí mít svůj komfort. V tomto typu interiérů jsou vysoké tepelné zisky, které zajišťují zaměstnanci a počítače. Vážnou otázkou tu není vytápění, ale chlazení. Naším cílem bylo z hlediska energetické náročnosti budovy přiblížit se A, nakonec jsme skončili u B+.

OTÁZKA: - Technologie vyžadují stálou kontrolu a údržbu, často se také poměrně dlouho vylaďují. Máte správce, který je dokáže uhlídat a koordinovat?

Na sledování všech těchto procesů jsme v našem týmu vyčlenili odborníka, který má zpětnou vazbu od nájemníků. V těchto týdnech od nich dostáváme zprávy, co se jim líbí a co ne, co bychom měli zlepšit. Je to teď půl na půl, vždy je to také hodně ovlivněno emocemi. I když má dům otevíratelná okna, vždycky se v týmu najdou ti, kterým je zima a nebo teplo a přitom sedí vedle sebe. Další požadavky však mohou být také na větší frekvenci autobusů městské dopravy a nebo na ještě větší sprchy, ještě víc kol a šaten...

AUTOR: Hana Vinšová