Přidat EnviWeb k oblíbeným odkazům
RSS kanályMobilní verze EnviWeb.cz

Podnikatelské nemovitosti: Brownfields

30.01.2006  |  zdroj: HN  |  139× přečteno      vytisknout článek

Odstraňování skvrn se bez pomoci státu neobejde

Brownfields jsou pozemky a budovy v urbanizovaném území, které ztratily své původní využití. Jde vlastně o skvrny, hyzdící města, se kterými si trh nedokáže sám poradit. Proto musí nastoupit stát a jeho instituce, například agentura CzechInvest.
Podnikatelé vyžadují od státu nejen pravidla hry, ale stále častě i prostory, kde by mohli podnikat. Z tohoto pohledu jsou podnikatelské nemovitosti takovými nemovitostmi, které jsou vhodné pro investice. Nejde tedy pouze o čistě výrobní pozemky tzv. greenfields. Jde rovněž o výrobní haly, kancelářské prostory, nemovitosti vhodné pro technologická a vývojová centra, vědeckotechnické parky, kancelářské prostory vhodné pro centra sdílených služeb atd., které již sloužily pro podnikání tzv. brownfields.
Trh nabídku podnikatelských nemovitostí do jisté míry může zajistit, ale v určitých sektorech trhu a regionech jsou rizika natolik velká, že není možné suplovat úlohu státu a nechat vše na soukromém sektoru. Nicméně budoucnost i současnost potvrzuje význam zapojení soukromých developerů.
Z tohoto důvodu je důležitá podpora spolupráce soukromého a veřejného sektoru - města a obce připraví či zajistí území, developeři dále rozvíjejí a zvyšují kvalitu nabídky.
V současné době řada úspěšných greenfields, ale i regenerace brownfields, byla realizována právě developery se značnou podporou veřejného sektoru obce či města, ale také státu prostřednictvím Ministerstva průmyslu a obchodu ČR a CzechInvestu.
Ověřený model spolupráce by bylo vhodné překlopit a využívat i v oblastech, jako je příprava průmyslových hal, nemovitostí pro výzkum a vývoj atd. Dalším stupněm spolupráce je státní podpora těchto typů projektů, jejímž hlavním principem je především vyrovnání tzv. selhání trhu. V praxi to znamená, že developer získá dotaci pouze na vyrovnání podmínek, které mu brání daný projekt realizovat.
Důsledek extenzivního růstu
Rostoucí počet oblastí brownfields v městských regionech je neodmyslitelně svázán s často dramatickým a rapidním střídáním těžkého průmyslu a služeb, s na informovanosti založeným hospodářstvím s různými technologickými potřebami a s výměnou vzorců zaměstnanosti.
Jestliže průmyslové provozy zastarají a přestanou se používat, výskyt takového opuštěného pozemku má negativní dopad stejnou měrou na společnost i na investory a omezuje způsobilost měst zvládnout ekonomickou transformaci. Fyzický úpadek, kontaminace nebo předpokládané riziko kontaminace a nedostatek údržby či modernizace ohrožuje znovuvyužití brownfields a významně oslabuje poptávku po těchto plochách.
Opomíjení a zanedbávání renovace brownfields často negativně ovlivňuje kvalitu životního prostředí v okolí - ve spojitosti s územními vzorci sociální bídy a nedostatku pomáhá přítomnost brownfields vysvětlit, proč je u určitých znevýhodněných sociálních vrstev větší riziko vystavení kontaminantům.
Toto všechno dohromady pak pomáhá vytvořit negativní spirálu vzájemně se posilujících procesů, které nakonec snižují vitalitu města jako celku, neboť firmy a lidé přesidlují do "zelených" oblastí, kde je riziko kontaminace minimální nebo vůbec žádné a životní náklady nižší. Oblasti brownfields se tak stávají přetrvávajícím problémem, který nelze zmírnit běžným procesem modernizace zastavěného prostředí města.
Omezit rizika
Brownfields mají většinou všechna rizika a nejistoty, které si investor dokáže představit: nevyjasněné vlastnické vztahy, možnou ekologickou zátěž, rigidní využití území, legislativní džungli a v neposlední míře i slabé nebo neexistující investiční pobídky. Poněvadž společnost negativy brownfields nedovede dostatečně motivovat, proto snad volí většina investorů raději výstavbu na zelené louce.
Málokdo si ale uvědomí, že s každou takovou výstavbou se potencionálně vytváří nová brownfields, jelikož se tak odlévá jak investiční kapitál, tak funkční využití z již urbanizovaného území. Následkem toho se jednak snižuje ekonomická výkonnost těchto území a jednak rostou náklady na "podvyužitou" či opuštěnou infrastrukturu, vzrůstá devastace a snižuje se realitní hodnota vlastních i okolních nemovitostí, nastupují sociální problémy, kriminalita...
Nemusí se dlouho hledat
Pravděpodobně každé město má svá brownfields. Problémem je, že je zatím nikdo nespočítal či přesněji neodhadl. Tak jako u našich mnohých sousedů i v České republice chybí jednotná metodologie, která by je dokázala kvantifikovat, a tudíž o nich nikdo nemá přehled. Skutečně ekologicky poškozené nemovitosti eviduje Ministerstvo životního prostředí. Podle posledního pokusného sčítání před sedmi roky šlo o tři tisíce lokalit, kolik jich přibylo od té doby, ale nikdo neví. Jde ale o zlomek jejich skutečného počtu. Odhaduje se, že každé město má na asi pěti až šesti procentech svého zastavěného území takové nemovitosti a třeba u Ostravy, Kladna či Mostu jde o čísla několikanásobně vyšší.
Někde to jde
Výjimečné postavení má hlavní město. Zde část problematiky brownfields dokáže řešit sám trh (Karlín, Smíchov, Holešovice, Stodůlky apod.). Ale i v Praze existuje velké množství území, která trh zatím neřeší, protože neumí a nemůže. Nemůže z více důvodů. Za prvé tyto nemovitosti mohou být majetkově neřešitelné, za druhé nemají vhodné využití území, které by dovolilo jejich komerční revitalizaci, za třetí nejsou k dispozici programy a pobídky, které by dovolily jejich nekomerční využití, a za čtvrté tržní absorpce nemusí být dostatečná, tak aby se všechna tato území rozvíjela.
Tam, kde trh nemůže, problém obvykle zbude k vyřešení společnosti a zde nastoupí nutnost veřejné intervence. Tato bývá zejména finanční, ale jsou možné a často i efektivnější a levnější i jiné formy, například upravení právního či fiskálního rámce, flexibilní plánování, jiné podpůrné investice do lokality, programy orientující se na lidské zdroje atd. K vyřešení brownfields problematiky je nutná souhra jak státních, tak regionálních a obecních orgánů.
Správné naladění vhodných fiskálních a investičních pobídek, jež by se mohly vztahovat k brownfields, a vhodná úprava právního rámce bude vyžadovat spolupráci a souhru několika ministerstev (MF, MMR, MŽP, MDS, MV a MPO). Krajské úřady prozatím hasí věci, které jim přerůstají přes hlavu, a o nějaké koncepčnosti si zatím mohou nechat pouze zdát. Když jsou uprostřed požáru, tak prostě musí hasit. Vysvětlit úředníkům, že by měli vytvořit společnou platformu, na které by se měli v zájmu budoucnosti nás všech domluvit, je ale prozatím nemožné. Jeden z hlavních důvodů je, že nemají důvod jednat. Brownfields dnes - až na výjimku Ostravska a severních Čech - nejsou vládní priorita.
Experti se shodují na tom, že nejtěžší je konsolidace vlastnictví území. Co země, to jiný přístup. V Nizozemsku jsou brownfields v podstatě vykoupena státem a ten je potom komerčně dává k dispozici investorům. Ve Velké Británii v určitých lokacích vykupují pozemky státní rozvojové společnosti. Pro Českou republiku by asi bylo nejvhodnější zvolit model z Dálného východu, který využívá motivace osobním prospěchem. Je-li jednou oblast "oficiálně" identifikovaná jako brownfield, speciální zákon požaduje po vlastnících jednotlivých brownfields, aby vstoupili do developerské společnosti. Pokud tak v daném limitu neučiní, je od nich pozemek touto společností vykoupen za tržní cenu v době, kdy šlo o zdevastované území.
Těžká komunikace
Brownfields mají značně negativní ekonomické dopady. Například ovlivňují i cenu nemovitostí ve svém okolí. Zříceniny továrních hal by stačilo pouze srovnat se zemí a na jejich místě vybudovat městský park a vlastníci okolních domů by se hned mohli těšit nejenom z vyřešení problému, zkvalitnění životního prostředí, ale i - jak jsme řekli - ze zhodnocení svého majetku.
Nedostatek zkušeností a komunikace s těmi, kteří se to už v Evropské unii naučili, se jeví větší překážkou než nedostatek financí. Při řešení brownfields je možno dosáhnout i na prostředky z Evropské unie. Prostředky těchto fondů uvádí, že by stát mohl ročně v oblasti brownfields dosáhnout až na 40 miliard korun. Často však chybí kvalitní projekty. Taková příprava trvá více než rok či dva.
Je ale nutno nejenom mít vhodné projekty, ale je také nezbytné o ně správně požádat. To prozatím u nás nikdo moc neumí a obce, které nemají potřebné zkušenosti, ztrácejí takto čas již na startu. Dnes může obec ve vhodné oblasti Evropské unie dostat uhrazeno až 70 procent nákladů z fondů Evropské unie. To vše ale obdrží až ex post, až se projekt uskuteční. Našim obcím by ale zatím většinou chybělo i těch 30 procent. Navíc se banky prozatím nenaučily a asi těžko budou moci profinancovávat rizika nekomerčních obecních projektů. I zde je proto nutno ještě hodně vysvětlování.
Hozená rukavice
Problematika brownfields je vlastně hozenou rukavicí politickým stranám před volbami. Ostatně již před mnoha roky se objevila ve volebních programech několika západních politických stran. Při svém nástupu do funkce se například Tony Blair nechal slyšet, že pokud se ve městech začne stavět nová bytová výstavba, bude to muset být v 60 procentech na brownfields - toto se stalo státní politikou.
Znovuvyužití brownfields má totiž přímý vliv na vitalitu a ekonomickou výkonnost obcí a navíc pomáhá snižovat tlak na zábory zemědělské půdy. Problémy s brownfields nezmizí samy o sobě. Nebudou-li se řešit, pak budou pouze narůstat a cena za jejich vyřešení se v budoucnu bude jedině zvyšovat. Jejich řešení je dlouhodobá záležitost a nám chybí oproti státům Evropské unie know-how 20-30 let. Toto know-how dnes začínají získávat vybrané státní instituce. Obce a kraje však žádný takový know-how transfer program prozatím nemají.
Bez pomoci nezmizí
Úkol vyčištění kontaminace vyžaduje dlouhodobé závazky státu a privátních zdrojů. Dosažení rovnováhy mezi odpovědností státního a soukromého sektoru může být obtížné.
Důvěra v dodržení závazků a odpovědnosti soukromého sektoru za minulé znečištění může vést k vysokým transakčním nákladům a rozdělení zdrojů spíše do vedení soudních sporů než do fondů pro vyčištění. Některé země byly schopny se tomuto problému vyhnout vypracováním kooperativních strategií se soukromým průmyslem a stanovením struktur fondů státního sektoru pro financování vyčištění tam, kde nemohla být určena nebo vzata k odpovědnosti žádná soukromá firma či jiný podnikatelský subjekt.
Tato fakta o odpovědnosti jsou zřejmá a i důkazy svědčí o tom, že tomu tak pravděpodobně bude i v předvídatelném budoucnu. Zkušenosti nicméně také ukazují, že projekty brownfields se zvýšenou státní subvencí stimulují investice soukromého sektoru. Existuje pouze několik málo příkladů iniciativ čistě privátního sektoru: faktické studie ozřejmují, že "trh" je plný strachu z kontaminované půdy.
Riziko a budoucí zodpovědnost jsou určujícími faktory; a kromě toho koncepce národních vlád a regionální a místní správy, které umožňují pokračování rozvoje oblastí greenfields jako opatření pro zajištění vnitřních investic, potlačují poptávku po nově obnovených oblastech brownfields.
Renovace brownfields je ekonomicky, environmentálně a společensky realizovatelná a vedla k vytvoření pracovních míst, k vnitřním investicím do vylepšení infrastruktury, k nové bytové výstavbě a k množství dalších sekundárních výhod. Tato kapitola se zaměřuje na opatření vedoucí k pozitivním výsledkům, které postupně podporují metody řešení umožňující členským zemím efektivně se vypořádávat s problémem brownfields. Hromadící se negativní dopady ekonomického poklesu a restrukturalizace způsobily potřebu jednat na národní, regionální i místní úrovni.
(jk)
Dlouho blokovaný brownfield
Konec stoleté symbiozy: vagonů a Studénky. Zůstal pouze prázdný areál.
Ve městě Studénka bylo vše podřízeno výrobě vagonů. Dokonce samo město vzniklo až v roce 1959 sloučením vesničky Studénka a po odsunu Němců stále vylidněného Bílovce. Vagonka přežila krize, světové války, odsun většiny německých obyvatel, znárodnění i následnou privatizaci. Nepřežila opětovné budování kapitalismu a globalizaci.
Výroba vagonů ve Studénce stačila jentaktak oslavit stoleté výročí. Firmu si v roce 2000 koupila americká společnost Thrall Car Manufacturing s podmínkou, že zde dva roky zachová výrobu. Jakmile podmínka vypršela, americký vlastník výrobu zavřel a přenesl ji do rumunského Aradu. "Mám pocit, že firmu koupili, jen aby ji zavřeli," říká Lubomír Šobich, starosta Studénky.
Ve městě zůstal pouze pohrobek bývalé Vagonky: kovárna. Ta zaměstnává 450 lidí a je jedinou firmou, která Američanům přináší zisk. Vyplývá to alespoň z internetu, kde je zveřejněno hospodaření společnosti. Rumunská výroba vagonů má problémy. Dokonce někteří odborníci ze Studénky začali do Rumunska dojíždět, aby zde výrobu zachránili.
Nervozita kolem zaniklé Vagonky je značná. Není divu. Pro město a jeho 10 500 obyvatel bylo zrušení výroby obrovskou ranou, z níž se ještě nevzpamatovali. Firma zaměstnávala ještě na konci 90. let 4226 lidí a většina žila ve Studénce. O práci před necelými dvěma roky přišla většina města.
Problémy však nepřišly okamžitě po zavření Vagonky. "Vlastníci se se zaměstnanci dobře vypořádali. Dostali osm měsíčních platů a ještě před uzavřením jim vypláceli prémie. Chtěli je udržet až do konce, protože museli dodělat rozběhlý kontrakt pro Francii," říká Šobich a dodává: "Peníze některým vydržely i rok a vlastně je to ani příliš nemotivovalo k hledání nového zaměstnání." Míra nezaměstnanosti se ve městě drží na téměř 20 procentech.
Důsledky odchodu výroby vagonů jsou vidět na každém kroku. Město je přes den prakticky vylidněné. Jen ráno v pět je jich plné nástupiště. Lidé dojíždějí za prací do 17 kilometrů vzdálené Ostravy. Vlakem to netrvá déle než 20 minut. "Jezdí i auty. Naučili se skládat na benzin, a tak jedou po třech, či po čtyřech," líčí starosta a začíná počítat, kolik ze zastupitelů opravdu pracuje ve městě: z 21 jich zde pracuje 12! Studénka se mění v pouhou noclehárnu. I mladí odchází studovat většinou do Ostravy a nic je nenutí, aby se do města vraceli. "Odjedou a tady se jen vyspí," dodává starosta.
Areál duchů.
Osmnáctihektarový areál prakticky v centru města, kde sídlila Vagonka, stále patří americké společnosti. Kromě kovárny je však ponechán svému osudu. Je tam prakticky nová kancelářská budova. I ta je teď opuštěná.
Vlastníci by se areálu nejraději zbavili, a proto jej nabídli za 60 milionů korun městu. Rozeběhla se složitá vyjednávání s CzechInvestem, s ministerstvem průmyslu, zpracovaly se studie budoucího využití. Náklady na zbourání a vyčištění území byly propočítány na 220 milionů korun. Ještě do loňského února to vypadalo jako hotová věc.
"Jaké bylo překvapení, když americká společnost nakonec nepřišla s prodejem pozemku, ale nabídla ke koupi 97 procent akcií firmy. Jako město ale nemůžeme koupit akciový podíl, vypořádat dluhy firmy, minoritní akcionáře a dotáhnout do konce probíhající soudní spory. Navíc jsme zjistili, že bychom si movitý majetek museli koupit ještě jednou," říká starosta Šobich, jehož roční městský rozpočet nepřesahuje 120 milionů korun. "Navíc si tam Američané kladou neskutečnou podmínku, že se kupec musí zavázat k tomu, že zde patnáct let nebude vyrábět kolejová vozidla," dodává starosta. Areál potřebuje vybudovat nové inženýrské sítě, vyřešit dopravní systém, mnohé budovy zbourat a odstranit ekologické zátěže.


Související články


Poslední diskuse k článku - 0 příspěvků celkem

přidej nový příspěvek

Zatím žádný příspěvek
můžete na tento článek reagovat jako první...


EnviWeb s.r.o. neručí a nenese zodpovědnost za obsah diskusních příspěvků, diskuse nemoderuje ani nerediguje. Diskusní příspěvky vyjadřují názor jejich autorů. EnviWeb s.r.o. si vyhrazuje právo odstraňovat diskusní příspěvky, a to zejména takové, které odporují dobrým mravům, porušují platné zákony ČR, poškozují dobré jméno serveru nebo obsahují neplacenou reklamu. Diskuse NEJSOU určeny pro dotazy na autory článků nebo redaktory EnviWebu.



Search
ZmapujTo.cz
Fandíme EnviWebu
Výrobky a služby pro životní prostředí
Výrobky a služby pro životní prostředí
Partnerské časopisy
<< Předchozí Následující >>



Doporučujeme: Ekologove.cz - ekologie v každodenní praxi, EnviMarket.cz - nabídka výrobků a služeb, ZmapujTo.cz - hlášení podnětů od občanů, Nazeleno.cz - úspory energie, Inspirace v bydlení, Cena elektřiny, Dřevěné brikety, Palivové dřevo, Palivové dřevo, Palivové dřevo, Palivové dřevo, Palivové dřevo, Palivové dřevo


Enviweb s.r.o. využívá zpravodajství ČTK, jehož obsah je chráněn autorským zákonem.
Přepis, šíření či další zpřístupňování tohoto obsahu či jeho části veřejnosti,a to jakýmkoliv způsobem, je bez předchozího souhlasu ČTK výslovně zakázáno.
Copyright (2008) The Associated Press (AP) - všechna práva vyhrazena. Materiály agentury AP nesmí být dále publikovány, vysílány, přepisovány nebo redistribuovány.
Toplist