Přidat EnviWeb k oblíbeným odkazům
RSS kanályMobilní verze EnviWeb.cz

Druhý dech

29.11.2006  |  zdroj: EKONOM  |  134× přečteno      vytisknout článek

Jak úspěšně vzkřísit staré průmyslové areály?

Chce to mít dlouhodobou vizi, zapojit do projektů místní komunitu a zajistit transparentnost vztahů. V Česku čeká na revitalizaci několik tisíc objektů.

Místo koksovny, šachty, hutí, teplárny a dalších průmyslových objektů nákupní centrum, moderní byty, kancelářské budovy, možná muzeum a kulturní středisko. Namísto unavených horníků s kruhy pod očima šťastní mladí lidé ve slušivých oblecích. Tak nějak by to mělo za pár let vypadat v centru Ostravy. Zatím jsou záměry regenerace místních brownfieldů nejvýš v poločase. Většina těžké a špinavé výroby ze středu města zmizela, na vyčištění se pracuje a plány na budoucí využití jsou na stole.

V Ostravě ale nejde jen o jeden projekt. Více se zatím hovoří o oblasti Karolina, kde je dnes asi 60 hektarů už vyčištěného území a na více než 30 hektarech má společnost Multi Development vybudovat moderní čtvrť s rezidenční výstavbou i kancelářskými budovami. Soutěž na developera vyhlásilo město loni v prosinci a už v dubnu měly být hotové projekty. Krátký čas na přípravu nabídek byl předmětem kritiky, ale stejně tak se některým účastníkům soutěže nelíbila příliš vágní kritéria, které město stanovilo. Přitom experti tvrdí, že projekt zástavby centra Ostravy je jedním z největších svého druhu z těch, které se nyní realizují v celé střední Evropě.

MÍSTO KOKSU SHOPPING CENTRA. Podle dostupných informací nechce Multi Development v Ostravě realizovat žádné velkolepé urbanistické vize, ale chce přizpůsobit novou zástavbu co nejvíc běžné městské struktuře, navázat na kombinaci stávajících ulic a náměstí. Podle Luboše Kočího, ředitele a předsedy představenstva Multi Development Česká republika, která je součástí Multi Corporation (ta sdružuje společnosti z celé Evropy zabývající se různými disciplínami v oblasti developmentu, investic, managementu nákupních center apod.), by měly vzniknout kancelářské plochy, 1-2 tisíce bytů a až 80 tisíc metrů čtverečních obchodních ploch.

Na Karolinu navazuje další oblast, která se nazývá Dolní oblast Vítkovice - ta už bude regenerována v režii jiné firmy, a to společnosti Vítkovice, která je (na rozdíl od Karoliny, jež patří městu) také jejím vlastníkem. V Dolní oblasti, která má rozlohu přes 150 hektarů, zatím tak daleko nejsou. Podle Jaroslava Boráka, poradce pro strategii společnosti Vítkovice, se nyní spolu s Ministerstvem financí připravuje projekt, na jehož základě bude oblast vyčištěna. Vztahují se na ni totiž stejně jako na Karolinu státní garance; Ministerstvo financí je převzalo od zaniklého Fondu národního majetku. Borák říká, že asi 80 budov musí být zdemolováno. Oblast je rozdělena do tří částí, přičemž severní je částečně národní kulturní památkou. To znamená, že zde stojící objekty by měly zůstat zachovány. Počítá se například s přestavbou bývalé energetické ústředny na objekt ke kulturním účelům, například na výstavní síň.

Ve střední části dnes podnikají dceřiné společnosti Vítkovic, tento provoz zůstane zatím zachován. Zatím ne zcela jasné je, co bude v jižní části. Mohly by tam cestou nejmenšího odporu vyrůst velkoplošné haly k nejrůznějšímu užití, ale to podle J. Boráka společnost Vítkovice nechce.

VIDĚNO ZVENČÍ. Je zjevné, že developeři sázejí na rostoucí zájem o Ostravu. Do nedalekých Nošovic totiž přišla automobilová společnost Hyundai a ta za sebou táhne subdodavatele. Časem by měly tyto aktivity přilákat i další byznys, včetně služeb. I tak je ale otázka, zda by se projekty typu výstavních síní v Ostravě uživily. Luboš Kočí o tom přesvědčen není: "Karolina žádnou veřejnou pomoc nepotřebuje, ale pokud někdo plánuje galerie a výstavy, měl by se k tomu spojit soukromý a veřejný investor."

Gwyn Griffiths, soukromý konzultant z Velké Británie, který měl příležitost se s vítkovickým projektem seznámit, vidí v regeneraci Dolní oblasti obrovskou příležitost. Za silné stránky projektu považuje mj. velkou rozlohu areálu, která dává možnost různorodého využití, integrální sepětí s městem, dobrou infrastrukturu. Projekt má ale i rizika. Podle Griffithse se mohou na tak velké ploše střetávat zájmy mnoha skupin. Čeští developeři také mají podle něho zatím málo zkušeností s takovými projekty. Těžké bude rovněž zajistit plynulé financování. Mimo jiné doporučuje, aby oblast, která je kulturní památkou, nebyla zbytečně rozsáhlá.

Gwyn Griffiths na základě svých zkušeností z Velké Británie jmenuje některé ze základních problémů, které musí řešit města, jež se potřebují vypořádat s chátrajícími areály: v první řadě musí zjistit a vypořádat vlastnické vztahy, přesně definovat optimální budoucí využití, a je-li třeba, tak změnit územní plán a odstranit ekologické zátěže. U projektů realizovaných ve městech většinou funguje, když je rozjede veřejný sektor a pak je předá k dokončení soukromému subjektu.

Spojenectví veřejného a soukromého sektoru je skoro alfou a omegou úspěchu všech velkých revitalizačních projektů.

TŘI TISÍCE OBJEKTŮ. Jedenáct tisíc hektarů. Tolik je podle agentury CzechInvest dnes na území České republiky nevyužívaných průmyslových, zemědělských, vojenských či důlních objektů - brownfieldů. Jsou většinou pozůstatkem činnosti ještě z dob socialismu, souvisely především s bohatou průmyslovou tradicí někdejšího Československa. Většina z nich ale nenašla v nové struktuře ekonomiky uplatnění a chátrají, 6 % z nich je prokazatelně ekologicky znečištěno, u zhruba 40 % lokalit se to dá očekávat. Přesto mají do budoucna šanci na využití - o to víc, že míst, kde je možné zřizovat další průmyslové zóny takzvaně na zelené louce, rychle ubývá.

"Tato území mají veliký investiční potenciál. Mohou těžit ze své výhodné polohy, existující infrastruktury či z možnosti zažádat o finanční podporu prostřednictvím strukturálních fondů Evropské unie. V České republice ale zatím neexistuje kompletní databáze brownfieldů, která by obsahovala všechny typy těchto nemovitostí a sledovala jejich předpoklady pro nové využití," říká Zdeněk Jana, ředitel divize podnikatelských nemovitostí a infrastruktury agentury CzechInvest.

Právě potřeba zmapovat dnes opuštěné průmyslové a zemědělské objekty a najít pro ně nové využití vedla CzechInvest k tomu, aby ve spolupráci s jednotlivými kraji zpracoval vyhledávací studii brownfieldů. Zdaleka ještě není hotova (uzavřena by měla být na jaře 2007), ale předběžné výsledky byly prezentovány před nedávnem v Praze na 1. mezinárodní konferenci věnované této problematice - Brownfields Invest Czech 2006. Mimochodem, akce se konala v příhodném prostředí: v nově zrekonstruované čistírně odpadních vod v Praze-Bubenči. Účastnili se jí jak zástupci státních institucí, především Ministerstva průmyslu a obchodu, tak i soukromí developeři, lidé z bank, architekti, představitelé krajů, zástupci státní samosprávy i vlastníci brownfieldů. Všechny tyhle skupiny totiž hrají v regeneraci objektů významnou roli. Kromě nich vystoupili se zkušenostmi odborníci na brownfieldy z Velké Británie, která se regenerací brownfieldů zabývá už více než dvacet let.

Zmíněná vyhledávací studie má být prvním krokem ke vzniku národní strategie regenerace brownfieldů v ČR. Jakýsi základ už existuje; podobná strategie byla zpracována v roce 2004 s využitím prostředků PHARE.

Součástí připravované studie je také projekt Brownfileds 3000. Číslovka v názvu představuje počet objektů, které zatím CzechInvest vyhledal v rámci již zmíněné studie a které budou zahrnuty do připravované databáze brownfieldů. Z nich budou vytipovány projekty vhodné k revitalizaci. Podle představ CzechInvestu by měla být z tohoto počtu realizována asi čtvrtina objektů do roku 2013 a další do roku 2025.

Agentura CzechInvest slibuje, že na základě databáze bude vytvářet nabídky lokalit dle specifických požadavků zájemců o revitalizaci území. Může také poskytnout konzultace týkající se přípravy, na což pak lze čerpat prostředky z operačního programu podnikání a inovace (program spolufinancovaný z evropských fondů). Podle předběžných odhadů se dá předpokládat, že pro období 2007-2013 by mělo být na tento účel k dispozici necelých 13 miliard korun.

V rámci národního Programu na podporu rozvoje průmyslových zón už bylo regenerováno například vojenské letiště v Žatci, kde vznikla na ploše 360 ha zóna Triangl. Se stejnou podporou byl revitalizován průmyslový areál Škoda Plzeň, kde v současné době vznikají výrobní haly podpořené z programu Reality (součást operačního programu Průmysl a podnikání). Řadu objektů ale vrátili do života soukromí investoři bez státní podpory - tak vzniklo například nákupní a kulturní centrum Vaňkovka v Brně, Městský úřad Semily či Corso Karlín.

Až bude CzechInvest tyto nemovitosti nabízet zahraničním i českým investorům, první přijdou na řadu ty brownfieldy, u nichž se očekává, že jejich realizace přinese ekonomický růst celému širšímu území a kde se zároveň řeší ekologické zátěže. Existence velkých nevyužívaných objektů a pozemků s sebou totiž nese i sociální problémy - a nemusí mít zrovna podobu narkomanů nacházejících útočiště v polorozpadlých domech.

BRITSKÁ ZKUŠENOST. "Brownfieldy vznikly v důsledku dlouhodobého nezájmu o danou problematiku, politické neochoty řešit problémy, pasivity dotčených soukromých a veřejných subjektů a nedostatku zdrojů na revitalizaci," myslí si Kateřina Lorencová, projektová manažerka divize podnikatelských nemovitostí a infrastruktury CzechInvestu. Dlužno ovšem dodat, že ČR není zdaleka jediná země, která podobné problémy musí řešit. Brownfieldy vznikají velmi často po radikální změně struktury ekonomické aktivity v určitém regionu. Zejména Britové o tom vědí své.

Před dvaceti lety se zchátralými objekty opuštěných doků, kde už dávno chyběla vrata i skleněné výplně, proháněl vlhký anglický vítr, v některých zákoutích nacházeli bezplatné ubytování londýnští bezdomovci. Dnes není po nevábné minulosti ani vidu ani slechu. Místo toho vyrostly na nábřeží Temže moderní domy, v nichž se usídlily centrály mezinárodních bank a významných společností. Staré budovy dostaly nový kabát a nové určení.

Znít to tak jednoduše - prostě se část budov zbourá a zbytek se vyčistí, opraví a přizpůsobí novému účelu. Z průmyslových objektů vzniknou apartmenty nebo třeba sportovní areály, z vojenských kasáren univerzita, z jiných nevyužitých továrních budov zábavní střediska. Mrtvé špinavé zóny se změní v úhledná živá centra. Jak říká Liz Wrigley ze společnosti Core Connections, není to ale vůbec samo sebou. Aby se tohle všechno povedlo a na konci nebyla sice čisťounká, ale liduprázdná lokalita, kde podnikatelské subjekty mohou generovat tak leda ztrátu, musí se dodržet řada zásad.

Za to nejdůležitější považuje Liz Wrigley komunikaci s místními lidmi, a to dlouho předtím, než se začne dělat projekt. Oni nejlíp vědí, co je v místě potřeba, resp. co určitě v blízkosti svého bydliště nechtějí. Druhým nezbytným předpokladem je, aby bylo zajištěno dopravní spojení. Sportovní nebo zábavní centrum v místě, kam se dá dostat jen velmi složitě, předem dává tušit, že bude zívat prázdnotou. Developer také musí jasně vědět, s čím počítá územní plán, resp. změnit ho ve spolupráci s místními zastupiteli tak, aby vyhovoval všem stranám.

VYČISTIT? ANO, ALE... Jak zaznělo na mezinárodní konferenci o brownfieldech v Praze opakovaně z úst britských expertů, je třeba ve všech fázích zatáhnout do projektu místní komunitu, obyvatelstvo i zastupitele města, a to i v případě, že se na tom nijak finančně neúčastní. Zdůrazňuje to také Gaynor Asquith, ředitelka konzultační agentury specializující se na veškeré aspekty obnovy ABRA. Podle ní musí být navíc zajištěny naprosto transparentní vztahy mezi všemi, kdo se projektu účastní, a musí být jasné, kdo co bude řídit. Revitalizaci je možné začít až tehdy, kdy je ujasněno, čemu přesně má objekt v budoucnu sloužit.

Často se jako problematické ukáže hledání shody v tom, co vlastně má být zachráněno a co demolováno. Gaynor Asquith říká, že náklady na záchranu některých objektů mohou být příliš vysoké, třeba kvůli odstranění ekologických zátěží. Právě proto je nutné vědět předem, k čemu brownfield bude sloužit - každý budoucí účel klade jiné nároky na vyčištění. Totéž si myslí Don Shosky, viceprezident americké společnosti Earth Tech pro speciální projekty, který se v minulosti podílel na rozvoji řady brownfieldů; likvidoval přes 300 dehtových lokalit a účastnil se sanačních prací na stovkách projektů v Evropě, v USA i v Austrálii. Na místě plynáren a koksáren vznikaly pod jeho dozorem sportoviště, obytné komplexy, kanceláře i obchodní centra. Také on zdůrazňuje nutnost jasné vize, transparentnost a široké zapojení místního obyvatelstva.

John Waters, generální ředitel společnosti ERM, připojil na mezinárodní konferenci v Praze své zkušenosti z regenerace bývalých oceláren a koksáren ve Walesu. Připomněl, že nejprve je třeba si zmapovat všechny subjekty, které mohou mít s projektem něco společného, či jím mohou být jakkoliv ovlivněny (stakeholders) - a ty všechny do akce zapojit. Pak je třeba mít dlouhodobou vizi. Pokud jde o ekologické zátěže, nemyslí si, že je třeba je ve všech případech redukovat na nulu; ale prostě jen natolik, aby to neškodilo budoucímu využití. Doporučuje také zapojit do projektu veřejné financování. "Když se projekt povede, vznikne na místě zrušených výrob dokonce víc pracovních míst, než tam bylo původně," říká Waters.

AUTOR: LIBUŠE BAUTZOVÁ


Brownfieldy v ČR
Výsledky vyhledávací studie CzechInvestu z konce roku 2005
Lokalizováno: 3096 míst
Rozloha celkem: 11 060 ha
Ekologické zatížení: min. 6 %, předpokládá se u 40 %
Plocha zastavěná objekty: 22 609 tisíc m2
Rozdělení podle původního využití (% z celkového počtu): 30 % průmyslové, 40 % zemědělské, 6 % armádní, 10 % občanská vybavenost. 4 % bydlení, 10 % ostatní
Lokalita: více než 50 % v obcích do 2000 obyvatel
Současné vlastnické vztahy: více než 70 % soukromé vlastnictví

Kolbenka znovu procitá
Největším projektem brownfieldů v Praze je v současné době revitalizace areálu v Praze 9-Vysočanech. Má tady vyrůst až 12 tisíc bytů, několik stovek tisíc čtverečních metrů kanceláří a obchodů a zelené plochy. Velká část novostaveb by měla nahradit současných 250 hektarů továren a výrobních areálů do konce roku 2010.

V areálu bývalého ČKD Trakce nyní vzniká šestnáctihektarový areál s názvem Kolbenova City Development (KCD), za rekonstrukcí stojí společnost Codeco. Vedle rekonstrukce hal, kde mají být luxusní byty a kanceláře, se plánuje i výstavba nových objektů. V nich by kromě bytů, kanceláří a obchodů mohla být i škola či muzeum.

Na pozemcích bývalé ČKD Elektrotechnika chystá společnost Ablon výstavu Kolben business parku. Podle projektu má jít o moderní polyfunkční centrum. Hlavní část zde bude představovat 450 bytových jednotek a administrativní plochy včetně podzemních garáží.

Území bývalé ČKD nabízí radnice také jako prostor pro výstavbu Národního fotbalového stadionu. Pozemky nyní patří společnostem Tesla a Kavero, které nechaly budovy bývalých továren zbourat, pozemky ekologicky vyčistily a připravily inženýrské sítě. V případě, že by Vysočany projekt stadionu získaly (a na něj peníze z rozpočtu), musela by radnice pozemky vykoupit. Podle představitelů této městské části existuje předběžná dohoda se stávajícími vlastníky, výkup by tak neměl být problémem.

Vedle nové sportovní haly Sazka a v blízkosti nádraží Libeň vznikají na místě bývalých továrních hal byty - společnost Codeco zde staví již několikátou etapu projektu Na Zelené Harfě. Ve Výstavbě je i další bytový komplex Nová Harfa společnosti Finep.

V Praze jsou rájem brownfieldových investorů nejen Vysočany, ale také Holešovice, Smíchov a Karlín.V Holešovicích v posledních letech z bývalé továrny vznikla například diskotéka Mecca, přestavbou prošla i řada menších objektů poblíž holešovické tržnice, které slouží nyní dílem jako byty, dílem jako kancelářské a prodejní plochy. Gigantickou přestavbou prošel v letech 2003 a 2004 Holešovický pivovar, kde vzniklo multifunkční Arena Centrum Praha. Nyní je zde kombinace kancelářských budov, prodejen. Součástí komplexu je i menší hotel pro klienty ostatních nájemců.
V Karlíně pak z bývalé továrny vznikl například komplex galerií a ateliérů Studios Karlín, kde mají umělci možnost nejen vystavovat, ale i tvořit.


Související články


Poslední diskuse k článku - 0 příspěvků celkem

přidej nový příspěvek

Zatím žádný příspěvek
můžete na tento článek reagovat jako první...


EnviWeb s.r.o. neručí a nenese zodpovědnost za obsah diskusních příspěvků, diskuse nemoderuje ani nerediguje. Diskusní příspěvky vyjadřují názor jejich autorů. EnviWeb s.r.o. si vyhrazuje právo odstraňovat diskusní příspěvky, a to zejména takové, které odporují dobrým mravům, porušují platné zákony ČR, poškozují dobré jméno serveru nebo obsahují neplacenou reklamu. Diskuse NEJSOU určeny pro dotazy na autory článků nebo redaktory EnviWebu.



Search
ZmapujTo.cz
Fandíme EnviWebu
Výrobky a služby pro životní prostředí
Výrobky a služby pro životní prostředí
Partnerské časopisy
<< Předchozí Následující >>



Doporučujeme: Ekologove.cz - ekologie v každodenní praxi, EnviMarket.cz - nabídka výrobků a služeb, ZmapujTo.cz - hlášení podnětů od občanů, Nazeleno.cz - úspory energie, Inspirace v bydlení, Cena elektřiny, Dřevěné brikety, Palivové dřevo, Palivové dřevo, Palivové dřevo, Palivové dřevo, Palivové dřevo, Palivové dřevo


Enviweb s.r.o. využívá zpravodajství ČTK, jehož obsah je chráněn autorským zákonem.
Přepis, šíření či další zpřístupňování tohoto obsahu či jeho části veřejnosti,a to jakýmkoliv způsobem, je bez předchozího souhlasu ČTK výslovně zakázáno.
Copyright (2008) The Associated Press (AP) - všechna práva vyhrazena. Materiály agentury AP nesmí být dále publikovány, vysílány, přepisovány nebo redistribuovány.
Toplist