Energetická kvalita budov je jedním z důležitých faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitosti na realitním trhu.
Energetický audit pro vyšší výnos z budov
Její význam roste úměrně s růstem cen energií.
Zájemci o koupi či pronájem nemovitosti i financující bankovní domy zavedením průkazu energetické náročnosti budov dostali do rukou nástroj, který jim umožní nekomplikovaným způsobem srovnat nabízené reality z hlediska energetické spotřeby a referenčních hodnot. Budovy tak dostávají další charakteristiku své kvality.
Rozptyl energetické náročnosti budov je značný. V nových spolkových zemích Německa s obdobnou strukturou stávajících nemovitostí jako v České republice najdeme vedle sebe rodinné domy ze 70. až 80. let s průměrnou měrnou spotřebou tepla na vytápění okolo 270 kWh/m2/rok i pasivní domy se spotřebou 15 kWh/m2/rok. Takový rozptyl neexistuje v žádném jiném segmentu trhu. Přitom právě v budovách lze, na rozdíl od průmyslu nebo dopravy, relativně nejsnáze spotřebu energie pro vytápění snížit.
Ceny ropy, zemního plynu a elektrické energie na světových burzách znají z dlouhodobého hlediska jen cestu vzhůru. Lze předpokládat, že ve střednědobém horizontu budou budovy s horší energetickou kvalitou na realitním trhu umístitelné jen za předpokladu slev ze své ceny, neboť senzibilita kupujících i nájemců k energetické náročnosti budov se bude zvyšovat.
Jedním z nástrojů působícím proti tomuto trendu je kvalitní energetická koncepce budov s cílem snížit jejich energetickou spotřebu ve vztahu k co nejefektivnějším technickým systémům. Prostředkem k dosažení tohoto cíle je energetický audit budov.
KVALITNÍ ENERGETICKÁ KONCEPCE
Předpokladem snížení energetické spotřeby budov, kterou nahradí co nejefektivnější technické systémy, je jejich kvalitní energetická koncepce podpořená energetickým auditem. Ten zahrnuje zmapování výchozího stavu energetického hospodářství dané budovy z hlediska toku energií, provozního režimu, posouzení tepelně technických vlastností i energetické účinnosti vytápěcí, větrací a chladicí soustavy a soustavy přípravy teplé vody. Na základě této analýzy pak navrhuje soubor opatření vedoucí k úsporám energií oproti současnému nebo projektovanému stavu, včetně zhodnocení ekonomické návratnosti. Legislativním rámcem je v tomto směru zákon č. 406/2000 Sb. v platném znění. Prováděcí vyhláška č. 213/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů stanovuje přesný obsah auditu a pravidla pro jeho zpracování. Povinnost zpracovat energetický audit mají:
- organizační složky státu, organizační složky krajů a obcí a příspěvkové organizace s celkovou roční spotřebou všech druhů energie od 1500 GJ s tím, že energetický audit musí být zpracován na každou z budov samostatně zásobovanou energií, jejíž spotřeba je vyšší než 700 GJ,
- fyzické a ostatní právnické osoby s roční spotřebou energie od 35 000 GJ, i zde platí nutnost zpracovat energetický audit na jednotlivé budovy samostatně zásobované energií se spotřebou vyšší než 700 GJ,
- všechny subjekty, které žádají o státní podporu v rámci Státního programu na podporu úspor energie a využití obnovitelných a druhotných zdrojů energie.
Energetický audit na rozdíl od průkazu energetické náročnosti při stanovení spotřebované energie vychází ze skutečných provozních podmínek budovy, k této základní hodnotě energetické spotřeby pak vztahuje výpočet ekonomické návratnosti úsporných opatření, které navrhuje. Stává se tak analytickým nástrojem vlastníků, managementu nebo správy novostaveb i stávajících budov.
DŮLEŽITÉ FAKTORY PRO ÚSPORY
Základními faktory ovlivňujícími energetickou náročnost budov, které jsou posuzovány energetickým auditem, jsou:
> kompaktnost budovy, její orientace ke světovým stranám, poloha
> tepelně technické vlastnosti obvodového pláště (včetně vlivu tepelných mostů)
> vzduchotěsnost obálky budovy
> druh a způsob větrání (případně chlazení)
> pasivní tepelné zisky ze sluneční energie a z vnitřních zdrojů a jejich využití
> dispoziční řešení budovy
> energetické účinnosti části zdroje tepla (případně chlazení), části sdílení tepla (otopné plochy s regulací, výtokové armatury, vyústky), části rozvodů (zejména kvalita tepelné izolace) a části akumulace (převážně u TV)
> umělé osvětlení
> řídicí systém na regulaci měření včetně energetického manažerství.
Je tedy zřejmé, že pro novostavby je nejefektivnější vytvářet energetickou koncepci ve fázi projektové přípravy stavby. Ve srovnání se stávajícími budovami mají výchozí posuzovaný energetický stav úspornější, protože jsou projektovány podle současných norem. Vykazují sice menší energeticky úsporný potenciál než stávající budovy, na druhé straně však audit může, pokud se zapojí do procesu ve fázi projektové přípravy, optimalizovat ve spolupráci s architektem, projekčním týmem a budoucím uživatelem všechny výše uvedené vlivy na energetickou potřebu s nejmenšími vícenáklady.
Audit, provedený na základě údajů získaných z projektové dokumentace, eliminuje pravděpodobnost chyb ve výpočtech, protože pracuje s exaktními vstupními daty zjištěnými z projektové dokumentace, nemusí se tedy pořizovat stavebním průzkumem objektu. Výpočet ekonomické návratnosti přijatých opatření je transparentní. Posuzovaná doba amortizace pro navržené varianty energetického vylepšení se odvíjí od stejného časového bodu a hodnotí se pro předem stanovenou životnost budovy nebo její části i s ohledem na obnovující se náklady.
PRIORITY V PROMYŠLENÝCH KONCEPCÍCH
V této souvislosti je nutné zmínit skutečnost, že v USA a v západní Evropě přibývá investorů, kteří při energetické optimalizaci budov nekladou za hlavní prioritu rychlou amortizaci navržených úsporných opatření, ale nízkou energetickou spotřebu budovy jako takovou. Vyjadřují tak svůj odpovědný přístup k investování z hlediska celospolečenského. Návratnost vložených investic spatřují, kromě nízkých provozních nákladů, například v kvalitní hygieně vnitřního prostředí a následně i vyšší produktivitě práce, vyšší hodnotě budovy na realitním trhu a marketingovém přínosu veřejné prezentace odpovědného investování.
Příkladem budovy postavené podle promyšlené energetické koncepce je budova Energieforum v Berlíně, která byla dokončena v roce 2003. Poskytuje celkem 15 521 m2 užitkové plochy. Úspor bylo dosaženo energetickým designem budovy, jenž spočíval v tvarování obvodového pláště vzhledem k orientaci na světové strany, v nízkých součinitelích prostupu tepla u všech konstrukcí pláště, v použití předsazených prosklených stěn, v akumulaci tepla a chladu v základových pilotách s distribucí do stropních konstrukcí (odpadla tak konvenční klimatizace na bázi kompresorových stanic), v použití větracích jednotek s rekuperací tepla, instalaci tepelných čerpadel, použití fotoelektrických panelů (46 MWh/rok), solárních panelů a v inteligentním řídicím a regulačním systému zamezujícím nesprávnému zásahu uživatelů.
OPATŘENÍ U STÁVAJÍCÍCH BUDOV
U stávajících budov je z důvodu jejich horšího výchozího energetického stavu potenciál možných energetických úspor vysoký. Opatření vedoucí ke zlepšení jejich energetického stavu jsou ale většinou nákladnější. Nelze také použít všech nástrojů k energetickým úsporám jako v případě novostaveb. O to více musí audit akcentovat energeticky úsporný dopad těch opatření, která může s ohledem na povahu, provoz budovy a možnosti zadavatele navrhnout a posoudit. Základem kvalitního auditu budov je podrobný stavebně technický průzkum, který musí navíc odhalit kritická místa pláště budovy, průzkum vnitřního toku energií, zdrojů tepla, chladu, systémů k jejich rozvodu, akumulace a předávání, osvětlení a provozního režimu. Čím je tento průzkum podrobnější, tím je možný potenciál auditu vyšší. Navržené varianty energeticky úsporných opatření musí být reálné a technicky proveditelné.
Při posouzení ekonomické návratnosti je nutné oddělit od nákladů na jednotlivé části energetické sanace tu část nákladů, kterou by vlastník budovy musel vydat na údržbu předmětné části po dobu její zbývající životnosti, a posuzovat tak z hlediska ekonomické návratnosti pouze náklady, které připadají na vylepšení výchozího energetického stavu.
Je zřejmé, že kvalitní audit musí provádět tým odborníků nejrůznějších profesí, není to práce pro jednotlivce. Pro management budovy představuje návod pro energetickou sanaci i cenný zdroj informací, sloužících ke kvalifikované správě energetického hospodářství budovy.
PŘÍKLAD KONKRÉTNÍHO AUDITU
Možné úspory energií u stávajících budov ukazuje energetický audit provedený společností ARCADIS Project Management s.r.o. pro ubytovací a komerční areál postavený v 70. letech minulého století s vytápěnou plochou 26 000 m2.
Doporučený soubor opatření obsahoval zateplení obvodového pláště, výměnu otvorových výplní spolu s redukcí jejich nadbytečné plochy, náhradu nevyhovujících meziokenních vložek, energetickou sanaci plochých střech a stropů nad vnějším prostředím, individuální regulaci vytápění, izolaci rozvodů tepla, instalaci regulace teplé vody spolu s doplněním izolace jejich rozvodů, instalaci místního řízeného větrání s využitím tepla z odváděného vzduchu a zavedení energetického manažerství.
Ve svém důsledku vedl ke snížení tepelné ztráty budov o 42 % a ke garantovaným ročním úsporám tepla ve výši 58 %.
Z podkladů
ARCADIS Project Management
výhody budov s energetickým auditem
Budovy postavené nebo rekonstruované na základě promyšlené energetické koncepce s energetickým auditem:
> poskytují jistotu plánované ekonomické návratnosti, protože vliv stoupajících cen energií se v nich minimalizuje,
> po dobu životnosti nepotřebují zásadní investice ke zlepšení technologického zařízení (pouze obnovující u zařízení s dobou životnosti kratší než je uvažovaná budova) nebo zlepšení tepelně technických vlastností obvodového pláště,
> doba návratnosti realizovaných energeticky úsporných vícenákladů je v těchto budovách nejkratší, nepotřebují dodatečnou nákladnou energetickou sanaci,
> uživatelům poskytují lepší tepelnou pohodu díky vyšší povrchové teplotě vnitřních stěn v průběhu topné sezóny,
> hygiena vnitřního vzduchu je v nich na vysoké úrovni,
> nedochází v nich ke kondenzaci vnitřní vlhkosti a následnému vzniku plísní na kritických místech díky potlačení tepelných mostů a kontrolované výměně vnitřního vzduchu, navržené dle potřeb skutečného provozu budovy,
> přispívají k ochraně životního prostředí, jsou dokladem společensky odpovědného chování investora,
> mají vyšší tržní hodnotu,
> dosahují ve srovnání s ostatními budovami vyšší prestiže a atraktivity na realitním trhu.
Zájemci o koupi či pronájem nemovitosti i financující bankovní domy zavedením průkazu energetické náročnosti budov dostali do rukou nástroj, který jim umožní nekomplikovaným způsobem srovnat nabízené reality z hlediska energetické spotřeby a referenčních hodnot. Budovy tak dostávají další charakteristiku své kvality.
Rozptyl energetické náročnosti budov je značný. V nových spolkových zemích Německa s obdobnou strukturou stávajících nemovitostí jako v České republice najdeme vedle sebe rodinné domy ze 70. až 80. let s průměrnou měrnou spotřebou tepla na vytápění okolo 270 kWh/m2/rok i pasivní domy se spotřebou 15 kWh/m2/rok. Takový rozptyl neexistuje v žádném jiném segmentu trhu. Přitom právě v budovách lze, na rozdíl od průmyslu nebo dopravy, relativně nejsnáze spotřebu energie pro vytápění snížit.
Ceny ropy, zemního plynu a elektrické energie na světových burzách znají z dlouhodobého hlediska jen cestu vzhůru. Lze předpokládat, že ve střednědobém horizontu budou budovy s horší energetickou kvalitou na realitním trhu umístitelné jen za předpokladu slev ze své ceny, neboť senzibilita kupujících i nájemců k energetické náročnosti budov se bude zvyšovat.
Jedním z nástrojů působícím proti tomuto trendu je kvalitní energetická koncepce budov s cílem snížit jejich energetickou spotřebu ve vztahu k co nejefektivnějším technickým systémům. Prostředkem k dosažení tohoto cíle je energetický audit budov.
KVALITNÍ ENERGETICKÁ KONCEPCE
Předpokladem snížení energetické spotřeby budov, kterou nahradí co nejefektivnější technické systémy, je jejich kvalitní energetická koncepce podpořená energetickým auditem. Ten zahrnuje zmapování výchozího stavu energetického hospodářství dané budovy z hlediska toku energií, provozního režimu, posouzení tepelně technických vlastností i energetické účinnosti vytápěcí, větrací a chladicí soustavy a soustavy přípravy teplé vody. Na základě této analýzy pak navrhuje soubor opatření vedoucí k úsporám energií oproti současnému nebo projektovanému stavu, včetně zhodnocení ekonomické návratnosti. Legislativním rámcem je v tomto směru zákon č. 406/2000 Sb. v platném znění. Prováděcí vyhláška č. 213/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů stanovuje přesný obsah auditu a pravidla pro jeho zpracování. Povinnost zpracovat energetický audit mají:
- organizační složky státu, organizační složky krajů a obcí a příspěvkové organizace s celkovou roční spotřebou všech druhů energie od 1500 GJ s tím, že energetický audit musí být zpracován na každou z budov samostatně zásobovanou energií, jejíž spotřeba je vyšší než 700 GJ,
- fyzické a ostatní právnické osoby s roční spotřebou energie od 35 000 GJ, i zde platí nutnost zpracovat energetický audit na jednotlivé budovy samostatně zásobované energií se spotřebou vyšší než 700 GJ,
- všechny subjekty, které žádají o státní podporu v rámci Státního programu na podporu úspor energie a využití obnovitelných a druhotných zdrojů energie.
Energetický audit na rozdíl od průkazu energetické náročnosti při stanovení spotřebované energie vychází ze skutečných provozních podmínek budovy, k této základní hodnotě energetické spotřeby pak vztahuje výpočet ekonomické návratnosti úsporných opatření, které navrhuje. Stává se tak analytickým nástrojem vlastníků, managementu nebo správy novostaveb i stávajících budov.
DŮLEŽITÉ FAKTORY PRO ÚSPORY
Základními faktory ovlivňujícími energetickou náročnost budov, které jsou posuzovány energetickým auditem, jsou:
> kompaktnost budovy, její orientace ke světovým stranám, poloha
> tepelně technické vlastnosti obvodového pláště (včetně vlivu tepelných mostů)
> vzduchotěsnost obálky budovy
> druh a způsob větrání (případně chlazení)
> pasivní tepelné zisky ze sluneční energie a z vnitřních zdrojů a jejich využití
> dispoziční řešení budovy
> energetické účinnosti části zdroje tepla (případně chlazení), části sdílení tepla (otopné plochy s regulací, výtokové armatury, vyústky), části rozvodů (zejména kvalita tepelné izolace) a části akumulace (převážně u TV)
> umělé osvětlení
> řídicí systém na regulaci měření včetně energetického manažerství.
Je tedy zřejmé, že pro novostavby je nejefektivnější vytvářet energetickou koncepci ve fázi projektové přípravy stavby. Ve srovnání se stávajícími budovami mají výchozí posuzovaný energetický stav úspornější, protože jsou projektovány podle současných norem. Vykazují sice menší energeticky úsporný potenciál než stávající budovy, na druhé straně však audit může, pokud se zapojí do procesu ve fázi projektové přípravy, optimalizovat ve spolupráci s architektem, projekčním týmem a budoucím uživatelem všechny výše uvedené vlivy na energetickou potřebu s nejmenšími vícenáklady.
Audit, provedený na základě údajů získaných z projektové dokumentace, eliminuje pravděpodobnost chyb ve výpočtech, protože pracuje s exaktními vstupními daty zjištěnými z projektové dokumentace, nemusí se tedy pořizovat stavebním průzkumem objektu. Výpočet ekonomické návratnosti přijatých opatření je transparentní. Posuzovaná doba amortizace pro navržené varianty energetického vylepšení se odvíjí od stejného časového bodu a hodnotí se pro předem stanovenou životnost budovy nebo její části i s ohledem na obnovující se náklady.
PRIORITY V PROMYŠLENÝCH KONCEPCÍCH
V této souvislosti je nutné zmínit skutečnost, že v USA a v západní Evropě přibývá investorů, kteří při energetické optimalizaci budov nekladou za hlavní prioritu rychlou amortizaci navržených úsporných opatření, ale nízkou energetickou spotřebu budovy jako takovou. Vyjadřují tak svůj odpovědný přístup k investování z hlediska celospolečenského. Návratnost vložených investic spatřují, kromě nízkých provozních nákladů, například v kvalitní hygieně vnitřního prostředí a následně i vyšší produktivitě práce, vyšší hodnotě budovy na realitním trhu a marketingovém přínosu veřejné prezentace odpovědného investování.
Příkladem budovy postavené podle promyšlené energetické koncepce je budova Energieforum v Berlíně, která byla dokončena v roce 2003. Poskytuje celkem 15 521 m2 užitkové plochy. Úspor bylo dosaženo energetickým designem budovy, jenž spočíval v tvarování obvodového pláště vzhledem k orientaci na světové strany, v nízkých součinitelích prostupu tepla u všech konstrukcí pláště, v použití předsazených prosklených stěn, v akumulaci tepla a chladu v základových pilotách s distribucí do stropních konstrukcí (odpadla tak konvenční klimatizace na bázi kompresorových stanic), v použití větracích jednotek s rekuperací tepla, instalaci tepelných čerpadel, použití fotoelektrických panelů (46 MWh/rok), solárních panelů a v inteligentním řídicím a regulačním systému zamezujícím nesprávnému zásahu uživatelů.
OPATŘENÍ U STÁVAJÍCÍCH BUDOV
U stávajících budov je z důvodu jejich horšího výchozího energetického stavu potenciál možných energetických úspor vysoký. Opatření vedoucí ke zlepšení jejich energetického stavu jsou ale většinou nákladnější. Nelze také použít všech nástrojů k energetickým úsporám jako v případě novostaveb. O to více musí audit akcentovat energeticky úsporný dopad těch opatření, která může s ohledem na povahu, provoz budovy a možnosti zadavatele navrhnout a posoudit. Základem kvalitního auditu budov je podrobný stavebně technický průzkum, který musí navíc odhalit kritická místa pláště budovy, průzkum vnitřního toku energií, zdrojů tepla, chladu, systémů k jejich rozvodu, akumulace a předávání, osvětlení a provozního režimu. Čím je tento průzkum podrobnější, tím je možný potenciál auditu vyšší. Navržené varianty energeticky úsporných opatření musí být reálné a technicky proveditelné.
Při posouzení ekonomické návratnosti je nutné oddělit od nákladů na jednotlivé části energetické sanace tu část nákladů, kterou by vlastník budovy musel vydat na údržbu předmětné části po dobu její zbývající životnosti, a posuzovat tak z hlediska ekonomické návratnosti pouze náklady, které připadají na vylepšení výchozího energetického stavu.
Je zřejmé, že kvalitní audit musí provádět tým odborníků nejrůznějších profesí, není to práce pro jednotlivce. Pro management budovy představuje návod pro energetickou sanaci i cenný zdroj informací, sloužících ke kvalifikované správě energetického hospodářství budovy.
PŘÍKLAD KONKRÉTNÍHO AUDITU
Možné úspory energií u stávajících budov ukazuje energetický audit provedený společností ARCADIS Project Management s.r.o. pro ubytovací a komerční areál postavený v 70. letech minulého století s vytápěnou plochou 26 000 m2.
Doporučený soubor opatření obsahoval zateplení obvodového pláště, výměnu otvorových výplní spolu s redukcí jejich nadbytečné plochy, náhradu nevyhovujících meziokenních vložek, energetickou sanaci plochých střech a stropů nad vnějším prostředím, individuální regulaci vytápění, izolaci rozvodů tepla, instalaci regulace teplé vody spolu s doplněním izolace jejich rozvodů, instalaci místního řízeného větrání s využitím tepla z odváděného vzduchu a zavedení energetického manažerství.
Ve svém důsledku vedl ke snížení tepelné ztráty budov o 42 % a ke garantovaným ročním úsporám tepla ve výši 58 %.
Z podkladů
ARCADIS Project Management
výhody budov s energetickým auditem
Budovy postavené nebo rekonstruované na základě promyšlené energetické koncepce s energetickým auditem:
> poskytují jistotu plánované ekonomické návratnosti, protože vliv stoupajících cen energií se v nich minimalizuje,
> po dobu životnosti nepotřebují zásadní investice ke zlepšení technologického zařízení (pouze obnovující u zařízení s dobou životnosti kratší než je uvažovaná budova) nebo zlepšení tepelně technických vlastností obvodového pláště,
> doba návratnosti realizovaných energeticky úsporných vícenákladů je v těchto budovách nejkratší, nepotřebují dodatečnou nákladnou energetickou sanaci,
> uživatelům poskytují lepší tepelnou pohodu díky vyšší povrchové teplotě vnitřních stěn v průběhu topné sezóny,
> hygiena vnitřního vzduchu je v nich na vysoké úrovni,
> nedochází v nich ke kondenzaci vnitřní vlhkosti a následnému vzniku plísní na kritických místech díky potlačení tepelných mostů a kontrolované výměně vnitřního vzduchu, navržené dle potřeb skutečného provozu budovy,
> přispívají k ochraně životního prostředí, jsou dokladem společensky odpovědného chování investora,
> mají vyšší tržní hodnotu,
> dosahují ve srovnání s ostatními budovami vyšší prestiže a atraktivity na realitním trhu.
Zdroj:STAVITEL
Sdílet článek na sociálních sítích
