Příležitost, kterou je třeba využít

Počátkem listopadu se v Praze uskutečnila konference Brownfields Invest Czech. Její hlavní moto znělo: Od poškozeného území k atraktivní nemovitosti - Projekt Brownfields 3000. A jejím smyslem podle hlavního pořadatele, agentury CzechInvest, bylo zmapovat trendy v možném využití nemovitostí, které dávno přestaly sloužit svému původnímu účelu a nyní leží ladem.
AUTOR: Zdena Líkařová
Pod pojmem brownfieldy rozumíme pozemky, objekty, areály, které nejsou efektivně využívány, jsou zanedbané a případně i kontaminované. Tyto nemovitosti, které vznikly jako pozůstatek někdejší průmyslové, zemědělské, vojenské, rezidenční nebo jiné aktivity, nelze využívat bez revitalizace. Náklady s ní spojené se většinou vrátí už proto, že ubývá možností stavět na zelené louce. Brownfieldy ale mívají i přes svou historickou zátěž oproti greenfieldům někdy také značné výhody, protože se často nacházejí v zajímavých lokalitách uprostřed měst, představují kulturní i architektonické dědictví a jako svébytná součást paměti národa si i po citlivé rekonstrukci uchovávají nezaměnitelnou atmosféru.
O tom, který z brownfieldů stojí za regeneraci a jak určit jeho cenu, hovořil např. Ludvík Juřička z advokátní kanceláře Ambruz & Dark: "Stanovení ceny konkrétního brownfieldu může být těžké bez znalosti zamýšleného využití předmětného území a konkrétních projektů, které na něm mohou být realizovány. Do ceny, za kterou bude brownfield nabízen, budou potom zahrnuty náklady na realizaci příslušného projektu." Podle zástupce společnosti DTZ Harryho Bunburyho z Velké Británie do hry vstupují ještě další faktory, jako je zisk developera, náklady na odstranění znečištění a úroveň nájemného, jež je sama o sobě důsledkem místní poptávky.

Poptávka roste, rizika zůstávají
Harry Bunbury hovořil o svých zkušenostech z Velké Británie, kde jsou brownfieldy v kurzu už řadu let: Souvisí to s tím, že ve Velké Británii jsou pozemky nesmírně vzácnou komoditou. Česká republika se donedávna zaměřovala spíš na greenfieldy, ale už nyní dostávají brownfieldy velkou příležitost. "Společnost DTZ zaznamenává na průmyslovém trhu značnou poptávku například po skladovacích a průmyslových areálech," řekl Harry Bunbury. "Jsem přesvědčen, že trh logistiky se bude dále rozvíjet a současně bude růst poptávka po menších skladech. Ty se nacházejí spíše v městských centrech, a budou tedy pravděpodobně umísťovány v brownfieldech. Ano, poptávka v České republice roste, což povede k lepším investičním příležitostem."
Je však tato poptávka natolik silná, aby byli investoři ochotni přijmout vyšší riziko spojené s regenerací brownfieldů? Podle Tomáše Syse ze společnosti ERM bude muset sehrát určitou roli stát nebo místní samosprávy. "Právě kvůli vyššímu riziku a nákladům spojeným s lokalitami typu brownfield bude téměř vždy jednodušší greenfield development. Cestou je podle mého názoru zpřísnění podmínek pro greenfield development či nastavení minimálního procenta povinné výstavby na brownfield lokalitách pro developerské projekty, tedy určitá regulace trhu. Zkušenosti z Velké Británie jednoznačně ukazují, že je to dosažitelný cíl."

Financování soukromé i veřejné
Diskutovanou otázkou byly i důvody a možnosti soukromého a veřejného financování. "Motivy pro financování soukromým a veřejným sektorem by měly být zřetelně odděleny a dopředu pojmenovány," tvrdí Leoš Anderle ze společnosti Sekyra Group. "V případě soukromého sektoru je hlavním motivem komerční potenciál brownfieldu, zatímco u veřejného sektoru jsou to spíše míry veřejného prospěchu - rozvoj regionu, odstranění ekologických škod, realizace urbanistické koncepce apod. Způsobů financování je mnoho - od projektového, založeného na ryze komerčních principech, přes spolupráci veřejného a soukromého sektoru (PPP) až po financování z rozpočtu státu." Podle Leoše Anderleho lze v některých případech s výhodou využít i zdroje z EU. "Úlohou veřejného sektoru je odstranit překážky," dodává konzultat z Velké Británie Gwyn Griffiths, "a úlohou soukromého sektoru je překonat nejistotu veřejného sektoru, zda je soukromý sektor schopen zajistit výstavbu i opětovné využití browfieldu."

Dosáhneme na peníze z EU?
V letech 2007-2013 bude mít Česká republika ojedinělou příležitost čerpat ze strukturálních fondů - a to dokonce nejvíce prostředků na osobu z 25 států Evropské unie. Pro regeneraci brownfieldů je nejvýznamnější operační program Průmysl a podnikání, v němž je v rámci priority rozvoje prostředí pro podnikání a inovace alokováno na toto období kolem 8,95 mld. Kč. Operační program Životní prostředí bude využitelný z hlediska regenerace zejména pro odstraňování ekologických škod a v něm se alokace odhaduje na více než 1 mld. EUR. Projekty regenerací bude možné realizovat i v rámci Integrovaného operačního programu a Regionálního operačního programu, kde se rozpočty pohybují kolem 1,5 mld. EUR. Využít lze i operační program Rozvoj venkova, a to v několika osách: Zlepšení konkurenceschopnosti zemědělství a lesnictví (748 mil. EUR), Kvalita života ve venkovských oblastech a diverzifikace hospodářství venkova (566 mil EUR) a Leader (157 mil EUR). "Některé programy jsou více zaměřené na regenerace brownfieldů." říká Lucie Doležalová z agentury CzechInvest, "Jiné lze k regeneracím brownfieldů využít, pokud existuje vůle upřednostnit brownfield před novou výstavbou. Přestože je v sektorových politikách a rozvojových programech krajů věnovaná regeneracím pozornost, aplikace cílů regenerací bude záviset nejen na výši disponibilních prostředků veřejné podpory. Znamená to, že reálné výsledky budou záviset nejen na výši prostředků veřejné podpory, ale ve značné míře i na vyřešení majetkových vztahů a možnostech spolufinancování."