Odhaduje se, že se na území ČR nachází více než 3000 brownfields, jejichž celková rozloha přesahuje 11 tis. ha a zastavěná plocha má okolo 22,5 tis. m2.
Budoucnost brownfields v Česku: Jak pomohou fondy Evropské unie?
Lze tedy říci, že na území téměř každé naší obce se vyskytuje minimálně jeden objekt nebo plocha tohoto druhu. Nakolik nám mohou strukturální fondy EU pomoci s jejich regenerací a revitalizací?
Agentura pro podporu podnikání a investic CzechInvest se v posledním roce zabývá zmapováním výskytu brownfields v jednotlivých regionech ČR v rámci tzv. vyhledávací studie brownfields. Ta bude v následujícím programovacím období let 2007-2013 sloužit jako podklad pro stanovení strategie revitalizace brownfields a na základě jejích výsledků budou i vybírány projekty pro revitalizaci a rozvíjeny další investiční příležitosti pro developery a investory.
Pro účely vyhledávací studie je za brownfields považována nemovitost vymezených parametrů (větší než 2 ha, popř. více než 500 m2 zastavěné plochy), která se nachází na současně nebo v minulosti zastavěném území, není efektivně využívána, je zanedbaná a případně i kontaminovaná. Jedná se tedy o nemovitost, kterou nelze efektivně využívat, aniž by proběhl proces její regenerace.
Přípravy ve spolupráci s regionálními agenturami
Výběr lokalit a projektů vytipovaných pro čerpání podpory ze strukturálních fondů EU v programovacím období 2007-2013 probíhal v jednotlivých krajích ve spolupráci s regionálními rozvojovými agenturami. Průběžné výsledky vyhledávací studie ukazují následující poměr jednotlivých druhů brownfields vztažený k celkovému počtu v České republice (graf 1):
V rámci navazujícího projektu "Brownfields 3000", který také představila agentura CzechInvest, byly navrženy tři fáze řešení, přičemž během první z nich by měla být v rozmezí 5 - 10 let regenerována zhruba čtvrtina identifikovaných 3000 brownfields. Předpokládané finanční zdroje na revitalizaci všech tří tisíc brownfields jsou dle CzechInvestu odhadovány na 100 mld. Kč a doba realizace na 20 let. Kromě toho si projekt klade za cíl dosažení změn v legislativě, zajištění realizovatelnosti projektů a dostatečných zdrojů financování včetně fondů EU.
Budoucnost brownfieldu chce vizi. To nám zatím moc nejde
Základním předpokladem úspěchu projektů regenerace brownfields je především reálně uskutečnitelná, dlouhodobě udržitelná a přitom dostatečně odvážná vize jejich následného využití. Tato vize je dokonce důležitější než sebelépe připravená investiční akce zaměřená na "pouhé" vyčištění a uklizení devastované lokality. Praxe ukazuje, že v našich podmínkách je právě tento moment slabinou mnoha projektů. Přitom podíváme-li se k našim zahraničním sousedům, zjistíme, že jsou v procesu vypořádání se s brownfieds mnohem dál, takže se od nich lze mnohému naučit.
Jedním z častých a hojně využívaných způsobů revitalizace plošně rozsáhlých brownfields, jakými jsou například uzavřené skládky odpadů, části velkých areálů průmyslových podniků, lokality destruované těžbou nerostných surovin apod., je sanace starých ekologických zátěží, odstranění zdevastovaných budov, stabilizace pozemků a jejich přeměna na oblasti s rekreačními funkcemi, jako jsou třeba parky nebo golfová hřiště. Právě tak se například zrodil známý Wildcat Golf Club v Houstonu v americkém státě Texas. Vzhledem k finanční náročnosti je ovšem tento způsob revitalizace v České republice zatím takřka nemožný, přestože by byl velmi vhodný například pro největší brownfield ve Středočeském kraji - areál bývalé Poldi Kladno, jehož plocha je odhadována na 500 hektarů pozemků.
V zahraničí se v minulých letech osvědčily také komplexní rekonstrukce a konverze historických průmyslových staveb, tedy jejich uzpůsobení na nové využití. Objekty, které pozbyly svoji původní funkci, jsou stavebně adaptovány na zcela nové funkční využití, a to nejčastěji na multifunkční kulturní zařízení. Regenerací objektu bývalé elektrárny Bankside Power Station v Londýně takto vznikly výstavní prostory New Tate Gallery pro sbírku moderního umění. Požadavek samofinancovatelnosti budoucích využití ovšem dosud neumožňuje tento přístup plně uplatnit v tuzemských podmínkách. Proto jsou obdobné investice nejčastěji řešeny propojením s komerčními zónami, tj. především nákupními a zábavními komplexy, jako je například centrum Vaňkovka v Brně.
V posledních letech roste poptávka po přeměně bývalých a historicky cenných průmyslových areálů na ubytovací zařízení vyšších kategorií. První hotel v Evropě, který se může pyšnit přívlastkem "loftový", se nachází v německém Hamburku. Tento typ brownfields, z hlediska umístění a využitelnosti spadající mezi atraktivní objekty, může po rekonstrukci sloužit i jako obytný prostor, ateliér či klubové zařízení.
Móda bydlení a práce v tzv. "loftech" (bývalé objekty továren, dílen, mlýnů a jiných technických zařízení) už se postupně dostala i k nám, o čemž svědčí rostoucí nabídka "loftového bydlení" zejména v Praze. Tento typ prostor je vyhledáván především umělci a mladými lidmi "na volné noze", což předurčuje nové funkční využití např. na komplexy bytů střední kategorie, menší kulturní centra, kluby, ateliéry apod. Výše popsaný přístup byl zvolen i pro revitalizaci a konverzi bývalých plynojemů (Simmering, Vídeň) na komplex bytů, klubů, vzdělávacích center a studentských kolejí. Vzhledem k nadstandardním prostorovým možnostem lze z bývalých průmyslových areálů ve městech budovat obytné domy s luxusními velkoplošnými byty nestandardními plochou, polohou, prostorovým uspořádáním i vybaveností, velké ateliéry nebo podobné prostory pro bonitní klientelu s vysokými příjmy. Vzhledem k atraktivitě takových lokalit, jakými jsou například Vinohrady nebo Nuselský mlýn v Praze, lze u nás v budoucnu očekávat další boom v nabídce loftů.
Končící operační programy na brownfields příliš nemyslely
V právě skončeném programovacím období často zaznívaly kritické hlasy, že Česko nemá jasnou a propracovanou strategii, jak naložit s brownfields. To korespondovalo i se skutečností, že do priorit minulých operačních programů, jejichž prostřednictvím se v ČR distribuovaly prostředky ze SF Unie, nebyla revitalizace brownfields přímo zahrnuta (s výjimkou JPD 2).
Ministerstvo průmyslu a obchodu (MPO) přistupovalo k brownfields z hlediska možné revitalizace zejména jako k potenciálním průmyslovým zónám - bylo tedy možné revitalizovat jen průmyslová a armádní brownfields, navíc pouze za podmínky nového využití pro průmysl, což logicky značně zúžilo okruh objektů a ploch pro možnou revitalizaci.
Rovněž dosavadní dotační programy ministerstva pro místní rozvoj (MMR) byly na revitalizaci brownfields zaměřeny jen okrajově. Jak již bylo zmíněno, pouze Jednotný programový dokument pro Prahu (Cíl 2) obsahoval prioritu, jejíž součástí byly přímo "brownfields". Výsledky v oblasti opětovného využití opuštěných objektů a ploch ovšem zůstaly za očekáváním, a to zejména vzhledem k nedostatku nosných projektových záměrů v potřebném stadiu příprav.
Operačním programům SROP i JPD 2 bylo vytýkáno především to, že podporou (až do výše 67 % nákladů u opatření 1.2 JPD 2) především suplují investice soukromých developerů do ploch v atraktivních lokalitách, přičemž komerčně obtížně využitelné brownfields zůstávají bez dotací.
Jako nedostatečný byl odborníky hodnocen i dopad relevantních programů ministerstva životního prostředí, neboť většina prací na dekontaminaci území a ploch byla financována ze státního rozpočtu nebo z Fondu národního majetku.
A CO TY NOVÉ?
Zdá se, že operační programy, které nyní procházejí procesy vyjednávání a schvalování v Evropské komisi, se z určitých nedostatků minulého programovacího období poučily. Některé z nových operačních programů na programovací období 2007-2013 jsou dokonce přímo zaměřeny na revitalizaci brownfields, jiné lze k revitalizacím využít za předpokladu, že budou brownfields upřednostněny před novou výstavbou. Nové dotační programy, které mají k dané problematice určitý vztah, většinou navazují na programy stávající, a to zhruba takto (viz tabulka 1).
Z čeho tedy lze revitalizaci brownfields od ledna 2007 platit?
Ačkoli stále ještě neznáme finální verze nových operačních programů, již nyní víme, že projekty z oblasti brownfields bude možné opět financovat z většího množství dotačních programů. Jde zejména o OP Podnikání a inovace (OPPI), resp. jeho specificky zaměřený program Nemovitosti, operační program Praha Konkurenceschopnost, regionální operační programy (ROP), OP Životní prostředí, národní Program na podporu podnikatelských nemovitostí a infrastruktury, případně další národní zdroje, a Program rozvoje venkova (graf 2).
Společnou snahou všech připravovaných programů pro nové programovací období 2007-2013 je omezit nároky na dotace vyplácené ze státního rozpočtu a podporu nadále vyplácet v co největší míře ze strukturálních fondů EU. Již nyní tedy lze konstatovat, že budoucí operační programy se s brownfields zřejmě vypořádají následovně:
OP Podnikání a inovace - program Nemovitosti
Nově připravovaný program Nemovitosti je součástí OPPI a bude obdobou současného programu Reality. Prostřednictvím tohoto programu bude podporována celá škála projektů souvisejících s rozvojem trhu podnikatelských nemovitostí v ČR. Bude se jednat především o podporu projektů regenerace brownfields - území i objektů. Novinkou bude podpora projektů relokace firmy z center měst v případech, kdy provoz podniku z různých důvodů nevyhovuje využití území obce nebo negativně ovlivňuje životní prostředí (např. továrny).
Podpora v rámci programu Nemovitosti bude poskytována formou přímé dotace, jejíž výše se bude odvíjet od typu příjemce podpory a druhu podporovaného projektu. Možnými příjemci budou kraje, obce a podnikatelské subjekty, přičemž výše podpory pro podnikatelské subjekty se bude řídit novou regionální mapou podpory pro období 2007-2013. Příjemce podpory musí jednoznačně prokázat vlastnická nebo jiná práva k podnikatelským nemovitostem, které jsou předmětem projektu.
Podle předběžných odhadů se dá předpokládat, že orientační výše prostředků alokovaných v období 2007-2013 na program Nemovitosti bude cca 15 mld. Kč. V současné době probíhají jednání s EK o konečné podobě programu, přičemž hlavní spornou otázkou zůstává podpora velkých developerů v rámci tohoto programu. Dalším sporným bodem je zachování tzv. platby na neobsazené plochy objektu, která byla dosud v rámci programu Reality uplatňována. Dále se jedná o možnosti podporovat jiné než malé a střední podniky, což je stále otevřená otázka týkající se i ostatních připravovaných programů čerpajících podporu ze SF.
První výzva k předkládání žádosti o podporu projektu regenerace brownfields do Programu Nemovitosti je plánována na druhou polovinu roku 2007.
Program na podporu podnikatelských nemovitostí a infrastruktury
Podmínky tohoto programu, který je financován výhradně z národních prostředků, zůstávají zachovány i pro následující období. Program bude do budoucna zaměřen především na podporu projektů strategického významu nebo nemovitostí připravovaných pro konkrétního strategického investora. V následujících letech bude na program alokován oproti období 2004-2006 relativně malý objem prostředků, který pravděpodobně umožní podporu řádově do desítky velkých projektů v celé ČR.
Je ovšem možné, že na brownfields budou vyčleněny i zvláštní zdroje v rámci ostatních ministerstev, jednotlivých krajů, obcí či soukromého sektoru. Opětovné využití brownfields by však nemělo a ani nemůže být řešeno výhradně pomocí velkých národních dotačních titulů. Na takové řešení není dostatek finančních prostředků nejen v ČR, ale ani v jiných - a vyspělejších - národních ekonomikách. I za přispění peněz ze strukturálních fondů se tak pravděpodobně vyřeší pouze malý zlomek českých brownfields. V opětovném využití brownfields se proto bude muset podstatnou měrou angažovat soukromý kapitál a soukromí investoři.
OP PRAHA - KONKURENCESCHOPNOST
Prostřednictvím OP Praha - Konkurenceschopnost bude možné čerpat veřejnou podporu na projekty realizované na území hl. m. Prahy.
Mezi cíle oblasti podpory nazvané "Revitalizace opuštěných, znehodnocených nebo sociálně problémových území a ploch" patří rovněž revitalizace ploch typu brownfields a zvýšení jejich atraktivity pro investory.
V aktuální verzi operačního programu jsou jako možní příjemci podpory v rámci této oblasti uváděny hl. m. Praha a jeho městské části, organizace jimi založené, nestátní neziskové organizace a profesní a zájmová sdružení.
REGIONÁLNÍ OPERAČNÍ PROGRAMY
Projekty typu brownfields budou podporovány rovněž v rámci každého ze sedmi regionálních operačních programů (ROP) čerpajících prostředky ze SF. V této souvislosti nebyla doposud vyřešena otázka vymezení podpory poskytované v rámci národních operačních programů a regionálních operačních programů tak, aby nedocházelo k překryvům. Navrhováno bylo vymezení na základě velikosti ploch, což však Evropská komise připomínkovala. Uvažuje se také o vymezení podle účelu využití brownfields, kdy do programu Nemovitosti OPPI by spadaly pouze projekty směřující podporu do zpracovatelského průmyslu, vybraných služeb a výzkumných aktivit, zatímco v rámci ROP by byla podporována regenerace brownfields s využitím mimo jiné i pro nepodnikatelské účely, jakou jsou veřejné služby, bydlení apod.
Rozpočty na jednotlivé regionální operační programy činí v průměru přibližně 665 mil. eur. Jak velká část této alokace bude věnována na regenerace brownfields, doposud nebylo rozhodnuto.
PROGRAM ROZVOJE VENKOVA
Ministerstvo zemědělství připravuje Program rozvoje venkova, který bude dotacemi podporovat investice do zemědělských staveb a zařízení, přičemž by přednost měla být dána využití brownfields. Podpora stavební obnovy (rekonstrukce, modernizace, statické zabezpečení), případně nové výstavby budov a ploch za současného upřednostňování využití brownfields prostupuje řadou opatření tohoto programu. Většinou se však bude jednat o brownfields malého rozsahu (do 2 ha) a podmínkou je, aby byl projekt realizován v obci do dvou tisíc obyvatel. Velkou výhodou je, že podpora bude poskytována na projekty regenerace brownfields nezávisle na jejich budoucím využití.
Jako příjemci dotace jsou určeny podniky zabývající se zemědělskou nebo lesnickou činností, popřípadě nezemědělské podnikatelské subjekty, které svou činnost teprve zahajují.
OP ŽIVOTNÍ PROSTŘEDÍ
Ministerstvo životního prostředí, které je gestorem nově připravovaného OP Životní prostředí, bude nadále zasahovat do problematiky regenerace brownfields především v oblasti odstraňování starých ekologických zátěží. Podpora bude poskytována, i když jen v omezené míře, také na regeneraci oblastí s nulovým rozvojovým potenciálem, které budou přetvářeny v zelené plochy. Předběžný odhad alokace na podporu regenerace urbanizované krajiny je cca 520 mil. eur a dalších cca 780 mil.eur by mělo být investováno do projektů odstraňování starých ekologických škod.
V letech 2004-2006 nebyla revitalizace brownfields do operačních programů přímo zahrnuta - s výjimkou JPD 2. Zdá se však, že se tvůrci nových programů, které jsou nyní vyjednávány v EK, z nedostatků minulého programovacího období poučili.
Tabulka 1
Končící a nové dotační programy pro oblast brownfields v ČR
Původní program Nový program Gesce
Program na podporu rozvoje průmyslových zón Program podpory podnikatelských
nemovitostí a infrastruktury (již od roku 2006) MPO
OP Průmysl a podnikání (Program Reality) OP Podnikání a inovace (Program Nemovitosti) MPO
Společný regionální operační program Regionální operační programy MMR
OP Infrastruktura OP Životní prostředí MŽP
Odstraňování starých ekologických zátěží OP Životní prostředí MŽP
OP Rozvoj venkova a multifunkční zemědělství Program rozvoje venkova Mze
Program obnovy venkova Program rozvoje venkova Mze
S využitím dat distribuovaných na konferenci Brownfields Invest Czech 2006 (8.-9. 11. 2006)
Poučíme se ze stávajících problémů?
typy brownfields EAFRD OPPI ROP
urbánní - - nad 2000 obyv.
pro nové veřejné využití nebo pro jiné ekonomické bez omezení plochy
činnosti, než je zpracovatelský průmysl
venkovské do 2000 obyv. - do 2000 obyv.
pro nové veřejné využití nebo pro jiné ekonomické do 5 ha nad 5 ha
činnosti, než je zpracovatelský průmysl nad 2000 obyv.
- jedná se o urbánní BF
podnikatelské do 2000 obyv. bez omezení obyv. nad 2000 obyv.
využití pro ekonomické činnosti spadající do 5 ha nad 5 ha do 5 ha
pod zpracovatelský průmysl (OKEČ ČSÚ - sekce D)
zemědělské do 2000 obyv. - nad 2000 obyv.
do 5 ha od 2 ha pro veřejné
využití a v rozmezí 2-5 ha
pro zpracovatel. průmysl
Zdroj: Verze OP schválené vládou ČR v listopadu 2006
Jak ukázala praxe uplynulých let, jedním ze zásadních problémů spojených s využitím dostupných dotačních programů pro financování projektů brownfields bylo ne zcela ideální vymezení působnosti jednotlivých resortů. O brownfields se jednotlivé resorty dělily na základě velikosti území a následného využití po procesu regenerace. Praxe ukázala, že možnost využití existujících nástrojů podpory v oblasti regenerace brownfields jsou maximálně omezené, pokud stojíme před problémem regenerace brownfields velkého rozsahu, kterou by bylo vhodné využít pro různé typy aktivit neboli pro tzv. smíšené využití.
Na základě v současnosti dostupných verzí nových operačních programů lze bohužel konstatovat, že ČR se v řešení tohoto systémového nedostatku o mnoho dál neposunula. V příštím programovacím období budou pravděpodobně různé typy brownfields opět spadat pod různé resorty, a to na základě podobného klíče jako doposud. Zatímco oblast odstraňování starých ekologických zátěží a podpora regenerace urbanizované krajiny (v rámci posilování biodiverzity v urbanizovaném prostředí) je v souvislosti s brownfields řešena v operačním programu Životní prostředí, všechny ostatní aktivity související s regenerací brownfields byly rozděleny do budoucích operačních programů dle principu uvedeného v tabulce. Konečná verze však bude také záviset na výsledcích vyjednávání s EK o podobě nových českých programů a jejich vzájemném vymezení.
AUTOR: Hana Kurýlová
Deloitte BPO G&I
AUTOR: Karel Bořecký
Deloitte BPO G&I
Jak to vidí Jarmila Škvrnová, ředitelka divize Granty a pobídky, Deloitte BPO G&I
Záměrem našeho příspěvku věnovaného tématu brownfields bylo především upozornit na nutnost řešení problémů nemovitostí, jež se nacházejí na území našich obcí, měst i ve volné krajině a nejsou využívány buď vůbec, nebo pouze neefektivně. Zároveň jsme chtěli právě v tento čas, kdy naše operační programy procházejí negociačním a schvalovacím procesem v Evropské komisi, včas upozornit na příležitosti a možnosti, jak s těmito zanedbanými nemovitostmi dále naložit a s jakými finančními prostředky lze do budoucna pro řešení brownfields počítat.
Atraktivních lokalit zbývá jako šafránu, a proto je jasné, že začínat tzv. "na zelené louce" bude čím dál tím složitější a nákladnější. Je tudíž čas uvědomit si, že již nebude efektivní neustále využívat další a další greenfields a zároveň i to, že v následujících sedmi letech získá Česká republika možná svou poslední příležitost k získání podpory z evropských zdrojů.
V současné době je v ČR připravována Národní strategie regenerace brownfields, která slibuje koncepční podporu státu, takže načasování řešení problému brownfields je nyní více než příznivé. Bylo by však velmi naivní spoléhat se na to, že problém brownfields lze řešit pouze na úrovni ministerstev nebo dokonce až na úrovni EU. Zvláště orgány místní samosprávy si dosud málo uvědomují svou významnou roli v odstraňování rizik spojených s brownfields.
Jednou z cest vypořádání se s nepříznivým dědictvím minulosti je samozřejmě soukromý kapitál. Brownfields na území měst a obcí lze ovšem regenerovat a revitalizovat pouze se zapojením místní samosprávy. Bez její iniciativy a finančního příspěvku se na trhu nemohou dobře uplatnit seriózní investoři. Současně jde i o vypracování modelů velkých investičních projektů na poskytování veřejných služeb na bázi dlouhodobých smluvních vztahů mezi subjekty veřejného a soukromého sektoru. Může tedy jít o financování, výstavbu a provozování nové infrastruktury na bázi partnerství veřejného a soukromého sektoru (PPP). Největší naděje jsou všemi zainteresovanými subjekty vkládány do možnosti získat rekordní balík evropských peněz. Oproti minulým rokům navíc nastal v rámci plánování nových programů posun v zaměření priorit konkrétních operačních programů, takže na revitalizace a konverze brownfields se počítá s alokací, jejíž smysluplné využití bude za sedm let konečně viditelné.
Očekávaná vzájemná konkurence municipalit a podnikatelů při žádostech o dotace ze zdrojů, které jsou přece jen omezené, proto už dnes klade požadavky na připravenost budoucích žadatelů o podporu, a to jak z hlediska přípravy lokalit, tak i projektů. Projekty zaměřené na revitalizaci a konverzi brownfields totiž vyžadují vypořádání všech potenciálně souvisejících rizik, znalosti developerství, projektového financování, realitního trhu atd. Právě kvůli podcenění časové a technické náročnosti revitalizace brownfields může řada kvalitních vizí skončit jen "na papíře".
Dosud opomíjenou novinkou rovněž je fakt, že města mohou již nyní zahrnout projekty regenerace a revitalizace brownfields do svých střednědobých rozvojových dokumentů. Stále častěji jsou diskutovány tzv. integrované plány rozvoje měst (IPRM) zpracovávané za účelem komplexního přístupu k řešení urbánní problematiky. Dle posledních informací by měla IPRM povinně zpracovávat statutární města a města nad 50 tis. obyvatel. IPRM by přitom měly obsahovat informace o projektech, jejichž řešení podporované v rámci různých operačních programů přispějí ke komplexnímu rozvoji pólů růstu na území celé České republiky. Zahrnutí brownfields do IPRM je pak pro města věcí zcela zásadní a patří mezi priority dnešních dnů.
Agentura pro podporu podnikání a investic CzechInvest se v posledním roce zabývá zmapováním výskytu brownfields v jednotlivých regionech ČR v rámci tzv. vyhledávací studie brownfields. Ta bude v následujícím programovacím období let 2007-2013 sloužit jako podklad pro stanovení strategie revitalizace brownfields a na základě jejích výsledků budou i vybírány projekty pro revitalizaci a rozvíjeny další investiční příležitosti pro developery a investory.
Pro účely vyhledávací studie je za brownfields považována nemovitost vymezených parametrů (větší než 2 ha, popř. více než 500 m2 zastavěné plochy), která se nachází na současně nebo v minulosti zastavěném území, není efektivně využívána, je zanedbaná a případně i kontaminovaná. Jedná se tedy o nemovitost, kterou nelze efektivně využívat, aniž by proběhl proces její regenerace.
Přípravy ve spolupráci s regionálními agenturami
Výběr lokalit a projektů vytipovaných pro čerpání podpory ze strukturálních fondů EU v programovacím období 2007-2013 probíhal v jednotlivých krajích ve spolupráci s regionálními rozvojovými agenturami. Průběžné výsledky vyhledávací studie ukazují následující poměr jednotlivých druhů brownfields vztažený k celkovému počtu v České republice (graf 1):
V rámci navazujícího projektu "Brownfields 3000", který také představila agentura CzechInvest, byly navrženy tři fáze řešení, přičemž během první z nich by měla být v rozmezí 5 - 10 let regenerována zhruba čtvrtina identifikovaných 3000 brownfields. Předpokládané finanční zdroje na revitalizaci všech tří tisíc brownfields jsou dle CzechInvestu odhadovány na 100 mld. Kč a doba realizace na 20 let. Kromě toho si projekt klade za cíl dosažení změn v legislativě, zajištění realizovatelnosti projektů a dostatečných zdrojů financování včetně fondů EU.
Budoucnost brownfieldu chce vizi. To nám zatím moc nejde
Základním předpokladem úspěchu projektů regenerace brownfields je především reálně uskutečnitelná, dlouhodobě udržitelná a přitom dostatečně odvážná vize jejich následného využití. Tato vize je dokonce důležitější než sebelépe připravená investiční akce zaměřená na "pouhé" vyčištění a uklizení devastované lokality. Praxe ukazuje, že v našich podmínkách je právě tento moment slabinou mnoha projektů. Přitom podíváme-li se k našim zahraničním sousedům, zjistíme, že jsou v procesu vypořádání se s brownfieds mnohem dál, takže se od nich lze mnohému naučit.
Jedním z častých a hojně využívaných způsobů revitalizace plošně rozsáhlých brownfields, jakými jsou například uzavřené skládky odpadů, části velkých areálů průmyslových podniků, lokality destruované těžbou nerostných surovin apod., je sanace starých ekologických zátěží, odstranění zdevastovaných budov, stabilizace pozemků a jejich přeměna na oblasti s rekreačními funkcemi, jako jsou třeba parky nebo golfová hřiště. Právě tak se například zrodil známý Wildcat Golf Club v Houstonu v americkém státě Texas. Vzhledem k finanční náročnosti je ovšem tento způsob revitalizace v České republice zatím takřka nemožný, přestože by byl velmi vhodný například pro největší brownfield ve Středočeském kraji - areál bývalé Poldi Kladno, jehož plocha je odhadována na 500 hektarů pozemků.
V zahraničí se v minulých letech osvědčily také komplexní rekonstrukce a konverze historických průmyslových staveb, tedy jejich uzpůsobení na nové využití. Objekty, které pozbyly svoji původní funkci, jsou stavebně adaptovány na zcela nové funkční využití, a to nejčastěji na multifunkční kulturní zařízení. Regenerací objektu bývalé elektrárny Bankside Power Station v Londýně takto vznikly výstavní prostory New Tate Gallery pro sbírku moderního umění. Požadavek samofinancovatelnosti budoucích využití ovšem dosud neumožňuje tento přístup plně uplatnit v tuzemských podmínkách. Proto jsou obdobné investice nejčastěji řešeny propojením s komerčními zónami, tj. především nákupními a zábavními komplexy, jako je například centrum Vaňkovka v Brně.
V posledních letech roste poptávka po přeměně bývalých a historicky cenných průmyslových areálů na ubytovací zařízení vyšších kategorií. První hotel v Evropě, který se může pyšnit přívlastkem "loftový", se nachází v německém Hamburku. Tento typ brownfields, z hlediska umístění a využitelnosti spadající mezi atraktivní objekty, může po rekonstrukci sloužit i jako obytný prostor, ateliér či klubové zařízení.
Móda bydlení a práce v tzv. "loftech" (bývalé objekty továren, dílen, mlýnů a jiných technických zařízení) už se postupně dostala i k nám, o čemž svědčí rostoucí nabídka "loftového bydlení" zejména v Praze. Tento typ prostor je vyhledáván především umělci a mladými lidmi "na volné noze", což předurčuje nové funkční využití např. na komplexy bytů střední kategorie, menší kulturní centra, kluby, ateliéry apod. Výše popsaný přístup byl zvolen i pro revitalizaci a konverzi bývalých plynojemů (Simmering, Vídeň) na komplex bytů, klubů, vzdělávacích center a studentských kolejí. Vzhledem k nadstandardním prostorovým možnostem lze z bývalých průmyslových areálů ve městech budovat obytné domy s luxusními velkoplošnými byty nestandardními plochou, polohou, prostorovým uspořádáním i vybaveností, velké ateliéry nebo podobné prostory pro bonitní klientelu s vysokými příjmy. Vzhledem k atraktivitě takových lokalit, jakými jsou například Vinohrady nebo Nuselský mlýn v Praze, lze u nás v budoucnu očekávat další boom v nabídce loftů.
Končící operační programy na brownfields příliš nemyslely
V právě skončeném programovacím období často zaznívaly kritické hlasy, že Česko nemá jasnou a propracovanou strategii, jak naložit s brownfields. To korespondovalo i se skutečností, že do priorit minulých operačních programů, jejichž prostřednictvím se v ČR distribuovaly prostředky ze SF Unie, nebyla revitalizace brownfields přímo zahrnuta (s výjimkou JPD 2).
Ministerstvo průmyslu a obchodu (MPO) přistupovalo k brownfields z hlediska možné revitalizace zejména jako k potenciálním průmyslovým zónám - bylo tedy možné revitalizovat jen průmyslová a armádní brownfields, navíc pouze za podmínky nového využití pro průmysl, což logicky značně zúžilo okruh objektů a ploch pro možnou revitalizaci.
Rovněž dosavadní dotační programy ministerstva pro místní rozvoj (MMR) byly na revitalizaci brownfields zaměřeny jen okrajově. Jak již bylo zmíněno, pouze Jednotný programový dokument pro Prahu (Cíl 2) obsahoval prioritu, jejíž součástí byly přímo "brownfields". Výsledky v oblasti opětovného využití opuštěných objektů a ploch ovšem zůstaly za očekáváním, a to zejména vzhledem k nedostatku nosných projektových záměrů v potřebném stadiu příprav.
Operačním programům SROP i JPD 2 bylo vytýkáno především to, že podporou (až do výše 67 % nákladů u opatření 1.2 JPD 2) především suplují investice soukromých developerů do ploch v atraktivních lokalitách, přičemž komerčně obtížně využitelné brownfields zůstávají bez dotací.
Jako nedostatečný byl odborníky hodnocen i dopad relevantních programů ministerstva životního prostředí, neboť většina prací na dekontaminaci území a ploch byla financována ze státního rozpočtu nebo z Fondu národního majetku.
A CO TY NOVÉ?
Zdá se, že operační programy, které nyní procházejí procesy vyjednávání a schvalování v Evropské komisi, se z určitých nedostatků minulého programovacího období poučily. Některé z nových operačních programů na programovací období 2007-2013 jsou dokonce přímo zaměřeny na revitalizaci brownfields, jiné lze k revitalizacím využít za předpokladu, že budou brownfields upřednostněny před novou výstavbou. Nové dotační programy, které mají k dané problematice určitý vztah, většinou navazují na programy stávající, a to zhruba takto (viz tabulka 1).
Z čeho tedy lze revitalizaci brownfields od ledna 2007 platit?
Ačkoli stále ještě neznáme finální verze nových operačních programů, již nyní víme, že projekty z oblasti brownfields bude možné opět financovat z většího množství dotačních programů. Jde zejména o OP Podnikání a inovace (OPPI), resp. jeho specificky zaměřený program Nemovitosti, operační program Praha Konkurenceschopnost, regionální operační programy (ROP), OP Životní prostředí, národní Program na podporu podnikatelských nemovitostí a infrastruktury, případně další národní zdroje, a Program rozvoje venkova (graf 2).
Společnou snahou všech připravovaných programů pro nové programovací období 2007-2013 je omezit nároky na dotace vyplácené ze státního rozpočtu a podporu nadále vyplácet v co největší míře ze strukturálních fondů EU. Již nyní tedy lze konstatovat, že budoucí operační programy se s brownfields zřejmě vypořádají následovně:
OP Podnikání a inovace - program Nemovitosti
Nově připravovaný program Nemovitosti je součástí OPPI a bude obdobou současného programu Reality. Prostřednictvím tohoto programu bude podporována celá škála projektů souvisejících s rozvojem trhu podnikatelských nemovitostí v ČR. Bude se jednat především o podporu projektů regenerace brownfields - území i objektů. Novinkou bude podpora projektů relokace firmy z center měst v případech, kdy provoz podniku z různých důvodů nevyhovuje využití území obce nebo negativně ovlivňuje životní prostředí (např. továrny).
Podpora v rámci programu Nemovitosti bude poskytována formou přímé dotace, jejíž výše se bude odvíjet od typu příjemce podpory a druhu podporovaného projektu. Možnými příjemci budou kraje, obce a podnikatelské subjekty, přičemž výše podpory pro podnikatelské subjekty se bude řídit novou regionální mapou podpory pro období 2007-2013. Příjemce podpory musí jednoznačně prokázat vlastnická nebo jiná práva k podnikatelským nemovitostem, které jsou předmětem projektu.
Podle předběžných odhadů se dá předpokládat, že orientační výše prostředků alokovaných v období 2007-2013 na program Nemovitosti bude cca 15 mld. Kč. V současné době probíhají jednání s EK o konečné podobě programu, přičemž hlavní spornou otázkou zůstává podpora velkých developerů v rámci tohoto programu. Dalším sporným bodem je zachování tzv. platby na neobsazené plochy objektu, která byla dosud v rámci programu Reality uplatňována. Dále se jedná o možnosti podporovat jiné než malé a střední podniky, což je stále otevřená otázka týkající se i ostatních připravovaných programů čerpajících podporu ze SF.
První výzva k předkládání žádosti o podporu projektu regenerace brownfields do Programu Nemovitosti je plánována na druhou polovinu roku 2007.
Program na podporu podnikatelských nemovitostí a infrastruktury
Podmínky tohoto programu, který je financován výhradně z národních prostředků, zůstávají zachovány i pro následující období. Program bude do budoucna zaměřen především na podporu projektů strategického významu nebo nemovitostí připravovaných pro konkrétního strategického investora. V následujících letech bude na program alokován oproti období 2004-2006 relativně malý objem prostředků, který pravděpodobně umožní podporu řádově do desítky velkých projektů v celé ČR.
Je ovšem možné, že na brownfields budou vyčleněny i zvláštní zdroje v rámci ostatních ministerstev, jednotlivých krajů, obcí či soukromého sektoru. Opětovné využití brownfields by však nemělo a ani nemůže být řešeno výhradně pomocí velkých národních dotačních titulů. Na takové řešení není dostatek finančních prostředků nejen v ČR, ale ani v jiných - a vyspělejších - národních ekonomikách. I za přispění peněz ze strukturálních fondů se tak pravděpodobně vyřeší pouze malý zlomek českých brownfields. V opětovném využití brownfields se proto bude muset podstatnou měrou angažovat soukromý kapitál a soukromí investoři.
OP PRAHA - KONKURENCESCHOPNOST
Prostřednictvím OP Praha - Konkurenceschopnost bude možné čerpat veřejnou podporu na projekty realizované na území hl. m. Prahy.
Mezi cíle oblasti podpory nazvané "Revitalizace opuštěných, znehodnocených nebo sociálně problémových území a ploch" patří rovněž revitalizace ploch typu brownfields a zvýšení jejich atraktivity pro investory.
V aktuální verzi operačního programu jsou jako možní příjemci podpory v rámci této oblasti uváděny hl. m. Praha a jeho městské části, organizace jimi založené, nestátní neziskové organizace a profesní a zájmová sdružení.
REGIONÁLNÍ OPERAČNÍ PROGRAMY
Projekty typu brownfields budou podporovány rovněž v rámci každého ze sedmi regionálních operačních programů (ROP) čerpajících prostředky ze SF. V této souvislosti nebyla doposud vyřešena otázka vymezení podpory poskytované v rámci národních operačních programů a regionálních operačních programů tak, aby nedocházelo k překryvům. Navrhováno bylo vymezení na základě velikosti ploch, což však Evropská komise připomínkovala. Uvažuje se také o vymezení podle účelu využití brownfields, kdy do programu Nemovitosti OPPI by spadaly pouze projekty směřující podporu do zpracovatelského průmyslu, vybraných služeb a výzkumných aktivit, zatímco v rámci ROP by byla podporována regenerace brownfields s využitím mimo jiné i pro nepodnikatelské účely, jakou jsou veřejné služby, bydlení apod.
Rozpočty na jednotlivé regionální operační programy činí v průměru přibližně 665 mil. eur. Jak velká část této alokace bude věnována na regenerace brownfields, doposud nebylo rozhodnuto.
PROGRAM ROZVOJE VENKOVA
Ministerstvo zemědělství připravuje Program rozvoje venkova, který bude dotacemi podporovat investice do zemědělských staveb a zařízení, přičemž by přednost měla být dána využití brownfields. Podpora stavební obnovy (rekonstrukce, modernizace, statické zabezpečení), případně nové výstavby budov a ploch za současného upřednostňování využití brownfields prostupuje řadou opatření tohoto programu. Většinou se však bude jednat o brownfields malého rozsahu (do 2 ha) a podmínkou je, aby byl projekt realizován v obci do dvou tisíc obyvatel. Velkou výhodou je, že podpora bude poskytována na projekty regenerace brownfields nezávisle na jejich budoucím využití.
Jako příjemci dotace jsou určeny podniky zabývající se zemědělskou nebo lesnickou činností, popřípadě nezemědělské podnikatelské subjekty, které svou činnost teprve zahajují.
OP ŽIVOTNÍ PROSTŘEDÍ
Ministerstvo životního prostředí, které je gestorem nově připravovaného OP Životní prostředí, bude nadále zasahovat do problematiky regenerace brownfields především v oblasti odstraňování starých ekologických zátěží. Podpora bude poskytována, i když jen v omezené míře, také na regeneraci oblastí s nulovým rozvojovým potenciálem, které budou přetvářeny v zelené plochy. Předběžný odhad alokace na podporu regenerace urbanizované krajiny je cca 520 mil. eur a dalších cca 780 mil.eur by mělo být investováno do projektů odstraňování starých ekologických škod.
V letech 2004-2006 nebyla revitalizace brownfields do operačních programů přímo zahrnuta - s výjimkou JPD 2. Zdá se však, že se tvůrci nových programů, které jsou nyní vyjednávány v EK, z nedostatků minulého programovacího období poučili.
Tabulka 1
Končící a nové dotační programy pro oblast brownfields v ČR
Původní program Nový program Gesce
Program na podporu rozvoje průmyslových zón Program podpory podnikatelských
nemovitostí a infrastruktury (již od roku 2006) MPO
OP Průmysl a podnikání (Program Reality) OP Podnikání a inovace (Program Nemovitosti) MPO
Společný regionální operační program Regionální operační programy MMR
OP Infrastruktura OP Životní prostředí MŽP
Odstraňování starých ekologických zátěží OP Životní prostředí MŽP
OP Rozvoj venkova a multifunkční zemědělství Program rozvoje venkova Mze
Program obnovy venkova Program rozvoje venkova Mze
S využitím dat distribuovaných na konferenci Brownfields Invest Czech 2006 (8.-9. 11. 2006)
Poučíme se ze stávajících problémů?
typy brownfields EAFRD OPPI ROP
urbánní - - nad 2000 obyv.
pro nové veřejné využití nebo pro jiné ekonomické bez omezení plochy
činnosti, než je zpracovatelský průmysl
venkovské do 2000 obyv. - do 2000 obyv.
pro nové veřejné využití nebo pro jiné ekonomické do 5 ha nad 5 ha
činnosti, než je zpracovatelský průmysl nad 2000 obyv.
- jedná se o urbánní BF
podnikatelské do 2000 obyv. bez omezení obyv. nad 2000 obyv.
využití pro ekonomické činnosti spadající do 5 ha nad 5 ha do 5 ha
pod zpracovatelský průmysl (OKEČ ČSÚ - sekce D)
zemědělské do 2000 obyv. - nad 2000 obyv.
do 5 ha od 2 ha pro veřejné
využití a v rozmezí 2-5 ha
pro zpracovatel. průmysl
Zdroj: Verze OP schválené vládou ČR v listopadu 2006
Jak ukázala praxe uplynulých let, jedním ze zásadních problémů spojených s využitím dostupných dotačních programů pro financování projektů brownfields bylo ne zcela ideální vymezení působnosti jednotlivých resortů. O brownfields se jednotlivé resorty dělily na základě velikosti území a následného využití po procesu regenerace. Praxe ukázala, že možnost využití existujících nástrojů podpory v oblasti regenerace brownfields jsou maximálně omezené, pokud stojíme před problémem regenerace brownfields velkého rozsahu, kterou by bylo vhodné využít pro různé typy aktivit neboli pro tzv. smíšené využití.
Na základě v současnosti dostupných verzí nových operačních programů lze bohužel konstatovat, že ČR se v řešení tohoto systémového nedostatku o mnoho dál neposunula. V příštím programovacím období budou pravděpodobně různé typy brownfields opět spadat pod různé resorty, a to na základě podobného klíče jako doposud. Zatímco oblast odstraňování starých ekologických zátěží a podpora regenerace urbanizované krajiny (v rámci posilování biodiverzity v urbanizovaném prostředí) je v souvislosti s brownfields řešena v operačním programu Životní prostředí, všechny ostatní aktivity související s regenerací brownfields byly rozděleny do budoucích operačních programů dle principu uvedeného v tabulce. Konečná verze však bude také záviset na výsledcích vyjednávání s EK o podobě nových českých programů a jejich vzájemném vymezení.
AUTOR: Hana Kurýlová
Deloitte BPO G&I
AUTOR: Karel Bořecký
Deloitte BPO G&I
Jak to vidí Jarmila Škvrnová, ředitelka divize Granty a pobídky, Deloitte BPO G&I
Záměrem našeho příspěvku věnovaného tématu brownfields bylo především upozornit na nutnost řešení problémů nemovitostí, jež se nacházejí na území našich obcí, měst i ve volné krajině a nejsou využívány buď vůbec, nebo pouze neefektivně. Zároveň jsme chtěli právě v tento čas, kdy naše operační programy procházejí negociačním a schvalovacím procesem v Evropské komisi, včas upozornit na příležitosti a možnosti, jak s těmito zanedbanými nemovitostmi dále naložit a s jakými finančními prostředky lze do budoucna pro řešení brownfields počítat.
Atraktivních lokalit zbývá jako šafránu, a proto je jasné, že začínat tzv. "na zelené louce" bude čím dál tím složitější a nákladnější. Je tudíž čas uvědomit si, že již nebude efektivní neustále využívat další a další greenfields a zároveň i to, že v následujících sedmi letech získá Česká republika možná svou poslední příležitost k získání podpory z evropských zdrojů.
V současné době je v ČR připravována Národní strategie regenerace brownfields, která slibuje koncepční podporu státu, takže načasování řešení problému brownfields je nyní více než příznivé. Bylo by však velmi naivní spoléhat se na to, že problém brownfields lze řešit pouze na úrovni ministerstev nebo dokonce až na úrovni EU. Zvláště orgány místní samosprávy si dosud málo uvědomují svou významnou roli v odstraňování rizik spojených s brownfields.
Jednou z cest vypořádání se s nepříznivým dědictvím minulosti je samozřejmě soukromý kapitál. Brownfields na území měst a obcí lze ovšem regenerovat a revitalizovat pouze se zapojením místní samosprávy. Bez její iniciativy a finančního příspěvku se na trhu nemohou dobře uplatnit seriózní investoři. Současně jde i o vypracování modelů velkých investičních projektů na poskytování veřejných služeb na bázi dlouhodobých smluvních vztahů mezi subjekty veřejného a soukromého sektoru. Může tedy jít o financování, výstavbu a provozování nové infrastruktury na bázi partnerství veřejného a soukromého sektoru (PPP). Největší naděje jsou všemi zainteresovanými subjekty vkládány do možnosti získat rekordní balík evropských peněz. Oproti minulým rokům navíc nastal v rámci plánování nových programů posun v zaměření priorit konkrétních operačních programů, takže na revitalizace a konverze brownfields se počítá s alokací, jejíž smysluplné využití bude za sedm let konečně viditelné.
Očekávaná vzájemná konkurence municipalit a podnikatelů při žádostech o dotace ze zdrojů, které jsou přece jen omezené, proto už dnes klade požadavky na připravenost budoucích žadatelů o podporu, a to jak z hlediska přípravy lokalit, tak i projektů. Projekty zaměřené na revitalizaci a konverzi brownfields totiž vyžadují vypořádání všech potenciálně souvisejících rizik, znalosti developerství, projektového financování, realitního trhu atd. Právě kvůli podcenění časové a technické náročnosti revitalizace brownfields může řada kvalitních vizí skončit jen "na papíře".
Dosud opomíjenou novinkou rovněž je fakt, že města mohou již nyní zahrnout projekty regenerace a revitalizace brownfields do svých střednědobých rozvojových dokumentů. Stále častěji jsou diskutovány tzv. integrované plány rozvoje měst (IPRM) zpracovávané za účelem komplexního přístupu k řešení urbánní problematiky. Dle posledních informací by měla IPRM povinně zpracovávat statutární města a města nad 50 tis. obyvatel. IPRM by přitom měly obsahovat informace o projektech, jejichž řešení podporované v rámci různých operačních programů přispějí ke komplexnímu rozvoji pólů růstu na území celé České republiky. Zahrnutí brownfields do IPRM je pak pro města věcí zcela zásadní a patří mezi priority dnešních dnů.
Zdroj:HN
Sdílet článek na sociálních sítích
