Zájem o brownfieldy roste

Tvrdí to vedoucí oddělení Consulting & Research v pražské pobočce poradenské společnosti DTZ Martijn Kanters.


Nedávno vydala agentura CzechInvest zprávu, že se v České republice nedaří snižovat počet brownfieldů. Poradenská agentura DTZ krátce nato zveřejnila novou metodiku jejich hodnocení. Domníváte se, že tento systém situaci zachrání? A co konkrétně si od něj slibujete?

Situace se může zlepšit jedině díky mnohem efektivnějšímu sdílení odpovědnosti za regeneraci brownfieldů mezi veřejným a soukromým sektorem. Zejména role veřejného sektoru jako facilitátora procesu je zde velice důležitá. Státní úředníci by měli vědět, kam a jak alokovat zdroje. Právě proto jsme vyvinuli nástroj, který by jim s tím mohl pomoci.


Domníváte se, že malý zájem o brownfieldy v České republice je záležitostí chybně nastaveného systému dosavadního hodnocení? A je chyba na straně vlastníků, státní správy a samosprávy, anebo investorů? A pojďme to ještě rozvést. Co je typické pro Českou republiku: nezkušenost s revitalizací brownfieldů, špatný vztah developerů a investorů k brownfieldům anebo stále relativně velký dostatek greenfieldů, které pro developery představují snadnější cestu?

Ve skutečnosti zájem o brownfieldy roste, protože jsou často na výborném místě. Klíčový problém nicméně zůstává na straně veřejného sektoru: iracionální nebo neexistující strategie, neefektivní rozdělování veřejných peněz i evropských fondů a nedostatečná znalost problému. Regenerace brownfieldů je nejkomplexnější forma developmentu, která na druhou stranu vyžaduje vysoce profesionální přístup i od soukromých developerů a investorů.


Jmenujte, prosím, hlavní výhody, ale i rizika brownfieldů. Vy jste jich ve své metodice určili hned devět základních skupin...

Je důležité si uvědomit, že území nebo stavba naplňující charakteristiku brownfieldu může mít mnoho podob; proto je tak důležité je správně roztřídit a posoudit i jejich dílčí části. Hlavními faktory jsou úroveň a povaha kontaminace a míra zchátralosti, stejně jako například počet nevyužitelných budov. Tyto hlavní faktory mají vliv na náklady spojené s regenerací. Čím jsou vyšší náklady, tím je větší riziko a zároveň větší potřeba zapojení veřejného sektoru.


Co musí brownfield splňovat, aby pro developera bylo zajímavé po něm sáhnout? A naopak - které brownfieldy jsou odsouzené k dalšímu chátrání? Ostatně i vy ve své studii máte klasifikaci "nedělat nic".

Zásadními atributy, které dělají brownfieldy atraktivnější pro soukromý sektor, jsou lokalita, potenciál na trhu s nemovitostmi, možné příjmy z prodeje nepotřebných materiálů na daném území (beton, kovový šrot...), flexibilita v plánovacím procesu a míra nákladů spojených s regenerací. Existuje nicméně velké množství lokalit, se kterými by se nemělo dělat vůbec nic: pokud není možné brownfield využít komerčně a neexistuje tam žádná hrozba pro životní prostředí, nemělo by se v takových lokalitách plýtvat finančními prostředky. Do této kategorie spadá množství zemědělských brownfieldů.


Podívejme se na konkrétní příklady. DTZ, přesněji vaše britská sekce, má s brownfieldy a jejich regenerací bohatou zkušenost. Lze však vyjmenovat obecná pravidla vedoucí k záchraně takových budov a areálů?

Je pravda, že náš tým konzultingu v Praze má s poradenstvím v oblasti regenerace brownfieldů v České republice ohromné zkušenosti. Řada mých kolegů v tomto oboru praktikovala i v zahraničí. Abych ale odpověděl na vaši otázku: jelikož je každá lokalita rozdílná, neexistuje žádný standardní postup. Know-how je ve schopnosti vidět rozdíly mezi jednotlivými brownfieldy, a právě to nám umožňuje prostřednictvím naší metodologie navrhnout strategii regenerace šitou na míru té které lokalitě.


Existují ve Velké Británii developeři, kteří se specializují na brownfieldy? Pokud ano, pak jací? A máme nějaký ekvivalent v Česku?

Ano, a jeden z nich, Waystone, je aktivní také v České republice. Jinou specializovanou developerskou společností činnou v ČR je belgická firma PSR. Také někteří dobře známí čeští developeři rozvíjejí své projekty stále častěji na brownfieldech. Jsou to namátkou ORCO, Sekyra či CPI.


Je třeba brownfieldy vnímat jako příležitost svého druhu? Jsou třeba i nájemci, kteří lnou k tomuto typu architektury a developmentu?

Některé brownfieldy opravdu jsou příležitostí samy o sobě. První a často pomíjená výhoda je možnost zisku z prodeje starého vybavení, oceli a jiného odpadu. Druhou výhodou je historické dědictví.


Jakou perspektivu vidíte v brownfieldech, vezmeme-li v úvahu, že volných pozemků konkrétně v Praze ubývá?

Ano, pozorujeme, že stále více developerů už se brownfieldů nebojí. Klesající disponibilita volných a dobře umístěných zelených ploch tomuto procesu jen pomáhá.


Které revitalizované brownfieldy v České republice považujete za vydařené projekty a proč?

Regenerace brownfieldů se v Česku rozjela teprve nedávno. Stávající význačné projekty, byť zatím jen na papíře, jsou Karolina v Ostravě a Bubny v Praze. Skutečnou příležitostí pro brownfieldy uprostřed města je vytvořit novou městskou část se všemi zastoupenými funkcemi na jednom místě. Dvě výše zmíněné lokality s největší pravděpodobností tento cíl splní.


Z vaší metodiky vyplývá, že jen málokterý brownfield si pomůže bez intervence veřejných zdrojů. Jak toto funguje ve Velké Británii? Víme, že jsou tam speciální organizace veřejnoprávního charakteru. Ty se o revitalizované brownfieldy také starají?

Velká Británie byla a je v regeneraci brownfieldů velice úspěšná. Nejlepší příklady najdeme u rozvojových korporací, jako je Black Country Development Corporation (Rozvojová korporace "Černého kraje" - průmyslová oblast ve střední Anglii), která v průběhu posledních jedenácti let zregenerovala 11 tisíc hektarů půdy. Klíčovou "přísadou" tohoto úspěšného příběhu byl podnikatelský duch veřejnoprávních organizací a vynikající schopnost shromáždit dostatek veřejných i soukromých finančních prostředků. V roce 2002 jsme radili, aby byl tento model uplatněn i v České republice.


Mají v Anglii šanci i brownfieldy mimo velká města, kde je zájem investorů očekávatelný? Jaká bývá jejich funkce po vstupu developera?

Ale vždyť to se děje už i v České republice. Příkladem je Waystone ve Stříbře a CPI ve Velkém Meziříčí.


DTZ připravuje pro ORCO studii proměny pražských Bubnů. Jak jste daleko a můžete uvést již nějaké detaily? Na tento projekt jste sestavili mezinárodní tým. Je to proto, že i Bubny považujete za lokalitu evropského, ne-li světového významu?

Bubny jsou jedním z nejvýznamnějších a nejrozsáhlejších projektů městské regenerace v Evropě. V současné době pracujeme pro společnost ORCO na přípravě konceptu a prvního podkladu projektu územního plánu. Projekt bude zahrnovat i takové využití, které dosud v České republice chybí, a nastaví na pražském trhu nemovitostí zcela nové standardy. Bubny proto vynikají nad ostatními lokalitami tím, že vytvoří zcela novou, pulzující městskou čtvrť se všemi možnými využitelnými funkcemi pohromadě. Jsme přesvědčeni, že Bubny se stanou symbolem Prahy 21. století. n

AUTOR: Zdena Líkařová

ZDROJ: Reality