Administrativní budovy: Režijní náklady stoupají - řešením jsou ekologicky přátelské stavby

Lze developery přimět k tomu, aby stavěli ekologicky co nejpřívětivější objekty? Rozhodnou o tom nájemci.

V zájmu každého nájemce je platit co nejméně za režijní náklady, v nichž zásadní položkou bývá úhrada energií, zejména elektřiny. Řešením jsou stavby, které spotřebovávají energií co nejméně a v jsou k životnímu prostředí co nejšetrnější. Ty však stojí více než budovy běžné a developer na nich většinou prodělá. Investiční náklady se mu vrátí pouze v případě, kdy nájemce tento fakt ocení.
"Většina administrativních prostor bývá na trhu nabízena obvykle za cenu nájemného," říká Aleš Langr z Crest Communications, "a je často velmi obtížné dopočítat se skutečné výše režijních nákladů. Řada nájemců si nedokáže tento parametr věrohodně zkalkulovat a to je veliká chyba." Celkové náklady se skládají z čistého nájemného na metr čtvereční a z režijních nákladů počítaných podle reálné spotřeby jednotlivých utilit a jednotlivých služeb. "Jde totiž o to, že podíl režijních nákladů na celkových nákladech v kancelářských objektech a nemovitostech za posledních deset let prudce vzrostl z přibližně deseti procent na současných dvacet až pětadvacet procent," konstatuje Aleš Langr. Má to dvě příčiny. Zaprvé čisté nájemné v mnoha případech pokleslo nebo stagnovalo. Zadruhé režijní náklady na všechna média, jako jsou elektřina, plyn nebo vodné a stočné, vzrostly. "To, co by mělo každého nájemce zajímat, není jen čisté nájemné, ale součet čistého nájemného s režijními náklady. Jsou budovy, které mají čistý nájem nízký, ale v součtu obou položek se dostávají výše než jiné objekty s vyšším nájemným."

Dvě skupiny služeb
Režijní náklady se dají rozdělit do dvou skupin: služby získané od přirozených monopolů a služby nakupované volně na trhu. U první skupiny, kdy si nemůžeme vybrat alternativního dodavatele elektřiny, plynu nebo vody, stojí za to se ptát, kolik budou činit náklady s ohledem na technické parametry dané budovy. "Nic jiného s tím v podstatě udělat nelze," přiznává Aleš Langr. "Samozřejmě by si měl každý nájemce ohlídat, jestli jsou režijní náklady na společné prostory rozpočítávány spravedlivě. Velmi důležitou roli tu hraje technický stav budovy. Jde o věci na jedné straně jednoduché, jako jestli někde neprotéká kohoutek, až po technicky složité výpočty prokazující tepelněizolační vlastnosti obvodových plášťů objektu."
Více ovlivnit může nájemce druhou skupinu režijních nákladů, kterou tvoří služby kupované na trhu. Je to například zajištění bezpečnosti, chodu recepce, využívání bezpečnostní agentury, údržba nemovitosti. Ty nájemce již ovlivnit může. Provoz a údržba výtahů, úklid společných prostor, úklid fasády - to je služba, na kterou si může vybrat firmu, jež je bude zajišťovat. "Je třeba dbát na to, jestli konkrétní firma náklady spravedlivě účtuje a zda si neúčtuje příliš velkou marži," dodává Aleš Langr. Tyto zásady platí nejen v administrativních budovách, ale i v jakýchkoliv jiných objektech. V rezidenčních nemovitostech může být tento problém úplně stejný. I tam je třeba si režijní náklady při uzavírání smlouvy ohlídat.

Elektřiny se spotřebuje více v létě
V moderních kancelářských objektech nebývá velký problém s vytápěním - už kvůli teplu, které vzniká přirozeným provozem budovy včetně chodu počítačů. Větší spotřebu elektřiny však můžeme očekávat při klimatizaci prostor v letních měsících. "Velkou roli hraje míra prosklení objektu," říká Aleš Langr. "U budov s prosklenými fasádami sluníčko vnitřní prostory velmi výrazně ohřívá. Pomoci mohou žaluzie, které kanceláře odstíní a ušetří náklady na chlazení. Důležitým technickým parametrem je i způsob proudění vzduchu v daném objektu, respektive jeho čerpání. Nemohu nezmínit Danube House nebo Nile House v Praze, které využívají technologii nasávání v létě relativně chladnějšího vzduchu v blízkosti řeky. Chlazení se dá také pomoci i nasáváním vzduchu z větších hloubek v podzemí. To je způsob, jakým je možné šetřit v létě náklady na klimatizaci. Projekt však musí zahrnovat příslušné technické vybavení."

Klíčoví jsou nájemci
Jak dosáhnout toho, aby na trhu bylo více energeticky úsporných budov? Lze developery přimět k tomu, aby stavěli ekologicky co nejpřívětivější objekty? "Obecně se dá říci, že nově budované administrativní budovy jsou z hlediska těchto technických parametrů lepší než starší kancelářské objekty," tvrdí Aleš Langr. "Avšak každý developer bere v úvahu ekonomickou návratnost svého projektu a nemusí se chovat příliš velkoryse ve vztahu k materiálům či speciálním technickým řešením ve své budově. Jde o to, aby nájemci vyžadovali moderní úsporná a ekologicky šetrná řešení. Potom budou developeři takové budovy opravdu stavět."

Karel Žítek
Autor je spolupracovníkem redakce