Město Brno se v současné době dynamicky rozvíjí. Tento cíl jsme si stanovili v důležitém dokumentu, který ukazuje Brnu cestu - ve Strategii pro Brno. V souvislosti s rozvojem a prací na novém územním plánu se často setkáváme s pojmy revitalizace území či řešení problematiky brownfields. Co tyto cizojazyčné výrazy znamenají?

Brownfields: jsou dražší, ale vrací do města život

Brownfields sou plochy uvnitř urbanizovaného území, které ztratily svoji původní funkci, jsou úplně, popřípadě zčásti opuštěné nebo minimálně využívané. Může se jednat o průmyslové, zemědělské nebo vojenské areály, drážní pozemky a také areály veřejné vybavenosti. Fyzicky a ekonomicky negativně ovlivňují okolí a důsledkem jejich původní činnosti je často kontaminace půdy nebo jiná devastace, což snižuje jejich atraktivitu pro budoucí využití. Někdy se jim říká také smutné či deprimované plochy, protože jsou nebezpečné pro zdraví lidí a životní prostředí, fyzicky deprimují sebe sama i své okolí.
V Brně jsou to převážně pozemky s průmyslovou minulostí, původem nejčastěji z 19. století, s dnes opuštěnými a zchátralými budovami, často ekologicky zatížené bývalou výrobní činností. Jsou to tedy - jak jsme již zmínili - místa opuštěná, zanedbaná, mnohde nevhodně nebo nedostatečně využitá. Najdete je všude: v centrech měst, na sídlištích, vesnicích i ve volné krajině. K nejproblematičtějším plochám patří bývalé průmyslové areály, území poškozená těžbou a opuštěné vojenské prostory.

Interiér Zbrojovky

Plus: blízkost centra

Problematika brownfields se začala řešit v západní Evropě a v USA již počátkem 70. let 20. století. V České republice se o nich začalo hovořit až po roce 1989 - příčinou jejich lavinovitého šíření byla změna politických a hospodářských podmínek, doprovázená útlumem těžkého průmyslu a krachem velkých průmyslových podniků.

Regenerace a opětovné využití smutných ploch je dlouhodobý a složitý proces, který bude vyžadovat značné finanční náklady a lidské úsilí. Aktivně se na něm mohou podílet orgány státní správy, soukromí investoři nebo partneři z veřejného a soukromého sektoru.

Brownfields mají svá negativa i pozitivní stránky. Investoři k možnostem jejich využití vzhlíží s nedůvěrou v porovnání s volnými plochami na „zelené louce". To vyplývá především z nerovných podmínek v tržním prostředí - investoři musí uhradit vysoké vstupní náklady například na ekologické vyčištění a odstranění nevyhovujících objektů. I přesto mají ale tato území co nabídnout. Od nenahraditelné polohy v blízkosti center měst a obcí až po částečně dochované industriální objekty, které při vhodném způsobu využití skrývají netušené možnosti pro budoucí aktivity kupce.
Územní plán vytváříme tak, aby byly přednostně obnoveny a využity dnes opuštěné, ale v minulosti živé lokality. Cílem je snížit zábor volných ploch nenarušené krajiny či zemědělské půdy. A Strategie pro Brno má za úkol připravit brownfields k rozvoji podnikání. Nebudeme-li tuto problematiku řešit dnes, budou jejich rozměry vzrůstat a náročnost řešení se bude neustále zvyšovat.

Mapa je na webu

Evidovaných brownfields je v Brně 119, mají celkovou rozlohu 520 hektarů a tvoří 6,3 procenta ze současně zastavěného území města. Do tohoto počtu je zahrnuto i osm lokalit, na jejichž oživení se již pracuje. Nejedná se samozřejmě o uzavřený přehled, neboť město je živým organismem a stále se vyvíjí.

Nejvyšší koncentrace deprimovaných ploch je v oblasti tzv. Posvitavské průmyslové zóny v těsné blízkosti historického jádra, kde se nachází mj. obří areál bývalé Zbrojovky. Brownfields tvoří 14 procent z celkové plochy této zóny. Přehlednou mapu opuštěných lokalit v Brně najdete na webových stránkách www.brno.cz > Magistrát města Brna > Organizační schéma > Odbory a samostatná oddělení Magistrátu města Brna > Úsek hospodářský > Odbor územního plánování a rozvoje > Podrobnější územněplánovací dokumentace a územněplánovací podklady.

Na této dvoustraně bychom vám rádi představili dva významné projekty revitalizace opuštěných ploch, jejichž realizace by zcela jistě nebyla možná bez investice soukromého sektoru.

Metropol: Na místě hotelu vyroste polyfunkční dům

Nevzhledný a neupravený pozemek - tak v současné době vypadá místo, kde dříve stával známý hotel Metropol v Brně. To by se ovšem již brzy mělo změnit. Španělský investor zde totiž hodlá vybudovat rozsáhlý polyfunkční dům a jméno ponese právě podle bývalého hotelu.

Metropol místo hotelových hostů přivítá stálé obyvatele.

Stavební parcela po hotelu Metropol má 5,4 tisíc m². Je částí městského bloku mezi ulicemi Dornych, Spálená, Mlýnská a Přízová. V současné době je nezastavěná, brzy tady ale začne vyrůstat nová stavba.

„Urbanisticko-architektonická studie předkládá návrh nové zástavby v souladu s existujícím územním plánem města Brna," řekl architekt Miloš Schneider z brněnské společnosti K4 Architects & Engineers, která se na projektu podílí. „Návrh reaguje na historii i současnost území, doplňuje torzo městského bloku v jeho západní, jižní i východní části." Cílem je vytvořit moderní městský dům, který v sobě bude zahrnovat různé funkce.

Celý projekt musel respektovat rozsáhlé inženýrské sítě, které procházejí v těsné blízkosti pozemku. Přímo na něm je pak vyústění primárního kolektoru, tedy páteřního vedení veškerých inženýrských sítí. Proto je blok částečně otevřený do ulice Spálené.

Parkování = žádný problém

Metropol od křižovatky

Výsledkem by měl být - jak jsme již zmínili - polyfunkční dům. Významnou roli přitom bude hrát bydlení. Veškeré byty jsou navrženy od třetího podlaží, přízemí a první dvě patra jsou určena ke komerčnímu využití. Zde budou různé obchody, služby, kavárny, ale i kancelářské prostory. Kanceláře jsou primárně umístěny do ulice Dornych. Uvažuje se také o prostorných ateliérech.

Studie myslí i na parkování, které je obecně v centrech měst velmi problematické. Dvě podzemní patra proto budou sloužit jako parkovací stání jednak pro obyvatele bytů, jednak pro návštěvníky areálu. Cílem projektu bylo podle architektů vytvořit městský blok, který bude žít celý den.

Zelené střechy

V ulici Mlýnské navrhovaný objekt přímo navazuje na současnou zástavbu a plynule přechází do Dornychu a Spálené. Druhá část zástavby - východní -navazuje na objekt v ulici Přízové a vymezuje blok do ulice Spálené.

Tím je definován i prostor vnitrobloku, navržený jako poloveřejný zelený park o rozloze 1,13 tisíce m², na který v západní části navazuje dvojpodlažní obchodní pasáž a spojuje ho s prostorem městské třídy - Dornychem. Rozsáhlá veřejná zeleň je doplněna i o zelené střechy objektů.

Metropol z ptačího pohledu

Výstavba polyfunkčního domu na dlouhodobě nevyužívaném a zpustlém pozemku rozšíří nabídku služeb v této oblasti, vzniknou nové příležitosti k podnikání, rozšíří se bytový trh a zkvalitní se městské prostředí v samém srdci Brna.

„Lze jen doufat, že tento projekt nastartuje celkovou revitalizaci zatím velmi zanedbaného území, které přiléhá k centru města. V těsném sousedství totiž čekají další chátrající areály, jako je například bývalá Vlněna, až se do nich vrátí pulzující život. Stejně jako tomu bylo v případě protilehlé Vaňkovky," uzavírá Schneider.

Zbrojovka: Místo zbrojní výroby se tu bude bydlet

 Jestliže zbrojní průmysl na místě brněnské Zbrojovky je už historií, budoucnost bude patřit nové komplexní městské části vystavěné podle moderní urbanistické studie. Brněnští zastupitelé jsou tomu nakloněni. Jestli nové „město ve městě" ponese název Zbrojovka, ještě není jasné.

Noví vlastníci, společnosti J&T Real Estate a developerská společnost CPI Group, kteří získali areál minulý rok v dražbě, již vysílají jasné signály, jak chtějí areál dnes již bývalé Zbrojovky Brno využít. Bez nadsázky lze říci, že v Brně vyroste nová čtvrť. „Chceme do nově vzniklé městské části vnést život. Zamýšlíme tu vystavět multifunkční projekt s byty, kancelářemi, oddychovými zónami, obchody, službami a například i s hotelem," řekl partner J&T Dušan Palcr. Vzhledem k územnímu plánu města Brna chtějí investoři velmi úzce spolupracovat s radnicí.

Budoucnost někdejšího obra

Vlastníci areálu již zadali úkoly pro urbanistickou studii městského území, které vznikne na místě bývalé Zbrojovky, architektům z architektonických kanceláří Pelčák & partner a K4 Architects & Engineers. Mají za úkol areál přirozeně propojit s okolními částmi města. Řešit musí nejen funkčnost a komunikační napojení, ale také dostupnost dopravních a inženýrských sítí. Nezanedbatelné je také estetické hledisko a důležitou otázkou je využití zelených ploch v samotném areálu i okolí.

Území, jehož rozloha přesahuje 22 hektarů, vyžaduje zodpovědný přístup bez zanedbání jediného detailu. Tento projekt patří k jedněm z největších zamýšlených investic na území města Brna. V současnosti průmyslový areál chátrá a investoři si musí poradit i se značnou ekologickou zátěží.

Zbrojovka minulého století

Brněnská Zbrojovka vznikla z pobočky státní rakousko-uherské firmy K. u. K. Waffenhauptfabrik-Filiale in Brünn se sídlem ve Vídni. Původně se v Brně  opravovaly a vyráběly podvozky pro děla, montovaly pušky s bodáky, různé sečné zbraně a další. Hned po založení Československa byl závod ustaven jako státní podnik, jenž se v roce 1924 transformoval na akciovou společnost, ve které měl stát majoritu.

Československý stát a jeho zbrojní průmysl (Škoda v Plzni a Mladé Boleslavi, ČKD Praha, Zbrojovka Praga, firmy Walter, Aero, Vojenská továrna na letadla, Česká zbrojovka Strakonice, Československá zbrojovka v Brně, Tatra Kopřivnice, muničky Explosia a Sellier & Bellot v Praze a další továrny) se snažily co nejrychleji vybavit vzniklou československou pěchotu zbraněmi.
Proto byl do brněnské Zbrojovky například převeden vývoj lehkého kulometu ráže 7.92 mm, vz. 26 (firemní označení ZB 26), a posléze započala jeho výroba. Tento kulomet měl pak ještě několik modifikací podle požadavků zahraničního obchodu. Licenci na výrobu lehkého kulometu prodala Zbrojovka Brno také Velké Británii, kde se tento kulomet po rekonstrukci na britský coulový náboj vyráběl pod označením BREN.

Vlasta Burian miloval zetky

Jedna z legendárních "zetek". Miloval ji i Vlasta Burian.

{foto:D. Židlický}

Ve Zbrojovce se však nevyráběly jen zbraně. Ve 30. letech minulého století se vyrábělo dvoudveřové čtyřmístné vozidlo Zbrojovka Z-4. Automobil měl poháněná přední kola a vpředu byl umístěn také dvouválcový motor. V letech 1933-1936 bylo vyrobeno 2680 těchto vozů.

Oddělení na výrobu aut vzniklo v brněnské Zbrojovce již v roce 1923. Mělo továrně zajistit doprovodný mírový výrobní program. Po Z-4 se vyráběla vozidla se silnějšími motory Z-5 Express, Z-6 přezdívaná Hurvínek a Z-18. Nejznámějším propagátorem „zetek" se stal herec a komik Vlasta Burian. Ten si tato auta doslova zamilovala a například z jeho iniciativy byl dokonce v Praze založen první Z Club. Kromě automobilů se ve Zbrojovce vyráběly váhy, jízdní kola, obráběcí stroje, nářadí a podobně.

 „Osobitou poezii Zbrojovky zachováme"

Architekti Vladimír Pacek z K4 Architects & Engineers a Petr Pelčák z kanceláře Pelčák & partner stojí v čele rozsáhlého týmu odborníků, kteří by měli dát podobu celé nové městské části - jejich studie si vlastníci areálu bývalé Zbrojovky vybrali k dopracování finální podoby svého projektu.

Co by mělo vzniknout na místě bývalé Zbrojovky?

VP: Chtěli bychom vytvořit novou městskou část se vším, co k tomu patří. Byty, obchody, administrativní budovy, restaurace, objekty veřejné správy. Součástí návrhu budou i typicky městské prostory, jako je náměstí, městská třída nebo promenáda na břehu řeky Svitavy. Je třeba vzít v úvahu, že území Zbrojovky je historicky vymezeno přirozenými bariérami v podobě tělesa železnice na východní straně, řeky na straně západní a historického komplexu kláštera směrem k městu. Určitě je budeme chtít začlenit do návrhů a využít ve prospěch nové čtvrti i okolního města.

Zbrojovka je ale dnes v neutěšeném stavu...

PP: Vzhledem k charakteru výroby a velkým nároků na její bezpečnost byl areál naprosto uzavřen po celou dobu jejího fungování. Největší problém tedy bude  zajistit dopravní obsluhu celého území. Kromě železniční vlečky a jedné příjezdové komunikace neexistuje nic, co by logicky navazovalo na okolní dopravní a městskou infrastrukturu.

VP: A nejedná se jenom o auta a MHD. Obrovské možnosti skýtá železnice. S areálem totiž sousedí zastávka Brno-Židenice. Počítá se s její kompletní rekonstrukcí a modernizací. Měla by se stát důležitým dopravním uzlem s napojením na příměstskou dopravu směrem na sever.

Nebojíte se, že by novou čtvrť mohla ohrozit sousedící řeka?

PP: Projekt samozřejmě počítá s protipovodňovými opatřeními. Podrobně se ale zabýváme i hydrologickým průzkumem proudění podzemních vod v území, aby nová výstavba nezpůsobila vzedmutí jejich hladiny. 

VP: Řeka nemusí notně přinášet jenom pohromy. Na levém břehu Svitavy prochází významný nadregionální biokoridor, který nyní končí zdí Zbrojovky. Náš projekt jej rozšiřuje a přirozeně začleňuje do okolí. Měla by zde tedy vzniknout významná odpočinková zóna pro všechny obyvatele Brna.

Zdá se, že se Zbrojovka nebude k životnímu prostředí chovat tak macešsky jako kdysi.

VP: Celá vize projektu je k životnímu prostředí velice šetrná. Momentálně je prakticky celý areál Zbrojovky buď zastavěn, nebo pokryt zpevněnými plochami. To se ale výrazně změní. Chceme vytvořit přirozené zelené plochy v podobě parků a zelených střech budov. I nakládání s dešťovými vodami a jejich využití v daném území řešíme velmi podrobně od počátku prací na projektu.

PP: Navíc území v tuto chvíli nese značnou ekologickou zátěž právě z dob minulých. Jenom samotné odstranění této zátěže bude velkým pozitivem nejenom pro ně samotné, ale i pro celé město.

Vše v nynějším areálu Zbrojovky tedy zbouráte?

PP: To rozhodně ne. Náš projekt by měl respektovat i historii tohoto území. Počítáme s tím, že některé zajímavé budovy zůstanou zachovány a budou vytvářet paměť místa, jeho historickou vrstevnatost. Zachovat bychom chtěli zejména onu osobitou poezii, kterou do tohoto území přináší Svitava.

VP: Některé fragmenty bychom chtěli i zrekonstruovat. Při průzkumu areálu jsme například narazili na část starého náhonu. Připomínku tohoto vodního prvku chceme přivést přímo do centra nové čtvrti a zakomponovat ji do celkového urbanistického řešení.

Jaké další zajímavosti projekt nabízí?

VP: Pracujeme na urbanistické studii, která ještě zdaleka není hotova. Proto je těžké hovořit o věcech, které se vám teprve rodí pod rukama. Jedním z důležitých motivů nové čtvrti by mělo být vytvoření moderního dopravního terminálu napojeného na železniční zastávku. A na něj prostorově navazující hlavní náměstí nové části města, které bude zdůrazněno kompozicí vyšších budov.

PP: Při hydrologickém průzkumu jsme zjistili, že pod areálem Zbrojovky jsou velmi silné artéské prameny. Máme představu, že by nová čtvrť mohla být řešena velmi ohleduplně k životnímu prostředí a využívat vlastních zdrojů - tedy nejenom odvádět minimum spadlých dešťových vod kanalizací pryč, ale učinit čtvrť soběstačnou v zásobování kvalitní pitnou vodou. V dnešní době, kdy se technologie rozvíjí velice rychle, je to poměrně reálná myšlenka.

Jak dlouho bude výstavba probíhat?

PP: To se dnes dá těžko určit. Záleží na mnoha faktorech, z nichž řada leží mimo náš obor. Všichni víme, že je to běh na dlouhou trať. Možná 15, možná 20 let. Projektů podobného rozsahu zatím není v České republice mnoho a všechny jsou ve fázi přípravy záměru. V každém případě je to pro nás obrovská výzva.

ZDROJ:www.europointbrno.cz