Obnova pozemků po továrnách vázne. Ostravský plynojem už ale hostil koncert

Novou koncertní halou v Ostravě včera zněly tóny skladeb písničkáře Jaromíra Nohavici za doprovodu Janáčkovy filharmonie. Starý plynojem se proměnil v multifunkční halu pro koncerty, přednášky, výstavy i sympozia. Z bývalých vysokých pecí a dalších technických památek v dolní oblasti Vítkovic vzniká kulturní a vzdělávací centrum.

Projekt regenerace tohoto území běží pod taktovkou sdružení Dolní oblast Vítkovice (kam patří i strojírenský holding Vítkovice), za podpory evropských dotací a částečně je financován i státem. Je tak jedním z mála úspěšných PPP projektů, tedy projektů ve spolupráci veřejného a soukromého sektoru. V blízkosti Dolní oblasti Vítkovice vyrůstá z bývalé koksovny a průmyslového areálu čtvrť Nová Karolina.

Zpustlých území s původními objekty, jež by potřebovaly revitalizovat, jsou v České republice podle studie agentury CzechInvest tisíce. Z celkové plochy přes deset tisíc hektarů brownfieldů (nevyužívaných pozemků či objektů, jež jsou zanedbané či kontaminované) lze asi u poloviny předpokládat ekologickou zátěž. Většinou se jedná o pozůstatek průmyslové nebo vojenské činnosti. Jenom pár z nich se ale proměňuje. Velké plány na jejich revitalizaci stojí, areály dál chátrají a hyzdí města. Developeři čekají na probuzení poptávky, stát na zdravější rozpočet.

"Je neuvěřitelné, že se továrny v komunistických zemích stavěly v centrech měst. Zvěrstvo. Nemají tam co dělat. Téměř vždy demolice a nahrazení novým objektem městu prospěje. O brownfieldech se ale mnohem víc mluví, než se s nimi dělá. Nevybavil bych si moc těch, co se přesunuly do fáze realizace," říká Luděk Schmidt ze společnosti Dandreet, která aktuálně rozjíždí projekty Šantovka Olomouc na území bývalého závodu Milo v centru Olomouce a Galerie Teplice na místě zavřeného obchodního domu Prior v Teplicích.

Centra versus okraje měst

Jedním z příkladů "zamrzlých" projektů může být záměr společnosti Codeco. Na území 82 tisíc metrů čtverečních pražských Vysočan, na místě areálu bývalé Kolbenky (ČKD Trakce), měla vzniknout nová, moderní čtvrť. Dominovat jí měla 80 metrů vysoká administrativní budova Kolben Tower ve tvaru motorového válce.

Z plánovaných 117 tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch ve Vysočanech jich ale zatím nájemcům slouží asi jen 30 tisíc. Stavba těch zbývajících se zatím odkládá na neurčito. Stejně tak jako stavba bytů a obchodů na tomto území. Plány na stavbu kancelářského parku ve Vysočanech ukládá do šuplíku i skupina CPI. "V nejbližší době jeho realizaci nepředpokládáme. Tento projekt teď vůbec neřešíme. Podobné projekty vždy reagují na poptávku firem, která momentálně není dostatečná, alespoň hovoříme-li o této lokalitě," uvedla mluvčí firmy Michaela Winklerová. "Pozemky svou hodnotu neztrácejí," dodává. Podobně se k plánům staví i architekt Pavel Weishaupt ze společnosti Codeco: "Stavět můžete cokoli, ale má to smysl až ve chvíli, kdy máte vážného nájemce nebo kupce. Kanceláří a bytů na sklad je v Praze tolik, že je příliš riskantní stavět další tisíce metrů kanceláří či stovky bytů, když ani nevíte, k čemu je vlastně stavíte. Ostatně ani žádná banka by vám na t o asi nepůjčila peníze." Na nedostatku poptávky ztroskotal i projekt ING Real Estate Development v areálu Branického pivovaru, kde měly vzniknout nové byty. Nizozemská centrála skupiny však před třemi lety ukončila developerské aktivity ve střední Evropě. Pro Branický pivovar nyní marně hledá kupce.

"Jedinou výhodou brownfieldů proti stavbě na zelené louce může být lokalita. Do těch na špatném místě se nevyplatí investovat. Kromě pořizovací ceny musíte počítat se sanačními náklady a tak dále. Hlavní problém navíc představuje změna územního plánu a čas, který tím strávíte. Pokud se nejedná o nejlepší možná místa, jsou to vlastně neatraktivní území a plno z nich zůstane i nadále ležet ladem," říká Schmidt z firmy Dandreet.

V tuto chvíli je tak zřejmě největší zájem o zavřené kulturní či obchodní domy v centrech měst. Hrana zvoní například obchodnímu domu Uranie v České Lípě, Jabloň v Jablonci nad Nisou nebo kulturnímu domu Inwest v Plzni. "Trh je tak trochu jako kyvadlo. Jednou je poptávka obrovská, pak nízká, jednou se lidé stěhují do satelitů, pak zas do center. Nyní se ale poptávka začíná opět probouzet," popisuje architekt Weishaupt.

Těsně za hranici území Codeca ve Vysočanech se stěhuje obchodní dům XXXLutz. Díky tomu čeká developer oživení lokality a plánuje stavbu první stovky bytů. Ty by měly být dokončeny do tří let.

PPP jako řešení

"Obnova brownfieldů je v Česku podporována hlavně z evropského programu Nemovitosti. Dosud bylo rozhodnuto o poskytnutí dotace z programu u 692 projektů za 9,9 miliardy korun. Více než polovina se týká brownfieldů," uvedla mluvčí CzechInvestu Adéla Tomíčková. Podle odborníků i mnoha politiků by řešením mohly být PPP projekty. Jejich úspěšné využití v případě brownfieldů lze v Česku ale spočítat na prstech jedné ruky. Jde například o stadion v Tachově, který vznikl na místě bývalé skládky, nebo domov pro seniory v Litoměřicích, jenž částečně využil budovy bývalé nemocnice, a již zmíněné Vítkovice. K PPP projektu sáhla i Plzeň kvůli údržbě vozů MHD a stavbě depa za 1,6 miliardy korun.

Část PPP projektů zastavila krize. Vzniknout měla třeba věznice z bývalých kasáren v Rapoticích u Brna, ve Velké Hleďsebi u Mariánských Lázní dokonce celá čtvrť. V rozpočtech na ně ale nezbyly peníze.

Koncem loňského roku navíc vláda ukončila kritizovaný ekotendr na odstranění starých ekologických zátěží. Hodnota garancí za neodstraněné ekologické závazky státu, které vznikly před rokem 1992, je asi 114 miliard korun. Ekotendr se týkal mimo jiné právě i pražských Vysočan. "Státní závazky na vyčištění území v Kolbenova City Development byly odhadnuty asi na 420 milionů korun. V tuto chvíli ale netušíme, kdy k vyčištění dojde, čekáme na zprávy z ministerstva financí," říká architekt Weishaupt.

AUTOR: Barbora Strnadová
AUTOR-WEB: www.ihned.cz