Moderní technologie mají sloužit lidem, ne budově

Kancelářské budovy už dnes nemusí být nevzhledné prostory protkané sítí anonymních chodeb a navlas stejných buněk. Často je střídají moderní prostory, kde si lidé pomocí mobilních aplikací mohou například regulovat světlo nebo teplo u svého pracovního stolu. Co je ale nejdůležitější - zaměstnanci chodí do práce daleko raději, protože (mají-li štěstí) pracují v prosvětleném, čistém a designově pohledném prostředí.

"Nejde jenom o technologie, primárně každý zaměstnanec si zaslouží pracovní prostor, kde může dělat svou práci efektivně a profesionálně," souhlasí Boris Zupančič, marketingový ředitel společnosti Philips Lighting Solutions, která mimo jiné zajišťuje ve firmách osvětlení.

Moderní kancelář jako komplex

Moderní kanceláře prošly za uplynulou dekádu zásadní proměnou, kterou ovlivnila architektura i novodobé chápání toho, jak by měl vypadat pracovní prostor.

Lidé v současné době tráví v práci daleko více času než dříve. A developeři a architekti se jim snaží hodiny strávené ve firmě zpříjemnit.

"Člověk, který jde do práce, nevnímá jenom kancelář, ale také okolí, restaurace nebo dopravu. Je to skládačka více aspektů," potvrzuje šéf provozního oddělení správy budovy poradenské společnosti CBRE Daniel Štys a dodává, že pokud je budova nevzhledná, tak se v ní lidé necítí dobře. Stejně negativní vliv na zaměstnance má podle něj i pěkná stavba s nefunkční technikou. "Ani tam lidi nedostanete," tvrdí Štys.

S ním souhlasí i šéf oddělení přípravy a realizace divize Real Estate společnosti Penta Investments Rudolf Vacek. "Když se bavíme s potenciálním klientem, diskuse vždy začíná u lokace. Řešíme, jak se bude na místo jezdit městskou dopravou, dostupnost vozem, jaké je okolí, řešíme také služby či parkování. Pod pojmem moderní kancelář si proto představujeme prostor a soubor mnoha aspektů, který vnímají nejenom nájemci, ale především jejich zaměstnanci," doplňuje Vacek.

Moderním stavbám sice dominují technologie, ty však musí být efektivní a současně nesmí obyvatele obtěžovat. Uživatelsky zajímavá se proto stávají pracovní místa, která si lidé mohou řídit sami a nepotřebují k tomu složité ovládání nebo odborníka.

Ještě před pár lety tomu bylo jinak a tehdejší stavitelé zapomínali na to základní - uživatele kanceláří. "Neubralo se na technologiích, ale technologie se začala využívat ve službách člověka. Konečně se nezapomnělo na to, že když je budova prázdná, tak funguje jinak než po svém zaplnění, protože každý člověk má jiné požadavky," popisuje změny Boris Zupančič a připomíná, že trvá i rok, než dojde k souznění mezi budovou a jejími obyvateli.

"Dnes je například moderní možnost otevření okna. Já si pamatuji, že před několika lety to nešlo a vše řídila elektronika," vzpomíná generální ředitel Schneider Electric Jaroslav Žlábek a současně dodává: "Dříve byla technologie nadřazena, kdežto dnes změna směřuje k tomu, aby se pracovník cítil komfortně," myslí si Žlábek a zdůrazňuje, že správná moderní technologie je ta, která není vidět.

To je případ i nové kancelářské budovy The Edge v Amsterdamu, která patří mezi nejekologičtější stavby současnosti a kde si mohou uživatelé pomocí mobilní aplikace nad sebou například stmívat světlo či si přitápět. "Tato budova má přes dvacet tisíc připojovacích bodů, to je ohromné množství, protože dříve těch bodů bylo okolo pár stovek," objasňuje šéf společnosti Schneider Electric, jež se - stejně jako Philips Lighting Solutions - na stavbě této budovy podílela.

V Česku můžeme mezi nové moderní administrativní budovy řadit komplexy jako Florentinum v Praze 1, The Park tamtéž na Chodově, BB Centrum v Michli či brněnský Spielberk Office Centre.

Chybí lidé, kteří by stavbám rozuměli

Hlavním problémem, proč v tuzemsku některé stavby nefungují dostatečně inteligentně, je podle odborníků především fakt, že chybí vzdělaní a dostatečně zaplacení specialisté.

"Musíte mít experta, který je schopný data sesbíraná vyhodnotit a chod budovy přizpůsobí lidem, ne jen samotné stavbě," potvrzuje Daniel Štys z CBRE a dodává, že údržbáři nejsou natolik vzdělaní ve správě stavby, a tudíž nejsou s to vyřešit případný problém. "Máme deficit opravdu vzdělaných lidí a těch, kteří jsou inteligentní budovy schopni uřídit," tvrdí šéf provozního oddělení správy budovy CBRE a konstatuje, že to je v současné době problém, protože podniky tyto experty nezaplatí.

Kompetence zmíněných odborníků navíc přesahuje technické znalosti moderních technologií. Zčásti jsou takoví lidé specialisty na správu inteligentních staveb a zároveň i jakýmisi sociology.

"Musí to být člověk, jenž chápe budovu jako živý organismus, a ne jen materiál. Musí být empatický, pracuje s lidmi, bude mít plno stížností, které bude muset řešit, a měl by dobře zvládat komunikaci s nájemci," konkretizuje Boris Zupančič. A právě tito lidé jsou největší slabinou moderních budov. "Naše zkušenost je taková, že pokud něco v budově nefunguje, tak je to proto, že někdo porušil program nebo logiku budovy," popisuje šéf Schneider Electric Žlábek. Jenomže v Česku není ucelený obor, který by se správou takto inteligentních staveb zabýval. "Naopak v Nizozemsku jsou tisíce lidí, kteří studují facility management," objasňuje Štys z CBRE.

Ušetřené peníze

Pro efektivní chod inteligentních kanceláří je důležitá i správa dat a integrace. Ale právě to se podle odborníků v tuzemsku neděje. "Projekt od začátku musí být veden jako jeden celek, architekt, statik i elektrikář musí fungovat jako jeden tým a musí si navzájem vysvětlovat, co chtějí dělat. Málokterá kancelář je toho schopná," stěžuje si Štys.

Podle jeho slov se třeba v České republice podařila integrace v komplexu Florentinum v Praze. "Díky tomu, že lidé přemýšlí společně, se ušetří plno věcí, které se nedělají duplicitně," myslí si.

Požadavky na integraci a systémové řešení však musí přijít od investora jako součást jeho zadání. "Následně je to společná práce developera, property managementu, architekta, jeho specialistů a čas od času není od věci zkonzultovat myšlenku se zástupci dodavatelů a od začátku takto rozvíjet celý projekt," vysvětluje Rudolf Vacek z Penty.

V současnosti však mnoho kancelářských budov v Česku vzniká tak, že firmy staví a připravují budovy pro neznámé nájemce, a tudíž neznají jejich potřeby. "Naše zkušenost je taková, že když se požadavky klientů zohlední hned na začátku, je dramatický rozdíl v nákladech oproti tomu, když se zohlední později, dodatečně," popisuje Vacek.

Zájem nájemců o kancelářské budovy se odvíjí i od toho, jestli daná stavba má nějaký certifikát odpovědnosti a udržitelnosti. A jsou to zejména tuzemské pobočky nadnárodních korporací, které osidlují nové prostory.

"Dnes v podstatě veškeré budovy, které chtějí mít dobrou image, musí mít certifikát," uvádí generální ředitel Schneider Electric, jež patří stejně jako CBRE či Philips Lighting Solutions do České rady pro šetrné budovy. Ta se snaží tuzemský trh přimět k tomu, aby se budovy stavěly, provozovaly nebo demolovaly tak, aby neničily životní prostředí.

Podle amerického certifikačního systému LEED se budovy rozdělují do čtyř úrovní - tou nejvyšší je Platinum, následuje Gold, Silver, nejnižší úrovní je pak Certified. Podobně se podle počtu dosažených bodů hodnotí budovy v britském systému BREEAM. Nejvyšší ocenění LEED Platinum má v tuzemsku zatím pět budov a další, která je zatím v plánu, na ně cílí. Konkurenční BREEAM Outstanding u nás zatím získala pouze jedna administrativní budova, a to Spielberk v Brně.

"Na trhu už dnes není žádná nová budova, která by neměla některý certifikát," dokresluje Daniel Štys z CBRE. Je to dáno především tlakem investorů ze Západu.

"Když přepočítáme počet certifikovaných budov na počet obyvatel Česka, dostáváme se na horních patnáct procent ve světových tabulkách. V udržitelných budovách jsme tedy velmi napřed," říká Boris Zupančič z Philips Lighting Solutions a dodává, že dnes stavba budovy není otázka toho, kolik to bude investora stát, nýbrž kolik následně zaplatí, pokud nebude stavba ekologická. "Dospěli jsme do fáze jednoho z nejdospělejších trhů na světě," uvažuje Zupančič.

Inteligentní ekologické budovy dnes ani navíc nejsou dražší než ty "klasické". Peníze investované do stavby se vrací přibližně do deseti let fungování budovy. "Pokud chcete stavbu se supertechnologiemi, může být třeba o pět procent dražší," přibližuje Žlábek. Developeři si už navíc uvědomili, že pokud chtějí budovu zaplnit nájemníky, musí stavět ekologické budovy. "Firmy chtějí mít - už jen třeba kvůli mladé generaci - image ekologické společnosti," dodává Žlábek. Podle jeho slov se podniky ptají na použité materiály, ekologickou stopu nebo energetickou návratnost. A právě tento soubor také určuje, jestli mají developer a stavba dobrou pověst. Obsazenost špatné kancelářské budovy je potom dle odborníků nízká, zatímco u té dobré dosahuje klidně i téměř sta procent.