Brownfields - problém nebo nová příležitost?

Brownfields - v překladu \"hnědé louky\" -jsou pozemky a nemovitosti uvnitř urbanizovaného území, které ztratily svoji funkci nebo nejsou plně využité, mají pravděpodobně ekologickou zátěž a poničené a podinvestované výrobní či jiné budovy. Tyto nemovitosti ekonomicky a fyzicky deprimují své prostředí a také jeho okolí. Komplexitou a nákladností na řešení problémů, spojených s renovací a ozdravěním, tyto nemovitosti pak odrazují soukromý kapitál od účinné intervence. Většina našich obcí nějaká ta Brownfields má a ta jim nejenom hyzdí prostředí, ale také snižují hodnotu okolního majetku, podkopávají ekonomickou efektivitu urbanizovaného území a odrazují potenciální investory. Brownfields ale nejsou pouze společenským negativem. Jsou také příležitostí a výzvou pro obce, aby zlepšily a vyřešily svoji územní ekonomii, sociální a životní prostředí a občanskou vybavenost. Pro Brownfields, která se nacházejí v blízkosti center, je nesmyslné zachovávat průmyslovou výrobu. Ne všechna Brownfields také bude možné využít pro novou výstavbu. Mnohá však mohou přispět k rozšíření zeleně, rekreačnímu a sportovnímu využití a podobně. Cíle znovuvyužití Brownfields mohou být tedy i jiné než čistě ekonomické. Nevyužitý územní a ekonomický potenciál Problematika Brownfields se na nás sunula pomalu od počátku transformace a privatizace průmyslu. Pro občana cena transformace a restrukturalizace našeho průmyslu nebude jen to, co chybělo či chybí peněžním ústavům a co pokryl či ještě pokryje daňový poplatník. Její skutečná cena bude vyšší. Jednak o částku, která je nezbytná na podporu nezaměstnanosti, vzniklé z transformace, jednak o částku, která bude nezbytná k tomu, aby se jizvy transformace manifestující se také v podobě Brownfields v budoucnosti z obcí odstranily a aby se zabránilo vzniku Brownfields nových. Během posledních deseti let rozvojoví a územně plánovací úředníci či jejich konzultanti nebyli schopni včas rozpoznat hodnotu využití či podvyužití území, která jednotlivá Brownfields představují, ani problémy, které s sebou přinesou. Neprovázanost územního plánování s principy ekonomiky využití území a realitního trhu spolu se strukturálními změnami průmyslu způsobilo, že úředníci a konzultanti obcí nadále plánovali rozvoj, a to skoro výlučně na nových rozvojových plochách. Bylo to zejména proto, že se o problematikou rozvoje na Brownfields nikdo moc nezajímal a investoři, kteří drželi v ruce eso, jinam než na zelené louky skoro výlučně nechtěli. Není divu, taková výstavba na již urbanizovaném území je podstatně dražší, projekt je daleko komplexnější, déle trvá a nese s sebou daleko více investorských rizik. Také potenciální nájemci a možní budoucí majitelé, jsou-li v obraze, mohou při uvažování o vstupu do projektu na Brownfields hodně váhat, jelikož u nás zatím neexistují garanční produkty pro takové investory. Nikdo také investorům nenabízel pro výstavbu na Brownfields pobídky či pomoc s majetkovou konsolidací a investicí do infrastruktury, jako tomu bylo u zelených luk. CzechInvest zatím jako jediný Paradoxně je dnes v naší zemi zatím jediným šampiónem rozvoje na Brownfields agentura CzechInvest. Ta, v absenci jakékoliv Státní strategie rozvoje na Brownfields, začala jednat čistě po linii strategických potřeb průmyslu. Dle státní politiky životního prostředí měla být taková strategie hotova do června 2001, nebylo však uvedeno, kdo ji má dodat a žádný rezort se dobrovolně k jejímu napsání nepřihlásil. Následkem toho nám přirozeně chybí nejenom povědomí o koncepčním řešení celé této problematiky, ale také růst know-how a pochopení v ostatních rezortech. Chybí také nezbytná mezirezortní a mezioborová spolupráce, která by podporovala růst povědomí o podstatě problematiky z pohledu různých ministerstev. Právě jenom na základě takové mezirezortní spolupráce je pak možné informovaně a osvíceně připravit nutné úpravy právního rámce a na ně navazující intervenční programy či pobídky, určené pro znovuvyužití všech druhů Brownfields. Pouze CzechInvest se také od svých evropských partnerů zatím nechal vzdělat a dal si ve věci širších postupů znovuvyužití Brownfields poradit. Jako jediná instituce k tomu využívá velmi aktivně prostředky 100% technické asistence. I když to vše je velmi pozitivní, je třeba si uvědomit, že na jediný existující program podpory výstavby na Brownfields, jež se děje právě pod hlavičkou CzechInvestu (a který vyrovnává podmínky výstavbě těm na zelené louce) zatím dosáhla jediná Brownfield lokace. Je to letiště v Žatci, na kterém se nyní plánuje strategická průmyslová zóna. Tento projekt, jakkoliv příkladný a užitečný, však okamžitě vyčerpal většinu prostředků, které byly na podporu rozvoje strategických průmyslových zón, umístěných na Brownfields, určeny. Jiné programy a prostředky zatím nejsou. Kolik máme Brownfields ve skutečnosti nikdo ještě neví. Pro ilustraci problému a k dopátrání se jejich možného počtu zkusme uvažovat -co když ? Co když -uvažujme ve formátu například pověřených obcí a řekněme, že pod každou takovou obci spadá 5 Brownfields. Výsledek je hned 1000 Brownfields. Uvažujeme-li o průměrné velikosti takové Brownfield 3 ha, máme zde hned 3000 ha problematického území. Pozor, toto nejsou v žádném případě skutečná čísla (ta jsou pravděpodobně daleko horší), toto je úvaha -co když, abychom získali alespoň nějakou představu o možné velikosti problému. Z toho všeho však jasně vyplývá, že jiná Brownfields a jiné obce mohou muset dlouho čekat a snažit se uspět na vlastní pěst v rámci svých vlastních možností. Mohou také spásně čekat na to, že bude jednou k dispozici více prostředků pro \"velká průmyslová Brownfields\", případně až se objeví programy užitečné pro regeneraci Brownfields, která jsou menší nebo jsou vhodná pro jiná využití než průmysl. Spoluúčast a aktivace soukromého kapitálu Mezitím v určitých vybraných lokacích by bylo možné uvažovat, že kdyby se odstranily ty nejpodstatnější bariéry, které většímu znovuvyužití Brownfields brání, mohl by se v jejich rehabilitaci již nyní angažovat soukromý kapitál. Jak jsme již vysvětlili, protože pro soukromý kapitál jsou rizika rozvoje na Brownfields často neúnosná, tlačí se na zelené louky a jeho investice pak velmi chybí v již urbanizovaném území. Jelikož však dosavadní podpora výstavby na Brownfields byla řešena nekoncepčně a pouze jako sektorový program pro vybrané lokace a ne jako fiskální či jiné opatření směrované na všechny potenciální investory, nejsou zatím žádné nástroje, které by snižovaly rizika a podporovaly iniciativu soukromých investorů. Jedná se zejména o to, že například často nezbytné ekologické čištění a demolice investorům nejdou do nákladů, ale přičítají se k ceně realizovaného projektu a odpisují se tak třicet let. Pro znalce daňové problematiky je možné toto jistým způsobem obejít. Neměl by to však být standardní postup, neboť tato rizika investora vůbec nelimitují, jen vyměňují rizika finanční za rizika odpovědnostní. Zmíněná daňová opatření nepředstavují všechny bariéry pro rozvoj na Brownfields. Jsou ale relativně jednoduchá, snadno uskutečnitelná a nemusí platit navždy. Je možné je časově omezit řekněme na deset let. Aby bylo zcela jasné, co Brownfield je a co není, bylo by vhodné tyto lokace v obcích vymezit obdobným způsobem, jako jsou památkové zóny. Zde však by byly potřebné další právní úpravy, a to jiných než fiskálních zákonů, nepočítaje nutné potřeby zviditelnění této problematiky v katastru nemovitostí. Pro ty, kteří by poukazovali na to, že to není administrativně možné mít různý daňový režim pro různé nemovitosti, je nezbytné dodat, že obdobný daňově odlišný režim již nyní existuje. Například pro památkové budovy jsou daňové úřady schopny se velmi dobře vyrovnat s odlišnou dobou kapitálových odpisů. Proč ne tedy pro Brownfields? Co stojí Brownfields ? Naše společnost si neuvědomuje, že nevýkonná Brownfields území také \"stojí\" tím, že je zde podvyužita veškerá infrastruktura. Jelikož je takto podvyužita a subjekty, které ji tak sporadicky využívají, jsou často neschopné za její užívání platit, provozovatelům infrastruktury se pak nedostává peněz na její údržbu a obnovu. Postiženi jsou všichni ti, kdo se nacházejí v okolí takového lokace a jsou na tuto infrastrukturu připojeni. Všichni pak obdobně trpí jak ekonomickou neefektivností takové infrastruktury, tak jejím morálním a fyzickým zastaráváním a chátráním. Dále si většinou neuvědomujeme, že pro přirozené tržní využití území je typické nejintenzivnější využití právě ve středech obcí, které se pak postupně snižuje k jejich okraji. To se v mnohých obcích změnilo, zejména odkazem socialistické výstavby. Ta dala v takových městech této křivce typický velbloudí hrb, způsobený tím, že nejdříve byla na okrajích existujících sídel rozšiřována existující či budována nová průmyslová výstavba a teprve za ní byla stavěna typická výšková sídliště. Takový model okamžitě prodražuje veškerou infrastrukturu, která je vedena nejprve přes území s nižším využitím a teprve poté může být využita efektivněji. Správné znovuvyužití Brownfields by pomohlo tuto ekonomickou nerovnováhu v obcích napravit. Během posledních deseti let i tento neekonomický scénář zaznamenává zhoršení v tom, že původně fungující a obvykle prostorově a investičně předimenzovaný průmysl podlehl strukturálním změnám trhu. Podniky přestaly vyrábět a zaměstnanost spolu s využitím nemovitostí, infrastruktury a území se rapidně snížila. Taková území, která přinášejí méně a vyžadují podstatně větší náklady (infrastruktura, sociální atd.), snižují hodnotu svého okolí, včetně šance přilákat investory. Taková území nemohou být v zájmu společnosti a opakujeme, že jsou to zejména obce, které se musí angažovat při jejich řešení. Ztráta, vznikající z podvyužitého území, se netýká jenom ekonomičnosti infrastruktury. Velmi podstatnou ztrátou také je, že takový nevyužívaný areál ve špatném stavu by mohl přinášet přímý užitek, kdyby se jeho využití zvýšilo. Vznikla by zde nová pracovní místa, chybějící služby, byty nebo zeleň. Agentura CzechInvest uvádí, že jeden hektar pozemku reprezentuje 50 pracovních míst. Na jeden hektar pozemku lze také pohodlně uvažovat nejméně 20 až 50 bytových jednotek. Kolik potenciálních pracovních míst by tedy bylo možno umístit na Brownfields pozemky? Kolik bytových jednotek by na nich šlo postavit? Kolik ploch nových parků a sportovišť by na nich šlo vybudovat? Brownfields působí pro své okolí jako nakažlivá nemoc, která se snadno získá, ale pak se musí dlouho a nákladně léčit. Projevuje se tím, že tlačí dolů také hodnotu okolních nemovitostí. Je-li oblast postihnutá touto nemocí, nekoná se v ní také mnoho nemovitostních transakcí. Ne že by nebyli ti, kdo by z takového území rádi odešli, problém je v tom, že jejich majetek nikdo nechce koupit, jelikož \"Brownfields nákaza\" odrazuje možné kupující. Případní noví nabyvatelé jsou také často nižší bonity než ti předcházející, a tak se tímto trendem celá oblast propadá dále hlouběji po spirále celkové degradace. Silná ruka tržní Existuje ale ještě jedna skutečnost, které se plně nerozumí, a to je absorpce a chování trhu. Určuje, kolik rozvoje v dané lokalitě je možno očekávat v jednotce času. Je-li v obci například 50 ha různých Brownfields a odhadnutelná rozvojová spotřeba je 5 ha za rok, pak to bude trvat nejméně deset let, než se podaří situaci s Brownfields vyřešit. Stane se tak za nepravděpodobného předpokladu, že veškerý rozvojový potenciál půjde do Brownfields lokací a ne na zelenou louku a dále za předpokladu, že se během té doby nevytvořila další Brownfields. Budou existovat obce, které zjistí, že vyčerpat rozvojový potenciál jejich Brownfields bude trvat daleko více než deset let. Z čistě ekonomického hlediska existují čtyři druhy Brownfields. O první se z důvodů jejich velmi dobré lokace postará sám trh. Ten druhý druh, který už nemá tak exkluzivní lokaci, potřebuje veřejnou podporu a intervenci veřejných prostředků obvykle v poměru 1:5 až 1:10. Ve třetím případě je rozvoj veden více sociálními cíli či cíli ochrany životního prostředí. V tomto případě je potřeba vyšší intervence veřejných prostředků, obvykle 1:4 až 1:1. V posledním případě se jedná o hazard ohrožující zdraví a životní prostředí. Děje se tak v každém případě, kdy není možné dohledat či přivést k zodpovědnosti toho, kdo to způsobil -platí vždy daňový poplatník. Ekonomický a celospolečenský problém Stále chybí správné chápání toho, že Brownfields nejsou jenom ekologickým, ale také závažným ekonomickým a celospolečenským problémem, na jehož řešení musí spolupracovat nejenom vlastník nebo obec, ale i řada mezioborových institucí a odborníků. Těm všem musí být poskytnut jak vhodný právní rámec, tak veřejné finance k použití tam, kde trh kvůli rizikům s Brownfields sám aktivní nebude a ani být neumí. Právě tam, kde trh neumí, nemůže či nechce jednat, je nezbytné, aby tuto iniciativu převzal sám veřejný sektor. Podstata řešení Brownfields je meziúrovňová. Na vládní úrovni je nezbytné přijmout politiku a následnou strategii, která poskytne státním institucím právní důvod ve věci Brownfields jednat. Je potřeba věc mezirezortně koordinovat a zajistit právní rámec a fiskální pobídky přímým i nepřímým Brownfields investorům, a to daleko nad rámec dnešního programu CzechInvestu. Dále je nezbytné umožnit regionům plnění jejich strategické a koordinační role a obcím poskytnout prostředky, vzdělání a programy, aby si co nejvíce mohly pomoci samy. V krajském měřítku je třeba také připravit strategické předpoklady pro řešení Brownfields v regionu, zdůraznit problematiku Brownfields ve strategických a rozvojových plánech, provést analýzu problému a zvolit možné formy zásahu a jejich institucionální rámec, vytipovat možné fiskální prostředky, dotace a granty a aplikovat tuto politiku do místních priorit. V místním měřítku se jedná především o přípravu a realizaci Brownfields projektů v rámci vyšších strategií a za pomoci jak místní angažovanosti a iniciativy, tak za pomoci vhodného právního rámce a nástrojů, poskytnutých státní sférou. Aby se to ale mohlo uskutečnit, vlastníci a obce se musí o znovuvyužití svých Brownfields začít starat a zajímat. Pro zájemce o tuto problematiku pořádá seminární servis Economia, a.s., dne 24. února 2003 v budově vydavatelství seminář. Bližší informace získáte na telefonním čísle 233 071 428 nebo na e-mailové adrese: seminare@economia.cz. AUTOR: JIŘINA JACKSON koordinátor CEC projektů Institute for Transporation and Development Policy ZDROJ: STAVITEL