Problémová území, která nikdo nechce

Rozvoj "greenfields", jinak také výstavba na zelené louce, je známkou prospěšné ekonomické aktivity. Zároveň je tu však potenciální hrozba budoucnosti, která se obecně nazývá "brownfields", tzn. staré a nevyužívané plochy a nemovitosti. Jedná se o problém, který nyní řeší vyspělé ekonomické státy a dříve či později se tímto tématem bude muset hlouběji zabývat i Česká republika.

Stará produktivní a logistická základna přestává v mnoha případech vyhovovat požadavkům jejich provozovatelů a současně zanechává ekologické zátěže. Jde především o logisticky a architektonicky nevhodně řešené obytné čtvrti (tzv. Urban Sprawl) a předimenzované výrobní kapacity ze 70. a 80. let dvacátého století. V těchto případech budeme v nejbližší době řešit otázku, co s nimi?

Nyní je stále častější výstavba "na zelené louce" (greenfields). Měli bychom si však uvědomit, že i nové objekty nemusí za několik let vyhovovat požadavkům budoucí poptávky.

Posuzování několika faktorů

S brownfields bývají spjaty určité předsudky vůči dané lokalitě, případně konkrétní stavbě. Developeři jistě dovedou najít vhodnou nemovitostní funkci pro určitou lokalitu a chátrající objekt, existují však ekonomická omezení. V mnoha případech je při řešení brownfields třeba uvést dané území nebo objekt do stavu vhodného pro komerční využití. Tento úkol bývá ve srovnání s výstavbou na zelené louce dražší. Proto lze soudit, že výtěžnost takového projektu může být nižší (je třeba posuzovat několik faktorů: lokalita - funkce - produkt).

Vnímání problematiky brownfields všech zúčastněných stran vychází ze základní otázky: kdo zaplatí rekultivaci, sanaci či oživení starých nevyužívaných ploch a nemovitostí. Je to buď přímý odběratel služby nebo produktu (tj. nájemník či kupující dané nemovitosti), nebo představitel "veřejného zájmu" (v zastoupení přímých odběratelů služby), který ve jménu obecného blaha prosazuje sanaci či revitalizaci lokality a příslušných nemovitostí. Iniciátor projektu, kterým může být sponzor, investor či developer, musí znát odpovědi na takovou otázku.

Podnikatelský plán se obvykle zabývá problematikou:

Má projekt komerční smysl? Všichni účastníci projektu potřebují získat důvěru v příjmovou (hotovostní) stránku projektové struktury.

Jak rozdělit příslušná rizika mezi účastníky projektu? Odpovědnost za rizika se vyplácí rozdělovat podle toho, kdo je účinně ovlivňuje. Je třeba mít na zřeteli rizika stavební, provozní, tržní, odběratelská, finanční (investorská a dlužní), ale i nemovitostní. U projektů sanace či revitalizace je však účelné alokovat i rizika ekologická, sanačně-technologická, památkové ochrany a riziko redevelopmentu (pověsti území a schopnosti investora změnit image daného místa).

Jaká je optimální struktura financování projektu? Na každém projektu se podílí investoři, rozvíjející myšlenku sanace či revitalizace, investiční a provozní dodavatelé, odběratelé (např. představitelé veřejného zájmu) a přímí financiéři (např. banky). Je podstatné si uvědomit, že optimální struktura financování je velmi úzce spojena s odpovědností za související rizika. Dále je třeba mít na zřeteli, že struktura financování se mění v průběhu času právě v návaznosti na rizikovost fáze, ve které se daný projekt v tom čase nachází.

Jak je to s náklady

Je zřejmé, že náklady na revitalizaci a sanaci jsou vyšší, než jsou náklady u výstavby na zelené louce. Tím jsou takové projekty znevýhodněny, a proto se netěší širšímu zájmu soukromých investorů. Náklady na obnovu daného brownfields jsou obvykle dnem jeho oživení či sanace zapomenuty. Proto je nezbytné pomoci takovým projektům nalézt vhodnou odpověď, kdo je zaplatí. Jednou z možností může být i důsledné využívání některého ze strukturálních fondů Evropské unie v rámci operačních programů (např. Společný regionální operační program, operační program Průmysl a podnikání). Finanční závazek musí zvážit rovněž obce a regiony, které jsou odpovědné za sanaci či oživení "mrtvého" území. Existují také případy přímé účasti státu na zaplacení rekultivace znečištěného území. Příkladem toho je projekt Karolina, kde stát prostřednictvím Fondu národního majetku (FNM) zaplatil za vyčištění kontaminované zeminy.

Banka pak může pomoci získat peněžní prostředky na úhradu sanace či rekultivace. Navíc, pokud jsou připraveny peněžní zdroje na zaplacení takové činnosti, banka ráda poskytne financování na daný projekt a zajistí správné rozložení rizik i plnění povinností jeho jednotlivých dodavatelů a účastníků.

AUTOR: Ing. Petr Merežko
Živnostenská banka, a.s.