Financování nevyhovujících území a objektů

Můžeme rozlišit dva základní přístupy k realizaci brownfields (staré a nevyhovující plochy a nemovitosti) -jako ekologicky znečištěné území, kdy cílem je odstranit tuto zátěž (sanace), a oživení objektů, jejichž funkce neodpovídá současným požadavkům (revitalizace).

Tyto dva přístupy je možné kombinovat. Vzhledem k rozsáhlosti rizik, která banka posuzuje při financování územní sanace či revitalizace, se však projekt při kombinaci obou přístupů stává složitějším.

Zásadně se stará u většiny projektů jak pro brownfields, tak pro greenfields (výstavba na zelené louce) o příjmovou (hotovostní) stránku projektové struktury a zajištění úvěru.

S tím souvisí analýza podnikatelské realizovatelnosti projektu, která má poskytnout důkazy o dostatku hotovostních zdrojů na zaplacení všech závazků vůči bance v čase a v souladu s daným rozpočtem.

Banka analyzuje kapitálovou strukturu konkrétního projektu. Na realizaci každého podnikatelského záměru se podílí více stran:

Developer ovlivňuje celkovou atmosféru transakce, protože koordinuje všechny účastníky projektu.

Financující ústav nese odpovědnost za včasné poskytování finančních zdrojů do projektu a uspokojení všech řádných nároků.

Stavební dodavatel nese odpovědnost za bezvadnou a včasnou dodávku stavebních prací.

Správce nemovitosti je odpovědný za zajištění řádného chodu nemovitosti a poskytování souvisejících služeb vlastníkům či nájemníkům dané nemovitosti.

Budoucí nájemníci či vlastníci musí prokázat svou připravenost a schopnost za poskytnuté služby a činnosti řádně a včas zaplatit.

V případě brownfields je třeba pozorně posuzovat více rizikových faktorů, kterým v případě greenfields není třeba věnovat tak výraznou péči:

Riziko redevelopmentu, tj. soulad dispozice existujícího objektu a současných požadavků na funkčnost redevelopovaného objektu, pověst nemovitosti a vztah veřejnosti k danému území. Je třeba zvážit standardy projektu se standardy trhu podle funkce projektované nemovitosti. Banka ve svých analýzách zohledňuje doporučení provedené nezávislým znalcem nemovitostního trhu.

Ekologické riziko, tedy vliv stávající funkce nemovitosti (území) na životní prostředí. Banka studuje ekologický audit a hodnotí jeho požadavky na realizovatelnost sanace. Není však odborníkem na ekologii, a proto obvykle potřebuje odbornou asistenci.

Památková ochrana - musí být zajištěn soulad uvažované nemovitostní funkce s architektonickým charakterem revitalizované nemovitosti a příslušného okolí.

Riziko sanační technologie -banka musí prověřit, zda příslušná technologie použitá na sanaci území bude kompatibilní s požadavky na výstup dané sanace (např. odstranění chemických prvků, předimenzování - poddimenzování technologických celků s ohledem na množství výstupů). Prověrku technologie, technologického dodavatele provádí obvykle znalec z daného oboru, který rovněž sleduje parametry technologického zařízení při náběhu jeho provozu. Těchto specifických "brownfieldových" rizik může existovat více - je třeba je definovat u konkrétních projektů zvlášť.

Další rizika, která banka sleduje u projektů revitalizace starých objektů a území, jsou obvykle totožná s těmi, jež prověřuje u většiny nemovitostních projektů na zelené louce.

AUTOR: Petr Merežko
Živnostenská banka Praha