Brownfields pod lupou

Debaty nabírají na intenzitě i v souvislosti s novým programovacím obdobím pro využívání prostředků ze strukturálních fondů EU, k němuž se i v této oblasti váže řada velkých očekávání. Zkušenosti z minulých let ovšem ukazují, že zdaleka ne všichni si uvědomují, kolik různých faktorů je při revitalizaci brownfields třeba brát v úvahu.

V první řadě je nutné zodpovědět otázku, co si vůbec pod pojmem "brownfields" představit. Brownfield (v množném čísle "brownfields") v angličtině doslova znamená "hnědé pole", což je významově opak slova "greenfields" přeložitelného jako "zelená louka". Interpretace pojmu se v různých zemích liší. Jednoznačný a všeobecně přijímaný výklad dosud není zažitý ani v České republice, a tak se často stává, že plocha považovaná za brownfields v jedné obci se v jiné obci za brownfields nepokládá. Různé instituce si brownfields definují podle toho, jakým způsobem plánují s danou lokalitou dále naložit.

NEJDE JEN O OPUŠTĚNÉ TOVÁRNY

Zjednodušeně a všeobecně je pod pojmem brownfields chápáno území, které může - nebo zčásti mohlo - být zastavěno a které v současnosti není využíváno vůbec nebo pouze velmi neefektivně. Současně je bohužel charakteristické i to, že se dané plochy a objekty (nebo to, co z nich zbylo) velmi často vyznačují neprůhledným majetkoprávním uspořádáním, zdevastovanými výrobními či jinými budovami a přítomností starých ekologických zátěží, které byly způsobeny např. těžbou nerostných surovin, skladováním odpadů nebo využíváním pro vojenské účely. Většinou se jedná o průmyslové areály, zemědělské objekty, bývalé vojenské areály, drážní plochy, obytné objekty či o další objekty a plochy, a to buď ve "volné" krajině, nebo v obcích.

V souvislosti s možnostmi využití evropských fondů v oblasti brownfields se přitom často uplatňuje i užší vymezení, kdy mají brownfields jasně stanovenu rozlohu území (minimálně dva hektary).

Hlavní příčinou vzniku brownfields jsou strukturální změny v ekonomice státu i jednotlivých regionů. Brownfields jsou odrazem zásadních změn sociálně-ekonomické struktury daných útlumem tradičních odvětví (zemědělství, lesnictví, těžký průmysl) a provázených přesunem pracovních sil zejména do terciárního sektoru národního hospodářství (obchod, doprava, služby a veřejná správa).

Brownfields mají různý původ, který mnohdy předurčuje jak jejich stav, tak i možnosti opětovného využití. Podle původní funkce objektů a ploch, resp. jevů, které zapříčinily jejich vznik, rozlišujeme několik typů brownfields (viz schéma str. 11).

BROWNFIELDS GENERUJÍ PROBLÉMY

Není sporu o tom, že existence nevyužitých, chátrajících či kontaminovaných objektů a ploch na sebe váže řadu problémů, a to zejména:

přesun obchodních či výrobních aktivit do okrajových částí obcí a měst (tzv. suburbanizační tendence), úpadek center, odliv obyvatel z centrálních částí měst (kde se brownfields často vyskytují) a růst nákladů na dopravní obslužnost okrajových městských částí;

environmentální problémy způsobené přítomností ekologických zátěží u některých brownfields;

zablokování a deformace trhu s nemovitostmi (snížení hodnoty nemovitostí a pozemků v důsledku nákladů na revitalizaci, popř. dekontaminaci);

sociální problémy - růst nezaměstnanosti, nutnost dojížďky do zaměstnání, koncentrace sociálně neintegrovaných skupin obyvatelstva v opuštěných objektech a lokalitách apod.;

negativní vlivy na kvalitu života v obcích a městech;

snížené daňové výnosy obcí (zejména z podnikatelských aktivit).

GREENFIELDS VERSUS BROWNFIELDS

Ve srovnání se starými členskými zeměmi EU je v České republice řešení problematiky brownfields stále v počátcích. Nicméně lze konstatovat, že i u nás zájem investorů o brownfields postupně stoupá, na čemž má zásadní podíl právě iniciativa vyvíjená ze strany Evropské unie. Současně je nutno říci, že podpora investic do dlouhodobě nevyužívaných a zanedbaných ploch či objektů se v posledních letech dostala rovněž do popředí zájmu naší státní správy, především ministerstva pro místní rozvoj, ministerstva průmyslu a obchodu i agentury CzechInvest, ale také místní samosprávy. Tento fakt souvisí s dlouhodobějším vývojem investorských přístupů.

Systém investičních pobídek na podporu přímých zahraničních investic uplatňovaný v Česku od druhé poloviny 90. let se odrazil ve výstavbě řady výrobních a komerčních areálů. Ty byly situovány do volných, nezastavěných ploch s často velmi kvalitní půdou, tzv. "greenfields". Investice "na zelené louce" mají přitom pro potenciální investory nesporné výhody, ať už jde o rychlou přípravu a realizaci, většinou kompletně vybudovanou infrastrukturu a v neposlední řadě i o značnou úsporu finančních prostředků, protože značnou část nákladů na sebe převzal stát či zainteresovaná obec.

Revitalizace brownfields je podstatně náročnější proces, který u nás i nadále brzdí několik zásadních problémů. Patří mezi ně:

absence účinných právních a ekonomických nástrojů ke zatraktivnění investic do brownfields;

nedostatek nosných vizí následného využití regenerovaných brownfields;

nedostatek finančních prostředků;

nižší atraktivita lokalit s brownfields pro investice, podnikání a bydlení a jejich nízká konkurenceschopnost ve vztahu ke stabilizovaným nebo novým rozvojovým zónám;

nevyjasněné majetkoprávní vztahy k pozemkům i nemovitostem, které komplikují a prodlužují revitalizační proces;

komplikovaná, zdlouhavá a často velmi finančně náročná sanace starých ekologických zátěží, která prodlužuje přípravnou fázi investic.

I BROWNFIELDS MAJÍ SVÉ VÝHODY

Motivovat potenciální investory ke vstupu do brownfields je tedy stále ještě obtížné, neboť oproti greenfields je spektrum výhod mnohem užší. Některé nesporné výhody však tyto objekty a plochy oproti greenfields mají, a to jak z hlediska motivačních faktorů pro potenciální investory, tak z hlediska celospolečenských přínosů. Nejvýznamnějšími komparativními výhodami brownfields jsou:

již existující napojení objektů a ploch na dopravní a technickou infrastrukturu;

existence výrobních a jiných objektů umožňující v některých případech návrat k původní funkci;

kvalitní napojení na místní (MHD) i celostátní systém hromadné dopravy umožňující kvalitní obslužnost a úspory nákladů;

dostatečné množství pracovních sil v obytných zónách v blízkém okolí či v dosahu.

Ačkoliv brownfields zatím mohly jen obtížně konkurovat státem dosud podporované výstavbě "na zelené louce", poslední vývoj naznačuje, že "zlatá éra" brownfields teprve přichází. Sílí totiž tlak proti nové výstavbě podnikatelských a komerčních nemovitostí "na zelené louce", a to jak ze strany Evropské unie, tak i místních obyvatel a také ekologických iniciativ.

Výstavba na greenfields je totiž v rozporu s principy udržitelného rozvoje. Navíc investicím do brownfields nahrává i skutečnost, že se často nalézají v atraktivních lokalitách, kde se volné pozemky většinou už vůbec nevyskytují.

Jednoznačně revitalizovat! (ale není to tak jednoduché...)

Na umístění brownfields a jejich stavu značně závisejí možnosti jejich budoucího využití, způsoby financování a také charakter a počet potenciálních investorů. Atraktivita lokality se odvíjí od umístění vzhledem k centru města/obce, její velikosti a potenciální využitelnosti ve vazbě na místní potřeby:

u brownfields umístěných v atraktivní lokalitě, např. ve středu města, se nabízí řešení spočívající v působení tržních mechanismů bez nutných intervencí (soukromý či veřejný developer nebo spolupráce obou), veřejný sektor může do řešení efektivně vstupovat prostřednictvím stanovení legislativního rámce, nástrojů územního plánování apod.;

u brownfields umístěných v méně atraktivní lokalitě, zejména v intravilánech měst, či nesoucích s sebou určitá rizika již řešení vyžaduje podporu z veřejných zdrojů v rozmezí cca 10 - 20 % (veřejný developer, spolupráce soukromého a veřejného sektoru, strukturální fondy). Tato výše podpory může být snížena o objem výnosů, které takový projekt bude generovat (tzv. nákladová mezera);

brownfields, jejichž umístění brání jejich komerční využitelnosti, mj. území poškozená těžbou, bývalé vojenské areály, průmyslové oblasti na okrajích měst, jsou vhodné pro využití s cílem ochrany životního prostředí (především s pomocí podpory ze strukturálních fondů a národních zdrojů ve výši 75 % až 100 %);

u brownfields umístěných v oblastech s velkým převisem nabídky nad poptávkou, pro něž je dlouhodobě nemožné nalézt ekonomicky rentabilní nebo společensky přínosné využití, spočívá řešení pouze v navrácení přírodního charakteru pozemků (za předpokladu nalezení vhodné kombinace veřejných zdrojů);

u brownfields v havarijním stavu nebo vysoce kontaminovaných, kde nové využití nelze najít, je řešení nejčastěji spojeno s nutností sanace a rekultivace ploch (rovněž za předpokladu nalezení vhodné kombinace veřejných zdrojů).

Do centra zájmu o brownfields se logicky nejdříve dostávají atraktivní pozemky a objekty s největším potenciálem pro ekonomické využití. Podstatně komplikovanější situace je ale na pozemcích, které se nacházejí v méně atraktivních polohách, a u objektů v havarijním stavu. Je rovněž zřejmé, že schopnost absorpce trhu je vzhledem k počtu, umístění a stavu brownfields omezená a týká se jen určité části nevyužitých objektů a ploch.

Při rozhodování o investici do brownfields tak zejména soukromí investoři zákonitě musejí zvažovat několik faktorů:

ekonomický potenciál investice, tj. především očekávaný zisk;

náklady na revitalizaci včetně případné dekontaminace;

úroveň nájemného odrážející situaci na místním trhu s nemovitostmi a atraktivitu příslušné lokality;

vybavení infrastrukturou;

úroveň rizika spojeného s investicí do brownfields;

možnosti obdobné investice do greenfields (náklady, parametry).

CO Z TOHO BROWNFIELDU BUDE?

Při konverzích brownfields na nové funkce převládá využití pro účely bydlení a občanské vybavenosti. V rámci revitalizace brownfields ale není neobvyklý ani jejich návrat k původnímu účelu.

Důraz na citlivost při volbě budoucího využití a kvalitu nového řešení není ani tak problémem velkých a ekonomicky silných měst, v jejichž centrech nahrazují moderní obchodně-administrativní komplexy bývalé továrny a kde se okraje měst postupně mění na průmyslové nebo logistické parky. S nedostatečnou motivací investorů pro vstup do brownfields se mnohem častěji potýkají menší města a chudší regiony, kde investoři vyhledávají spíše bezproblémové - a hlavně levnější - "zelené louky". Právě v těchto oblastech je mnohem obtížnější najít kvalitní, životaschopné a ekonomicky rentabilní řešení.

Projekty revitalizace brownfields se tak v mnoha případech neobejdou bez podpory z veřejných prostředků, což je způsobeno velkou rozlohou a četností těchto území, jejich často neatraktivním umístěním a v neposlední řadě vysokými náklady, které jsou s revitalizací obvykle spojeny.

Z ČEHO ZAPLATIT REVITALIZACI?

Finanční podpora revitalizace brownfields primárně plyne ze dvou základních veřejných zdrojů - jednak národních, tj. z prostředků ČR, jednak evropských, kterými jsou převážně strukturální fondy EU. K dalším možnostem patří využití úvěrů od Evropské investiční banky (EIB) a Evropské banky pro regionální rozvoj (EBRD), prostředků z tzv. Finančního mechanismu Evropského hospodářského prostoru nebo Norského finančního mechanismu.

Revitalizaci brownfields v České republice řeší hned několik resortů - ministerstvo průmyslu a obchodu, ministerstvo životního prostředí, ministerstvo zemědělství, ministerstvo pro místní rozvoj a ministerstvo obrany. Participace mnoha resortů na řešení jednoho problému s sebou obvykle přináší i problémy s nejasným rozdělením kompetencí a nejinak je tomu bohužel i u brownfields. Vymezení působnosti jednotlivých resortů je nejasné, a v praxi tak vznikají situace, kdy je těžké určité typy brownfields jednoznačně přiřadit k jakémukoli ze zmíněných pěti resortů.

Pro podnikatele zajímající se o brownfields byly dosud nejpřístupnějšími, a proto také nejčastěji využívanými veřejnými prostředky dotace poskytované v rámci národního Programu na podporu podnikatelských nemovitostí a infrastruktury a Programu Reality, který je součástí OP Průmysl a podnikání dotovaného ze SF. Oba zmiňované dotační programy jsou v gesci Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, které je realizuje prostřednictvím agentury CzechInvest.

Podpora revitalizace brownfields a rekonstrukce chátrajících podnikatelských objektů je podstatnou součástí Programu na podporu podnikatelských nemovitostí a infrastruktury. Ten je nástupcem Programu na rozvoj průmyslových zón, v rámci kterého byla podpora poskytována v letech 1998 až 2005. Oba programy jsou financovány z prostředků státního rozpočtu ČR.

O dotaci může žádat kraj, obec, developer nebo podnik, který brownfield vlastní, a je možné ji využít především na nákup nemovitosti, projektovou přípravu, přípravu území, technickou a dopravní infrastrukturu a stavební náklady. Výše dotace závisí na typu příjemce dotace, na typu projektu a na území, ve kterém je projekt realizován, přičemž se pohybuje od 20 do 100 % uznatelných nákladů projektu. Z tohoto programu byly dosud podpořeny tři vzorové projekty revitalizace brownfields - Regenerace cukrovaru Lovosice, Regenerace PZ Škoda a projekt Průmyslové zóny Triangle. První dva projekty jsou již ukončeny, projekt Průmyslové zóny Triangle stále probíhá a nachází se v II. etapě, která je plánovaná až do konce roku 2008. Na všechny tři projekty bylo z výše uvedeného programu dosud vyplaceno cca 1,65 mld. Kč.

Revitalizace s podporou z OPPP, SROP, JPD 2 a OPI

Osvědčeným programem zaměřeným na revitalizaci brownfields je Program Reality. Program je součástí OP Průmysl a podnikání, jehož prostřednictvím je čerpána podpora z unijních SF, a je zaměřen na podporu výstavby nových, ale především revitalizaci a rekonstrukci starých a nedostatečně využívaných území a objektů. Cílem podpory je opětovné využití opuštěných ploch podniky v oboru zpracovatelského průmyslu, strategických služeb, výzkumu a vývoje a inovací. Příjemcem podpory je opět buď vlastník nemovitosti, který ji plánuje po revitalizaci využívat sám, nebo vlastník-developer, který ji poté bude pronajímat. Může jít o kraj, obec, developera nebo malého a středního podnikatele. Na typu příjemce dotace závisí výše podpory, která je stanovena procentem z uznatelných nákladů, jež jsou analogické k výše zmiňovanému programu na podporu podnikatelských nemovitostí a infrastruktury. Výše podpory dále závisí na typu projektu a na tom, zda je výdělečný či nevýdělečný. Do programu bylo podáno celkem 228 žádostí, z toho 67 projektům byla přiznána podpora. Představu o objemu požadovaných a přidělených dotací ukazuje tabulka.

Z dalších unijních dotačních titulů, které byly v období 2004-2006 určeny na podporu procesu revitalizace brownfields v ČR, lze jmenovat například Společný regionální operační program (SROP). I ten je financován ze SF EU a jedno z jeho opatření je zaměřeno na regeneraci a revitalizaci měst. Podpora směřovala do vybraných projektů, které komplexně řešily problém zanedbaných jader měst. Celkem bylo podpořeno 8 projektů v celkové výši téměř 700 mil. Kč. Problematice revitalizace městského prostředí Prahy se věnuje Jednotný programový dokument (JPD) Praha Cíl 2.

Ministerstvo životního prostředí zasahuje do oblasti brownfields především v kontextu řešení problémů se starými ekologickými zátěžemi. Jejich odstraňování je financováno prostřednictvím OP Infrastruktura, který také využívá prostředků ze SF. Podpora je směřována mimo jiné do projektů renovace a obnovy průmyslových lokalit a výše podpory dosahuje maximálně 75 % z uznatelných nákladů projektu. MŽP dále poskytuje dotace například na obnovu a rozvoj zeleně ve městech i mimo ně, úpravu bývalých průmyslových ploch, udržení stavu krajiny a jejích funkcí a další aktivity s úzkou návazností na životní prostředí ČR.

Mezi další možnosti financování brownfields patří Finanční mechanismus EHP a Norský finanční mechanismus, které poskytují dotace na širokou škálu projektů od zdravotnictví až po uchovávání kulturního dědictví Evropy. Mezi podporované oblasti patří rovněž odstraňování starých ekologických zátěží v rámci brownfields menšího rozsahu ve městech a obcích. Jednou z podmínek těchto mechanismů však je, že zde nelze žádat podporu na projekt, který je teoreticky možné financovat z jiných veřejných zdrojů, tj. jiných existujících národních či evropských programů. To významně limituje možnost praktického využití tohoto zdroje.

Důraz na kvalitu brownfields není ani tak problémem velkých a ekonomicky silných měst, v jejichž centrech nahrazují bývalé továrny obchodně-administrativní komplexy a kde se předměstí mění na průmyslové či logistické parky. S nízkou motivací investorů pro vstup do brownfields se mnohem častěji potýkají menší města a chudší regiony.

Revitalizaci brownfields řeší v ČR hned pět ministerstev, přičemž vymezení jejich působnosti je nejasné. V praxi tak vznikají situace, kdy je těžké určité typy brownfields jednoznačně přiřadit k jakémukoli z resortů.

Program Reality - statistika nákladů projektů (v mil. Kč)

částka částka žádaná přidělená

Celkové náklady projektů 18 068 4 211

z toho celkové uznatelné náklady 15 107 3 466

maximální možná výše veřejné podpory 7 255 1 646

výše podpory požadovaná příjemcem 7 010 1 639

Zdroj: MPO (stav k 31. 12. 2006)

AUTOR: Věra Vondráčková

Deloitte BPO G&I

AUTOR: Miroslav Pavlas

Deloitte BPO G&I