Nový stavební zákon (1. část)

Předchozí stavební zákon (zákon č. 50/1976 Sb.) byl v platnosti třicet let a prodělal celkem jedenadvacet změn a novelizací. Starý stavební zákon měl původně sedm vyhlášek (vyhlášky č. 83 až 89/1976 Sb. byly již dříve zrušeny) a v poslední době platily čtyři vyhlášky:

- vyhláška č. 132/1998 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona (vyhláška byla novým stavebním zákonem zrušena),

- vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu (vyhláška je novelizována),

- vyhláška č. 135/2001 Sb., o územně plánovacích podkladech a územně plánovací dokumentaci (vyhláška byla novým stavebním zákonem zrušena),

- vyhláška č. 369/2001 Sb., o obecných technických požadavcích zabezpečujících užívání staveb osobami s omezenou schopností pohybu a orientace (tato tzv. "bezbariérová vyhláška" je novelizována).

1. Nový stavební zákon a související vyhlášky

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), jako celek nabyl účinnosti dnem 1. 1. 2007. Ustanovení týkající se autorizovaných inspektorů platilo už od 1. července 2006. S účinností od téhož dne bylo nově upraveno rovněž poskytování náhrad za vyvlastnění. Účinnost ustanovení, které se týká nároku vlastníka pozemků na náhradu za zrušení určení daného pozemku k zastavění v důsledku změny územního plánu či regulačního plánu (§ 102 odst. 2), je odložena až na datum 1. 1. 2012.

V souvislosti s novým stavebním zákonem byl také přijat nový zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění). Dále byl přijat zákon č. 186/2006 Sb., o změně některých zákonů souvisejících s přijetím stavebního zákona a zákona o vyvlastnění (změnový zákon). Tento tzv. změnový zákon novelizuje padesát jedna zákonů souvisejících se stavebním zákonem.

K novému stavebnímu zákonu byly vydány následující prováděcí právní předpisy:

- vyhláška č. 498/2006 Sb., o autorizovaných inspektorech,

- vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb,

- vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti,

- vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území,

- vyhláška č. 502/2006 Sb., kterou se mění vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj ČR č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu,

- vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření,

- vyhláška č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu.

2. nejvýznamnější změny

Nejvýznamnější změna v novém stavebním zákoně spočívá v rozšíření okruhu staveb, které nevyžadují ohlášení ani stavební povolení. Také je rozšířen okruh staveb, pro jejichž realizaci postačí pouze ohlášení. Institut ohlášení se dle nové právní úpravy v řadě případů podstatně liší od ohlášení tzv. "drobných staveb" podle starého stavebního zákona.

Novou významnou skutečností je zavedení zjednodušených požadavků a postupů ve věci užívání staveb. Ve většině případů bude stačit k užívání stavby písemné oznámení stavebnímu úřadu o záměru zahájit užívání stavby.

Mezi další velké změny v novém stavebním zákoně patří stanovení alternativ ke stavebnímu řízení, jako je například uzavření veřejnoprávních smluv, které nahradí územní rozhodnutí a stavební povolení. Také bude možné nově uzavřít smlouvu s autorizovaným inspektorem, který na jejím základě provede zkrácené stavební řízení.

Z nového stavebního zákona byla vyňata právní úprava vyvlastnění, která je nyní přesunuta do samostatného zákona o vyvlastnění. Nová úprava podrobně reguluje podmínky vyvlastnění, zahájení a průběh řízení, rozhodnutí o vyvlastnění. V novém vyvlastňovacím zákoně jsou dané také podmínky pro zrušení vyvlastnění, čímž se velmi posiluje právní jistota vlastníků pozemků a staveb, kterých se vyvlastnění týká. Od 1. 1. 2007 se poskytuje výše náhrady vyvlastňované nemovitosti v částce odpovídající ceně obvyklé, která je však stanovena znaleckým posudkem.

Na úseku územního plánování je v novém stavebním zákonu upraven stejný okruh územně plánovacích činností jako doposud, nově pak instituty pořizování územně analytických podkladů, politiky územního rozvoje, zásad územního rozvoje, podmínky sloučení postupů při posuzování vlivu záměru na životní prostředí. Dále jsou ve stavebním zákonu nově upraveny také podmínky přípravy území pro umístění a realizaci veřejné infrastruktury, evidence územně plánovací činnosti a kvalifikační podmínky pro územně plánovací činnost.

Na úseku stavebního řádu je v podstatě upraven stejný okruh řízení či jiných postupů vykonávaných stavebními úřady, týkajících se povolování, užívání, údržby, či odstraňování staveb, jako tomu bylo dosud. Jinak je upraven zejména dozor nad prováděním staveb.

3. VÝKON VEŘEJNÉ SPRÁVY PODLE NOVÉHO STAVEBNÍHO ZÁKONA

Orgány územního plánování a stavební úřady budou přednostně využívat ve všech projednávaných věcech podle nového stavebního zákona zjednodušující postupy, aby dotčené osoby byly co nejméně zatěžovány.

U jednoduchých staveb se bude vydávat pouze jedno rozhodnutí.

Realizace jednoduchých staveb se bude provádět pouze na základě ohlášení, které je opatřením. Ve věci ohlašování jednoduchých staveb se nepovede správní řízení.

V § 103 nového stavebního zákona jsou taxativním výčtem uvedeny všechny stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce, které nevyžadují od stavebního úřadu povolení ani ohlášení. K provedení některých těchto jednoduchých staveb je však zákonem vyžadován územní souhlas nebo územní rozhodnutí.

Nově stavební úřad u některých jednoduchých staveb, terénních úprav a zařízení může stanovit v územním rozhodnutí, že se k provedení těchto staveb již nebude vyžadovat ohlášení ani stavební povolení.

Od 1. 1. 2007, v souvislosti s účinností nového stavebního zákona, nahrazují regulační plány územní rozhodnutí a územní souhlasy pro daná území.

Podle nového zákona lze slučovat územní a stavební řízení v těch případech, kde jsou pro území vydány územní plány.

Podle nové právní úpravy lze sloučit vydání územního souhlasu s vydáním souhlasu s provedením ohlášené stavby.

V případech daných zákonem mohou orgány územního plánování a stavební úřady uzavřít s žadatelem veřejnoprávní smlouvu místo vydání správního rozhodnutí. Veřejnoprávní smlouva bude nahrazovat územní rozhodnutí a stavební povolení. S uzavřením veřejnoprávních smluv však musí výslovně souhlasit osoby, které by jinak byly účastníky případných územních či stavebních řízení (například sousedé), a také všechny dotčené orgány (např. životní prostředí, památkáři, hygiena, požárníci apod.).

Formou opatření obecné povahy podle části šesté správního řádu se bude nově vydávat veškerá územně plánovací dokumentace, kterou tvoří zásady územního rozvoje, územní a regulační plány. Opatřením obecné povahy podle správního řádu se nově budou rovněž vydávat územní opatření o stavební uzávěře a územní opatření o asanaci území.

STANOVISKA A ZÁVAZNÁ STANOVISKA

Orgány územního plánování a stavební úřady musejí respektovat závazná stanoviska nebo stanoviska od všech dotčených orgánů (např. podle vodního zákona, zákona o ochraně přírody, lesního zákona, zákona o požární ochraně, zákona o státní památkové péči apod.). Obsahy a podmínky z těchto stanovisek či závazných stanovisek budou zahrnovány a vkládány do jednotlivých rozhodnutí a postupů stavebních úřadů, případně jiných správních orgánů.

Nově se zavádí instituty "koordinované závazné stanovisko" a "koordinované stanovisko". Koordinované stanovisko nebo koordinované závazné stanovisko bude obsahovat všechna stanoviska a závazná stanoviska dotčených orgánů, které působí "pod jednou střechou" společně se stavebním úřadem. Vydání koordinovaného stanoviska připadá v úvahu tam, kde je tentýž úřad v postavení několika dotčených orgánů podle zvláštních předpisů. Půjde zejména o obecní úřady obcí s rozšířenou působností.

Dotčené orgány vydávají pro orgány územního plánování a stavební úřady závazná stanoviska do správních řízení, ve kterých se vydává rozhodnutí (například řízení o vydání územního rozhodnutí nebo o stavební povolení).

Dotčené orgány vydávají stanoviska pro postupy orgánů územního plánování a stavebních úřadů. V těchto postupech, pro které se vydávají pouze stanoviska, se nevede správní řízení. Tato stanoviska jsou rovněž závazným podkladem i pro politiku územního rozvoje a pro opatření obecné povahy.

Závazná stanoviska a stanoviska nejsou samostatným rozhodnutím ve správním řízení. Závazná stanoviska a stanoviska, která slouží jako podklady pro řízení a pro postupy stavebních úřadů a dalších správních orgánů ve věcech stavebního zákona, jsou pouze úkony dotčených orgánů ve smyslu § 149 správního řádu, ve kterých se nevede správní řízení.

Každý dotčený orgán je vázán svým předchozím stanoviskem nebo závazným stanoviskem. Navazující stanoviska a navazující závazná stanoviska se v téže věci mohou uplatňovat pouze na základě nových skutečností nebo změn územně plánovací dokumentace apod.

Ve všech řízeních podle stavebního řádu (čtvrtá část stavebního zákona) se nepřihlíží k závazným stanoviskům dotčených orgánů, o kterých již bylo jednou rozhodnuto ve vydaném regulačním plánu, v územním rozhodnutí, v územním opatření o stavební uzávěře a v územním opatření o asanaci území.

Dotčené orgány mohou kontrolovat dodržování takových stanovisek a závazných stanovisek, která orgány územního plánování a stavební úřady zahrnuly do výroku svých meritorních rozhodnutí (ve věci). Dotčené orgány mohou také kontrolovat dodržování stanovisek a závazných stanovisek, která orgány územního plánování a stavební úřady zahrnuly jako součást do opatření obecné povahy nebo jiných úkonů prováděných podle stavebního zákona.

Příslušné orgány budou vydávat koordinované stanovisko nebo koordinované závazné stanovisko za přiměřeného použití správního řádu, a to § 140 o společném řízení.

4. PŮSOBNOST SPRÁVNÍCH ORGÁNŮ VE VĚCECH ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ A STAVEBNÍHO ŘÁDU

Působnost ve věcech územního plánování vykonávají orgány obcí a krajů, Ministerstvo pro místní rozvoj ČR a Ministerstvo obrany ČR.

Orgány obce a kraje vykonávají ve věcech územního plánování působnost přenesenou. Stavební zákon stanoví, které konkrétní věci rozhoduje zastupitelstvo obce nebo kraje. Zastupitelstva krajů a obcí vydávají například územně plánovací dokumentaci - zásady územního rozvoje, územní plány a regulační plány.

Orgány obce zajišťují ochranu a rozvoj hodnot na území obce. Orgány kraje zajišťují ochranu a rozvoj hodnot na území kraje. Obce a kraje jsou povinny soustavně sledovat uplatňování územně plánovací dokumentace a vyhodnocovat ji podle stavebního zákona. Při změně podmínek, za kterých byla tato dokumentace vydána, jsou uvedené orgány povinny tuto změnu zakomponovat (vtělit) i do příslušné územně plánovací dokumentace.

V § 10 až § 16 nového stavebního zákona je stanovena ve věcech územního plánování působnost ministerstva obrany, ministerstva pro místní rozvoj, obecných stavebních úřadů, speciálních stavebních úřadů, vojenských a jiných stavebních úřadů.

OBECNÍ ÚŘAD

Obecní úřad obce s rozšířenou působností je podle nového stavebního zákona od 1. 1. 2007 úřadem územního plánování v přenesené působnosti. Tento nový úřad územního plánování pořizuje územní plán i regulační plán pro území své obce. Úřad územního plánování pořizuje na základě žádostí obcí ve svém správním obvodu územní či regulační plány a územní studie pro území těchto obcí. Úřad územního plánování dále pořizuje územně plánovací podklady a vymezuje zastavěné území na žádost obcí svého správního obvodu. Úřad územního plánování je rovněž dotčeným orgánem v územních řízeních v zákonem stanovených případech (§ 6 nového stavebního zákona). Úřad územního plánování také podává návrh na vložení dat do evidence územně plánovací dokumentace a vykonává další činnosti podle stavebního zákona.

Obecní úřad si může zajistit splnění kvalifikačních předpokladů pro výkon územně plánovací činnosti podle § 24 nového stavebního zákona tak, že například zaměstná úředníky, kteří mají osvědčení zvláštní odborné způsobilosti pro výkon územně plánovací činnosti. Tento obecní úřad potom v přenesené působnosti pořizuje územní studii, územní plán, regulační plán, vymezuje zastavěné území na žádost obce ve svém správním obvodu, podává návrh na vložení dat do evidence územně plánovací činnosti a vykonává další činnosti podle stavebního zákona. Tento obecní úřad může rovněž na základě veřejnoprávní smlouvy vykonávat uvedenou činnost (působnost) i pro další obec nebo obce ve stejném správním obvodu příslušné obce s rozšířenou působností.

Obecní úřad, který nevykonává územně plánovací činnost a není stavením úřadem, musí poskytovat informace pro zpracování územně plánovacích podkladů a územně plánovací dokumentace.

ZASTUPITELSTVO A RADA OBCE

Zastupitelstvo obce v samostatné působnosti rozhoduje o pořízení územního plánu a regulačního plánu, schvaluje zadání (pokyny) pro zpracování návrhu územního plánu, vydává územní plán a projednává zprávu o uplatňování územního plánu. Dále vydává regulační plán a vykonává další činnosti podle stavebního zákona.

Rada obce (kde se nevolí, tak zastupitelstvo) vydává vymezení zastavěného území, územní opatření o asanaci území a územní opatření o stavební uzávěře, uplatňuje v samostatné působnosti námitky k zásadám územního rozvoje a připomínky k územnímu plánu sousední obce a rovněž vykonává další činnosti podle stavebního zákona. Rada (případně zastupitelstvo) schvaluje žádosti obce svého správního obvodu, a to žádosti o pořízení územního plánu, regulačního plánu a územní studie. Rada také schvaluje žádost obce ve věci uzavření smlouvy s právnickou nebo fyzickou osobou oprávněnou k výkonu územně plánovací činnosti (§ 24 odst. 1 nového stavebního zákona).

ORGÁNY KRAJE

V § 7 nového stavebního zákona se vymezuje působnost orgánů kraje v oblasti územního plánování. Tuto přenesenou působnost realizují krajské úřady a zastupitelstva kraje.

V § 8 nového stavebního zákona je vymezena v oblasti územního plánování zvláštní působnost orgánů na území hlavního města Prahy.

RADA PRO UDRŽITELNÝ ROZVOJ ÚZEMÍ

Pro správní obvod obecního úřadu obce s rozšířenou působností může její starosta se souhlasem obcí v jejím správním obvodu zřídit jako zvláštní orgán této obce Radu pro udržitelný rozvoj území (dále jen rada obcí).

Rada obcí projednává územně analytické podklady a vyhodnocuje vlivy územních plánů na udržitelný rozvoj území. Příslušnému pořizovateli územního plánu vydává své stanovisko nebo vyjádření k tomuto územnímu plánu.

STAVEBNÍ ÚŘAD

Stavební úřad vydává územní rozhodnutí, územní souhlas, poskytuje informace pro pořizování územně plánovacích podkladů a územně plánovací dokumentace a vykonává další činnosti podle stavebního zákona.

Stavební úřady vykonávají soustavný dozor nad zajišťováním ochrany veřejných zájmů, ochrany práv a oprávněných zájmů právnických a fyzických osob a nad plněním jejich povinností vyplývajících ze stavebního zákona a právních předpisů vydaných k jeho provedení.

Stavební úřad je ve veřejném zájmu oprávněn:

- provádět kontrolní prohlídky stavby,

- nařizovat neodkladné odstranění stavby,

- nařizovat nutné zabezpečovací práce na stavbě,

- nařizovat nezbytné úpravy na stavbě, stavebním pozemku nebo na zastavěném stavebním pozemku,

- nařizovat provedení udržovacích prací,

- nařizovat vyklizení stavby,

- ukládat opatření na sousedním pozemku nebo stavbě.

Veřejným zájmem se přitom rozumí požadavek, aby:

- stavba byla prováděna v souladu s rozhodnutím nebo jiným opatřením stavebního úřadu,

- stavba byla užívána jen k povolenému účelu,

- stavba neohrožovala život a zdraví osob nebo zvířat, bezpečnost, životní prostředí, zájmy státní památkové péče, archeologické nálezy a sousední stavby, případně nezpůsobovala jiné škody či ztráty,

- se při výstavbě a užívání stavby a stavebního pozemku předcházelo důsledkům živelních pohrom nebo náhlých havárií, čelilo jejich účinkům nebo aby se nebezpečí takových účinků snížilo,

- byly odstraněny stavebně bezpečnostní, požární, hygienické, zdravotní nebo provozní závady na stavbě anebo na stavebním pozemku včetně překážek bezbariérového užívání stavby.

Stavební úřad v rozhodnutí (např. ve stavebním povolení) odůvodní konkrétní veřejný zájem, který zásah (ochranu) stavebního úřadu vyžaduje.

Nadřízený stavební úřad si může vyhradit pravomoc stavebního úřadu prvního stupně u jednotlivých technicky obtížných či neobvyklých staveb nebo opatření s rozsáhlejšími účinky na životní prostředí, kulturní památku, památkovou rezervaci či památkovou zónu v jejich okolí (§ 17 nového stavebního zákona).

Také ministerstvo si může vyhradit pravomoc stavebního úřadu k vydání územního rozhodnutí u staveb přesahujících hranice kraje, u staveb s negativními vlivy na životní prostředí apod.

5. ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ

Cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a udržitelný rozvoj území (§ 18 nového stavebního zákona). Územní plánování zajišťuje předpoklady pro udržitelný rozvoj území z hlediska dosažení prospěšného souladu veřejných a soukromých zájmů na rozvoji území. Územní plánování ve veřejném zájmu chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty v území, včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví.

V nezastavěném území lze umisťovat pouze stavby (zařízení a jiná opatření) pro zemědělství, lesnictví, vodní hospodářství, těžbu nerostů, ochranu přírody a krajiny, veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu a také stavby za účelem rekreace a cestovního ruchu apod. (§ 18 odst. 5 nového stavebního zákona).

Úkolem územního plánování (§ 19 nového stavebního zákona) je například:

- zajišťování a posuzování stavu území, jeho přírodních, kulturních a civilizačních hodnot,

- stanovení koncepce rozvoje území, včetně urbanistické koncepce,

- prověření a posouzení potřeb změn v území i z hlediska veřejného zájmu,

- stanovení požadavků na umístění, uspořádání a řešení staveb,

- stanovení podmínek pro provedení změn v území a podmínek změn v umístění a uspořádání staveb,

- vytváření podmínek pro ochranu území,

- určení nutných asanačních, rekonstrukčních a rekultivačních zásahů do území apod.

Úkolem územního plánování je také vyhodnocení vlivu na udržitelný rozvoj území. Jeho součástí je i posouzení vlivů na životní prostředí (§ 19 odst. 2 nového stavebního zákona).

Při vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území se vyhodnotí vlivy politiky územního rozvoje, zásad územního rozvoje a územního plánu na vyvážený vztah územních podmínek na životní prostředí, hospodářský rozvoj a obyvatelstvo.

SPOLEČNÉ POSTUPY V ÚZEMNÍM PLÁNOVÁNÍ

- Doručování

Stavební zákon stanoví, kdy se písemnosti doručují veřejnou vyhláškou. Veřejnou vyhláškou se například doručuje vedlejším účastníkům územního řízení oznámení o zahájení tohoto územního řízení a také meritorní územní rozhodnutí vzešlé z územního řízení, a to pouze v případech, že v daném území je vydán územní nebo regulační plán.

Zveřejňuje-li se písemnost vyvěšením na více úředních deskách, považuje se den, ve kterém byla písemnost vyvěšena nejpozději, za den vyvěšení. Je tu rozdíl od § 25 správního řádu, podle kterého se v těchto případech považuje za den vyvěšení ten den, ve kterém vyvěsil písemnost na úřední desku správní orgán, který písemnost doručuje.

Písemnosti se mohou na úřední desku vyvěsit pouze formou oznámení. V oznámení se uvedou základní údaje o obsahu písemností a také to, kde lze do písemností nahlédnout.

Písemností se rozumí i výkresy, schémata a jiná zobrazení.

- Územně plánovací informace

Územně plánovací informace je nový právní institut ve stavebním zákoně (§ 21 nového stavebního zákona). Územně plánovací informace je písemnou předběžnou informací podle § 139 správního řádu a obsahuje:

- podmínky a změny využití území z hlediska územně plánovacích podkladů a územně plánovací dokumentace,

- podmínky pro vydání regulačního plánu a územního rozhodnutí, včetně seznamu všech dotčených orgánů,

- podmínky pro vydání územního souhlasu, včetně seznamu dotčených orgánů,

- podmínky pro provedení jednoduchých staveb (§ 104 odst. 1 nového stavebního zákona) bez předchozího územního rozhodnutí či souhlasu.

Územně plánovací informace platí jeden rok, pokud zákon nestanoví jinak.

O územně plánovací informaci se žádá stavební úřad, případně správní orgán územního plánování zásadně na zákonem předepsaných formulářích (i v elektronické podobě). Vzory těchto formulářů obsahuje vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření.

Při pořizování územně plánovací dokumentace (zásad územního rozvoje, územního a regulačního plánu) nařizuje pořizovatel veřejné projednání. Pořizovatelem je obecní úřad, krajský úřad nebo ministerstvo. O průběhu veřejného projednání vede pořizovatel písemný záznam. Při veřejném projednání se stanoviska, námitky a připomínky uplatňují písemně.

Při veřejném projednání zařídí pořizovatel výklad územně plánovací dokumentace projektantem.

- Zástupce veřejnosti

Zástupce veřejnosti je novým právním institutem ve stavebním zákoně.

Veřejnost může být při pořizování návrhu nebo konceptu územně plánovací dokumentace (zásad územního rozvoje, územního a regulačního plánu) zastoupena zmocněným zástupcem veřejnosti. Zmocnění zástupce veřejnosti se dokládá seznamem občanů obce či kraje, kteří uplatňují věcně shodnou připomínku. Zmocnění se rovněž dokládá podpisovou listinou.

- Kvalifikační požadavky pro územně plánovací činnost

Kvalifikační požadavky pro územně plánovací činnost jsou stanoveny v § 24 nového stavebního zákona. Na krajském úřadu a úřadu územního plánování vykonávají územně plánovací činnost úředníci splňující vzdělání a praxi včetně dalších kvalifikačních požadavků, které jsou doloženy osvědčením zvláštní odborné způsobilosti.

Obecní úřad jako pořizovatel provádí územně plánovací činnost svým úředníkem nebo na základě smlouvy s fyzickou či právnickou osobou. Pracovníci uvedené fyzické či právnické osoby musejí splňovat, stejně jako úředníci obecních úřadů, všechny kvalifikační předpoklady pro výkon územně plánovací činnosti.

ÚZEMNĚ PLÁNOVACÍ PODKLADY

Územně plánovací podklady jsou upraveny v § 25 až § 30 nového stavebního zákona.

Územně plánovací podklady tvoří:

- územně analytické podklady,

- územní studie.

- Územně analytické podklady

Územně analytické podklady obsahují zjištění a vyhodnocení stavu a vývoje území a omezení změn v území z důvodu ochrany veřejných zájmů. Územně analytické podklady určují limity pro vymezení území a rovněž obsahují rozbor udržitelného rozvoje území.

Náležitosti obsahu územně analytických podkladů stanoví prováděcí právní předpis, kterým je vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti.

Úřad územního plánování pořizuje územně analytické podklady pro svůj správní obvod za účelem pořízení územního a regulačního plánu. Kraj uvedené podklady pořizuje pro zásady územního rozvoje.

Pořizovatel pořizuje územně analytické podklady na základě průzkumu území a na základě údajů o území. Údaje poskytuje orgán veřejné správy a jím zřízená právnická osoba. Údaje poskytuje rovněž vlastník dopravní a technické infrastruktury.

K pořízení územně analytických podkladů může sloužit i technická mapa. Údaje se poskytují v digitální formě a pořizovatel je může použít jen pro územně plánovací činnost, pro založení a vedení technické mapy a pro činnost projektanta za účelem pořízení plánovací dokumentace a územní studie.

Pořizovatel průběžně aktualizuje územně analytické podklady na základě nových údajů o území a průzkumu území. Pořizovatel pořídí každé dva roky úplnou aktualizaci územně analytických podkladů.

Územně analytické podklady pořizovatel předkládá radě obcí. Rada obcí do 60 dnů sdělí pořizovateli své stanovisko k rozboru udržitelného rozvoje území. Pokud stanovisko nesdělí, platí, že souhlasí. Pořizovatel upraví územně analytické podklady podle výsledku projednání radou obcí a bezodkladně je pošle k posouzení krajskému úřadu.

Územně analytické podklady pro území kraje a jejich aktualizaci pořizuje krajský úřad a předkládá je k projednání svému zastupitelstvu. Potom krajský úřad zašle tyto podklady Ministerstvu pro místní rozvoj ČR a Ministerstvu životního prostředí ČR, a to do šesti měsíců od lhůty stanovené pro pořízení či aktualizaci územně analytických podkladů.

- Územní studie

Územní studie (§ 30 nového stavebního zákona) navrhuje, prověřuje a posuzuje možná řešení vybraných problémů (např. veřejné infrastruktury nebo územního systému ekologické stability), které by mohly významně ovlivňovat nebo podmiňovat využití a uspořádání území (jeho částí).

Pořizovatel pořizuje územní studii:

- je-li to uloženo územně plánovací dokumentací,

- z vlastního podnětu,

- z jiného podnětu.

POLITIKA ÚZEMNÍHO ROZVOJE

Politika územního rozvoje (§ 31 až § 35 nového stavebního zákona) určuje ve stanoveném období požadavky a konkretizaci úkolů územního plánování v republikových, přeshraničních a mezinárodních souvislostech.

Politiku územního rozvoje pořizuje ministerstvo pro celé území republiky a schvaluje ji vláda. Sdělení a schválení politiky územního rozvoje se zveřejňuje ve Sbírce zákonů.

Politika územního rozvoje je závazná pro pořizování a vydávání zásad územního rozvoje, územních a regulačních plánů a pro rozhodování v území.

Politika územního rozvoje stanovuje například republikové priority územního plánování pro zajištění udržitelného rozvoje území. Politika územního rozvoje vymezuje oblasti se zvýšenými požadavky na změny v území, vymezuje území se specifickými hodnotami a také vymezuje plochy a koridory dopravní a technické infrastruktury.

Návrh politiky územního rozvoje pořizuje Ministerstvo pro místní rozvoj ČR ve spolupráci s ostatními ministerstvy a ústředními správními úřady a rovněž ve spolupráci s kraji. Ministerstvo životního prostředí stanoví požadavky na vyhodnocení vlivu na životní prostředí.

Ministerstvo zašle návrh politiky územního rozvoje spolu s vyhodnocením vlivu na udržitelný rozvoj území ministerstvům, jiným ústředním správním orgánům a krajům. Uvedené orgány mohou uplatnit svá stanoviska do 90 dnů od obdržení předmětného návrhu politiky územního rozvoje.

Politiku územního rozvoje stanovuje vláda (§ 34 nového stavebního zákona). Ministerstvo pro místní rozvoj zpracovává ve spolupráci s ministerstvy, jinými ústředními správními úřady a kraji každé čtyři roky zprávu o uplatňování politiky územního rozvoje.

Na základě zprávy o uplatňování politiky územního rozvoje vláda rozhodne o její aktualizaci, nebo o zpracování nového návrhu politiky územního rozvoje (§ 35 nového stavebního zákona).

6. ÚZEMNĚ PLÁNOVACÍ DOKUMENTACE

Územně plánovací dokumentaci tvoří podle nového stavebního zákona zásady územního rozvoje, územní plány a regulační plány.

Územně plánovací dokumentaci vždy pro své území (správní obvod) vydává nově formou opatření obecné povahy podle části šesté správního řádu příslušné zastupitelstvo.

Pořizovatelem územně plánovací dokumentace je obecní úřad (městský úřad či magistrát), krajský úřad Ministerstvo pro místní rozvoj ČR nebo Ministerstvo obrany ČR, které pořizují územně plánovací podklady, územně plánovací dokumentaci, vymezení zastavěného území nebo politiku územního rozvoje.

Územně plánovací dokumentace schválená před 1. červencem 1992 pozbývá platnosti nejpozději do tří let ode dne nabytí účinnosti stavebního zákona (do 1. 1. 2010).

Územně plánovací dokumentaci sídelního útvaru nebo zóny schválenou po 1. červenci 1992 nahradí obec do pěti let ode dne nabytí účinnosti stavebního zákona (do 1. 1. 2012) územním plánem nebo regulačním plánem. Marným uplynutím stanovené lhůty pozbývá tato územně plánovací dokumentace platnost. Uvedená lhůta neběží v případě řešení rozporů při pořizování nového územního plánu nebo regulačního plánu.

Územní plán obce a regulační plán schválený po 1. červenci 1998 lze do pěti let po dni nabytí účinnosti stavebního zákona podle něj upravit. V rozsahu provedené úpravy je možné územní plán nově projednat a vydat, jinak pozbývá platnost. V případě řešení rozporů tato lhůta neběží. Pokud územní plány obcí a regulační plány schválené přede dnem nabytí účinnosti stavebního zákona nebudou nahrazeny nově vydanými (novelizovanými) územními plány a regulačními plány, pozbývají platnosti uplynutím pěti let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, to je k datu 1. 1. 2012.

Územní plány obcí, regulační plány a jejich změny, u kterých bylo přede dnem 1. 1. 2007 zahájeno pořizování, se musejí upravit a vydat již podle nového stavebního zákona a přitom platí zásada, že činnosti ukončené před 1. 1. 2007 se posuzují podle předchozích právních předpisů.

Při projednání a vydání návrhu změny územního plánu obce, regulačního plánu nebo územně plánovací dokumentace sídelního útvaru nebo zóny schválené přede dnem nabytí účinnosti stavebního zákona (před 1. 1. 2007) se postupuje podle nového stavebního zákona.

O úpravě směrné části této dokumentace rozhoduje pro své území obecní úřad, v ostatních případech rozhoduje nový úřad územního plánování. Při úpravě se postupuje podle předchozích právních předpisů, které byly platné a účinné před účinností nového stavebního zákona.

Platné územní plány velkých územních celků jsou ve schváleném rozsahu závazné pro pořizování územních plánů, regulačních plánů a pro rozhodování v území. Platné územní plány obcí a územně plánovací dokumentace sídelních útvarů jsou závazné pro pořizování regulačních plánů schvalovaných zastupitelstvy obcí a pro rozhodování v území.

Za zastavěné území se považuje současně zastavěné území obce vyznačené podle dosavadních právních předpisů v územním plánu obce nebo v regulačním plánu, a to po dobu platnosti této územně plánovací dokumentace. V případě pořizování a vydání jejich změny se zastavěné území aktualizuje podle nového stavebního zákona.

- Předkupní právo obce, kraje nebo státu

K pozemku určenému územním plánem nebo regulačním plánem pro veřejně prospěšnou stavbu nebo pro veřejně prospěšné opatření má obec nebo kraj, který je vymezil v územně plánovací dokumentaci (nebo i stát), předkupní právo. Obec má rovněž předkupní právo k pozemku určenému územním či regulačním plánem pro veřejné prostranství.

Vlastník takového pozemku je v případě zamýšleného převodu povinen nabídnout obci, kraji nebo státu tento pozemek ke koupi za cenu obvyklou, zjištěnou posudkem znalce.

Předkupní právo může být uplatněno do šesti měsíců ode dne doručení nabídky. Uplynutím této lhůty předkupní právo zaniká. Obec, kraj či stát se mohou předkupního práva výslovně vzdát i před uplynutím šestiměsíční lhůty.

Vlastníkovi pozemku, jehož určení k zastavění bylo zrušeno na základě změny územního nebo regulačního plánu, a nebo vydáním nového územního či regulačního plánu nebo zrušením územního rozhodnutí podle § 94 odst. 3 nového stavebního zákona, náleží náhrada. Náhrada se stanoví ve výši rozdílu mezi cenou stavebního pozemku sjednanou v kupní smlouvě a cenou obvyklou, zjištěnou posudkem znalce. Tyto náhrady se budou realizovat od 1. 1. 2012 (§ 102 odst. 2 a § 198 nového stavebního zákona).

Osoba, která byla oprávněna realizovat regulační plán, který byl změněn nebo zrušen, nebo územní rozhodnutí, které bylo zrušeno, má nárok na náhradu skutečných nákladů vynaložených při uplatňování práv z regulačního či územního rozhodnutí, a to ode dne nabytí jejich účinnosti do jejich změny nebo zrušení.

Výše uvedené náhrady poskytuje obec nebo kraj na základě písemné žádosti vlastníka. Náhrada se poskytuje v penězích, návrh výše náhrady musí být doložen posudkem znalce. V případě neuznání nároku rozhoduje o tomto nároku (např. na návrh žadatele) soud.

ZÁSADY ÚZEMNÍHO ROZVOJE

Zásady územního rozvoje (§ 36 až § 42 nového stavebního zákona) stanoví zejména základní požadavky na účelné a hospodárné uspořádání území kraje, rovněž vymezí plochy nebo koridory nadmístního významu a stanoví požadavky na jejich využití (§ 36 odst. 6 nového stavebního zákona). Součástí zásad územního rozvoje je i vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území.

Zásady územního rozvoje mohou ve vybraných plochách nebo koridorech uložit prověření změn využití těchto ploch a koridorů. Za tímto účelem se buď vypracuje územní studie nebo se pořídí a vydá regulační plán. Při pořizování regulačního plánu jsou v zásadách stanoveny podmínky a zadání pro pořízení a vydání regulačního plánu. Zásady mohou stanovit podmínku pro pořízení a vydání regulačního plánu krajem jen v dohodě s dotčenými obcemi.

Zásady územního rozvoje se pořizují pro celé území kraje a vydávají se formou opatření obecné povahy podle správního řádu.

Zásady územního rozvoje jsou závazné pro pořizování a vydávání územních a regulačních plánů a pro rozhodování v území.

Náležitosti obsahu zásad stanoví prováděcí vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti.

- Návrh zásad územního rozvoje

Návrh zásad územního rozvoje pořídí krajský úřad na základě zadání (§ 187 odst. 4 nového stavebního zákona) nebo na základě zprávy o uplatňování zásad územního rozvoje. K návrhu se připojí i vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území.

Krajský úřad oznámí místo a dobu společného jednání o návrhu zásad územního rozvoje jednotlivě, nejméně 15 dnů předem, dotčeným orgánům, ministerstvu a sousedním krajům.

Dotčené orgány uplatňují stanoviska do 30 dnů ode dne jednání a ve stejné lhůtě mohou uplatnit připomínky sousední kraje. K později uplatněným stanoviskům a připomínkám se nepřihlíží.

Vyhodnocení návrhu zásad územního rozvoje projedná krajský úřad se zástupci příslušných ministerstev (§ 37 odst. 4 nového stavebního zákona). Návrh zásad územního rozvoje posuzuje před jejich vydáním ministerstvo, kterému krajský úřad předloží návrh zásad a zprávu o jejich projednání. Ministerstvo sdělí své stanovisko krajskému úřadu do 30 dnů, pokud tak neučiní, platí, že s návrhem souhlasí.

Obsahové náležitosti zprávy o projednání návrhu zásad územního rozvoje stanoví prováděcí právní předpis, kterým je vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti.

O upraveném a posouzeném návrhu zásad územního rozvoje se koná veřejné projednání ve smyslu § 172 odst. 3 správního řádu. Pořizovatel návrhu zásad nejméně 30 dnů předem přizve k veřejnému projednání dotčené orgány, obce v řešeném území a sousední kraje.

Námitky proti návrhu zásad může podat zástupce veřejnosti, obce v řešeném území a obce sousedící s tímto územím. Nejpozději při veřejném projednání může každý uplatnit své připomínky. Dotčené obce a zástupce veřejnosti uplatní ve stejné lhůtě námitky. Připomínky a námitky musejí být odůvodněny a současně musí být vymezeno území dotčené námitkou.

Dotčené orgány uplatní na závěr veřejného projednání stanoviska k připomínkám a námitkám. K později uplatněným stanoviskům, připomínkám a námitkám se nepřihlíží.

Krajský úřad vyhodnotí výsledky projednání a zpracuje návrh rozhodnutí o námitkách.

- Řízení o vydání zásad územního rozvoje

Krajský úřad přezkoumá soulad návrhu zásad územního rozvoje zejména s politikou územního rozvoje, s cíli a úkoly územního plánování a s požadavky všech příslušných zákonů a právních předpisů. Krajský úřad předkládá zastupitelstvu návrh na vydání zásad územního rozvoje s jejich odůvodněním.

Zastupitelstvo si před vydáním zásad územního rozvoje ověří, zda-li nejsou zásady v rozporu s politikou územního rozvoje, se stanovisky dotčených orgánů, se stanoviskem ministerstva apod. Zastupitelstvo kraje vydává zásady územního rozvoje formou opatření obecné povahy podle části šesté správního řádu.

- Soulad zásad územního rozvoje s politikou územního rozvoje, zpráva o uplatňování zásad územního rozvoje

Kraj musí uvést do souladu zásady územního rozvoje s následně schválenou politikou územního rozvoje.

Zásady územního rozvoje nelze změnit rozhodnutím v přezkumném řízení podle správního řádu (§ 97 odst. 3 správního řádu).

Krajský úřad předloží zastupitelstvu kraje nejpozději do dvou let po vydání zásad územního rozvoje nebo do dvou let od poslední aktualizace těchto zásad zprávu o jejich uplatňování v uplynulém období.

Návrh zprávy musí být před předložením zastupitelstvu ke schválení konzultován s obcemi, krajem a dotčenými orgány.

Na základě požadavku ve výše uvedené zprávě může být zpracován nový návrh zásad územního rozvoje.

Obsahové náležitosti zprávy o uplatňování zásad územního rozvoje stanoví prováděcí právní předpis, kterým je vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti.

ÚZEMNÍ PLÁN

Územní plán (§ 43 až § 60 nového stavebního zákona) stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany hodnot území, plošné a prostorové uspořádání území (urbanistická koncepce).

Územní plán stanovuje koncepci veřejné infrastruktury, vymezuje zastavěné území, plochy a koridory ke změně stávající zástavby a k obnově území i pro veřejně prospěšné stavby.

Územní plán stanoví podmínky pro využití ploch a koridorů.

Územní plán může ve vybraných plochách a koridorech uložit k prověření jejich změn vypracování územní studie nebo pořízení regulačního plánu, a to jako podmínek pro rozhodování o změnách v území (§ 43 odst. 2 nového stavebního zákona).

Územní plán se pořizuje a vydává pro celé území obce, pro celé území hlavního města Prahy, případně pro celé území vojenského újezdu.

Územní plán vydává příslušné zastupitelstvo, a to formou opatření obecné povahy podle části šesté správního řádu.

Územní plán je závazný pro pořízení a vydání regulačního plánu zastupitelstvem obce, pro rozhodování v území, zejména pro vydávání územních rozhodnutí.

Náležitosti obsahu územního plánu a obecné požadavky na využití území stanoví prováděcí právní předpis, kterým je vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti.

O pořízení územního plánu rozhoduje zastupitelstvo obce:

- z vlastního podnětu,

- na návrh orgánu veřejné správy,

- na návrh občana obce,

- na návrh fyzické nebo právnické osoby, které má vlastnická (obdobná) práva k pozemku či stavbě na území obce.

Náklady na zpracování územního plánu projektantem hradí obec, která rozhodla o jeho pořízení. Náklady spojené s projednáním územního plánu hradí pořizovatel. Obec může úhradu nákladů uložit navrhovateli, pro kterého se územní plán zpracovává.

Návrh na pořízení územního plánu se podává u obce, pro jejíž území se tento plán pořizuje. Splňuje-li návrh zákonem stanovené náležitosti (§ 46 odst. 1 nového stavebního zákona), pořizovatel jej posoudí a se svým stanoviskem bezodkladně předloží k rozhodnutí zastupitelstvu obce. O výsledku jednání zastupitelstva informuje obec navrhovatele a úřad územního plánování.

- Zadání územního plánu

Na základě rozhodnutí zastupitelstva o pořízení územního plánu pořizovatel ve spolupráci s určeným zastupitelem zpracuje návrh zadání územního plánu. Pořizovatel zašle návrh zadání územního plánu dotčeným orgánům, sousedním obcím a krajskému úřadu.

Pořizovatel dále zajistí zveřejnění návrhu zadání územního plánu a také jeho vystavení k veřejnému nahlédnutí po dobu 30 dnů ode dne vyvěšení oznámení o projednání zadání na úřední desce.

V uvedené lhůtě může každý uplatnit své připomínky. Do 30 dnů od obdržení návrhu zadání územního plánu mohou u pořizovatele uplatnit své požadavky rovněž dotčené orgány a krajský úřad. V téže lhůtě mohou uplatnit své podněty sousední obce. K požadavkům dotčených orgánů a krajského úřadu a k podnětům sousedních obcí nebo k připomínkám uplatněným po uvedených lhůtách se nepřihlíží.

Na základě uplatněných požadavků a podnětů pořizovatel ve spolupráci s určeným zastupitelem upraví návrh zadání a předloží jej ke schválení.

Zadání územního plánu schvaluje zastupitelstvo obce, pro jejíž území je územní plán pořizován.

Náležitosti obsahu zadání územního plánu stanoví prováděcí právní předpis.

Pokud je tak stanoveno v zadání územního plánu, zajistí se zpracování konceptu územního plánu a vyhodnocení vlivu na životní prostřední podle § 48 a § 49 nového stavebního zákona. Jinak se koncept územního plánu nepořizuje.

- Návrh územního plánu

Na základě schváleného zadání územního plánu (příp. schválených pokynů pro zpracování návrhu územního plánu) pořizovatel pořídí pro obec zpracování návrhu územního plánu.

Pořizovatel oznámí místo a dobu konání společného jednání o návrhu územního plánu nejméně 15 dnů předem dotčeným orgánům, krajskému úřadu, obci, pro kterou se plán pořizuje a sousedním obcím. Do 30 dnů ode dne jednání mohou dotčené orgány uplatnit stanoviska a sousední obce své připomínky. Po tuto dobu pořizovatel umožní uvedeným orgánům nahlížet do návrhu územního plánu.

Vyhodnocení vlivu na udržitelný rozvoj území projedná rada obcí. Své vyjádření k tomuto vyhodnocení sdělí pořizovateli do 30 dnů od předložení podkladů. Později se k vyjádření rady obcí nepřihlíží.

Návrh územního plánu posuzuje před řízením o jeho vydání krajský úřad. Pořizovatel předloží krajskému úřadu návrh územního plánu a zprávu o jeho projednání. Krajský úřad sdělí pořizovateli své stanovisko do 30 dnů ode dne předložení všech stanovených podkladů ve věci posouzení územního plánu. Pokud krajský úřad do 30 dnů stanovisko nesdělí, platí, že s předloženým návrhem souhlasí.

Obsahové náležitosti zprávy o projednání návrhu územního plánu stanoví prováděcí právní předpis, kterým je vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti.

- Řízení o územním plánu

Řízení o územním plánu je upraveno v § 52 a § 53 nového stavebního zákona. O upraveném a posouzeném návrhu územního plánu se koná veřejné projednání ve smyslu § 172 odst. 3 správního řádu.

Pořizovatel zajistí, aby po dobu 30 dnů ode dne doručení veřejné vyhlášky byl návrh územního plánu vystaven k veřejnému nahlédnutí u pořizovatele v příslušné obci.

Pořizovatel nejméně 30 dnů předem přizve k veřejnému projednání územního plánu obec, dotčené orgány a sousední obce.

Námitky proti návrhu územního plánu mohou podat pouze vlastníci pozemků a staveb dotčených návrhem například ohledně veřejně prospěšných staveb nebo zastavitelných ploch. Námitky může podat rovněž zástupce veřejnosti. Nejpozději při veřejném projednání může každý uplatnit své připomínky a dotčené osoby (vlastníci pozemků a staveb) mohou uplatnit námitky. V připomínkách i námitkách musí být uvedeno odůvodnění a údaje podle evidence v katastru nemovitostí dokladující dotčená práva. V námitce se musí vymezit území dotčené touto námitkou. Dotčené orgány uplatní na závěr veřejného projednání své stanovisko ke všem připomínkám a námitkám. K později uplatněným stanoviskům, připomínkám a námitkám se nepřihlíží.

Pořizovatel ve spolupráci s určeným zastupitelem vyhodnotí výsledky projednání a zpracuje návrh rozhodnutí o námitkách uplatněných k návrhu územního plánu (případně ke konceptu územního plánu).

Pořizovatel předkládá zastupitelstvu obce návrh na vydání územního plánu s jeho odůvodněním.

Zastupitelstvo obce vydá územní plán, pokud není v rozporu s politikou územního rozvoje, s územně plánovací dokumentací vydanou krajem apod. (§ 54 odst. 2 nového stavebního zákona).

V případě, že zastupitelstvo nesouhlasí s předloženým návrhem územního plánu nebo nesouhlasí s výsledky jeho projednání, vrátí návrh s pokyny pořizovateli k úpravě a k novému projednání. Jinak zastupitelstvo tento návrh zamítne.

- Soulad územního plánu s územně plánovací dokumentací, zpráva o uplatňování územního plánu

Obec je povinna uvést do souladu územní plán s územně plánovací dokumentací následně vydanou krajem a do souladu s následně schválenou politikou územního rozvoje.

Pořizovatel předloží zastupitelstvu obce nejpozději do čtyř let po vydání územního plánu a poté pravidelně nejméně jednou za čtyři roky zprávu o uplatňování územního plánu v uplynulém období. Návrh zprávy musí být před předložením zastupitelstvu ke schválení konzultován s dotčenými orgány a krajským úřadem.

Obsahové náležitosti zprávy o uplatňování územního plánu a jeho změny stanoví prováděcí právní předpis, kterým je vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti.

- Zastavěné území

Další zastavitelné plochy lze změnou územního plánu vymezit pouze na základě prokázání nemožnosti využít již vymezené zastavitelné plochy. Musí se zdůraznit a odůvodnit potřeby vymezení nových zastavitelných ploch.

Ke zpracování a projednání návrhu zadání (popř. konceptu) nebo návrhu územního plánu je stanovena lhůta jednoho roku od předchozího rozhodnutí zastupitelstva obce.

Opatření proti průtahům při pořizování územního plánu se řídí § 56 nového stavebního zákona.

Ke spojenému pořízení územního a regulačního plánu může v odůvodněných případech dojít rozhodnutím zastupitelstva obce podle § 57 nového stavebního zákona.

Na území obce se vymezuje jedno, případně více zastavěných území. Do zastavěného území se zahrnují pozemky v intravilánu s výjimkou vinic, chmelnic, zemědělské půdy apod. Do zastavěného území se dále zahrnují pozemky vně intravilánu, a to například zastavěné stavební pozemky, stavební proluky, pozemní komunikace, ostatní veřejná prostranství apod. (§ 58 nového stavebního zákona).

Není-li vydán územní plán, může obec požádat o pořízení vymezení zastavěného území úřad územního plánování. Zastavěné území se vymezuje podle § 58 nového stavebního zákona a vydává se formou opatření obecné povahy.

Úřad územního plánování vede o návrhu zastavěného území projednaného s dotčenými orgány řízení o jeho vydání. Návrh vymezení zastavěného území se zveřejní a vystaví u příslušné obce. Vymezení zastavěného území lze vydat, je-li v souladu s výsledkem projednání. V případě, že rada obce nesouhlasí s předloženým návrhem nebo nesouhlasí s výsledky jeho projednání, schválí pokyny k přepracování návrhu a vrátí jej úřadu územního plánování k úpravě a novému projednání.

REGULAČNÍ PLÁN

Regulační plán (§ 61 až § 75 nového stavebního zákona) v řešené ploše stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, pro ochranu hodnot a charakteru území a pro vytvoření příznivého životního prostředí.

Regulační plán nahrazuje v řešené ploše územní rozhodnutí a je závazný pro všechna rozhodnutí v území.

Regulační plán nenahrazuje územní rozhodnutí v nezastavěném území.

Náležitosti obsahu regulačního plánu stanoví prováděcí právní předpis, kterým je vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti.

Regulační plán se vydává buď z podnětu nebo na žádost, a to ve formě opatření obecné povahy podle části šesté správního řádu.

O pořízení regulačního plánu z vlastního či jiného podnětu rozhoduje zastupitelstvo obce, kraje nebo ministerstvo obrany (§ 62 odst. 2 nového stavebního zákona).

Regulační plán pořizovaný na žádost se může vydat na žádost fyzické či právnické osoby za podmínky, že tak stanoví zásady územního rozvoje nebo územní plán. Součástí zásad územního rozvoje a územního plánu však musí být v tomto případě i zadání regulačního plánu.

Náklady na zpracování návrhu regulačního plánu projektantem hradí obec nebo kraj příslušný k jeho vydání, případně jiná osoba, která má na vydání regulačního plánu zájem (§ 63 nového stavebního zákona). Náklady spojené s projednáním regulačního plánu hradí pořizovatel.

Pořízení regulačního plánu z podnětu je upraveno v § 64 nového stavebního zákona.

Podnět k pořízení regulačního plánu obsahuje obecné náležitosti podání, základní údaje o požadovaném záměru, identifikaci pozemků, údaje o dosavadním využití vymezené plochy, důvody a účel pořízení regulačního plánu a další náležitosti podle § 64 odst. 1 nového stavebního zákona. Obsahové náležitosti podnětu stanoví prováděcí vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytic-kých podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti. Podnět k pořízení regulačního plánu se podává na zákonem předepsaném formuláři.

- Návrh zadání regulačního plánu

Návrh zadání pořizovatel vystaví po dobu 15 dnů k veřejnému nahlédnutí v příslušné obci. Pořizovatel tento návrh zadání regulačního plánu zašle dotčeným orgánům a obci, pro kterou se regulační plán pořizuje.

Každý může uplatnit ve lhůtě 15 dnů ode dne zveřejnění požadavky k obsahu zadání. Dotčené orgány mohou své požadavky uplatnit do 30 dnů od obdržení zadání návrhu. K později uplatněným požadavkům se nepřihlíží.

Zadání návrhu regulačního plánu schvaluje zastupitelstvo obce nebo kraje, které rozhodlo o pořízení regulačního plánu.

- Návrh regulačního plánu

Na základě schváleného zadání návrhu regulačního plánu pořizovatel pro obec či kraj zajistí zpracování návrhu regulačního plánu. Současně pořizovatel zajistí dokumentaci vlivů na životní prostředí, na evropsky významnou lokalitu a na ptačí oblast.

Pořizovatel oznámí 15 dnů předem místo a dobu konání společného jednání o návrhu regulačního plánu dotčeným orgánům a příslušné obci. Pořizovatel dotčené orgány vyzve k uplatnění stanovisek ve lhůtě 30 dnů ode dne jednání. Pořizovatel umožní dotčeným orgánům v uvedené třicetidenní lhůtě nahlížet do návrhu regulačního plánu.

- Regulační plán vydaný na žádost

Pořízení regulačního plánu na žádost je upraveno v ustanovení § 67 a § 68 nového stavebního zákona.

Žádost o vydání regulačního plánu obsahuje obecné náležitosti podání, základní údaje o požadovaném záměru, identifikaci pozemků, údaje o dosavadním využití vymezené plochy apod. (§ 66 odst. 1 nového stavebního zákona). Obsahové náležitosti žádosti a jejích příloh stanoví prováděcí vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytic-kých podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti.

Žádost se podává u příslušného pořizovatele [§ 2 odst. 2 písm. a) nového stavebního zákona], kterým je například obecní úřad, městský úřad či krajský úřad.

Žadatel o vydání regulačního plánu může uzavřít dohodu o parcelaci. Dohoda o parcelaci je smlouva mezi žadatelem a vlastníky pozemků a staveb, kteří jsou dotčeni navrhovaným záměrem. Tato smlouva obsahuje souhlas i s rozdělením nákladů spojených s realizací záměru.

Obec nebo kraj mohou podmínit vydání regulačního plánu uzavřením smlouvy o spoluúčasti žadatele na vybudování nové nebo na úpravě stávající veřejné infrastruktury. Tato smlouva se nazývá plánovací smlouva.

K žádosti o vydání regulačního plánu žadatel připojí stanoviska dotčených orgánů, posouzení vlivu záměru regulačního plánu na evropsky významnou lokalitu nebo na ptačí oblast. Dále předloží návrh regulačního plánu upravený podle stanovisek a vyhodnocení souladu návrhu plánu s jeho zadáním, údaje o vlivu záměru plánu na území a na veřejnou infrastrukturu. Také doloží doklady o vlastnictví, dohodu o parcelaci, návrh plánovací smlouvy apod. (§ 66 odst. 3 nového stavebního zákona).

Práva a povinnosti z regulačního plánu vydaného na žádost lze převést písemnou veřejnoprávní smlouvou, jejíž přílohou je regulační plán.

Regulační plán pořízený na žádost platí tři roky ode dne nabytí jeho účinnosti, není-li v něm stanovená lhůta delší. Regulační plán pořízený na žádost pozbývá platnost, když není ve lhůtě platnosti podána úplná žádost o stavební povolení, ohlášení apod. (§ 71 nového stavebního zákona).

Regulační plán pořízený na žádost lze měnit na žádost toho, komu přísluší vykonávat práva z něj plynoucí. Regulační plán pořízený z podnětu lze měnit z podnětu příslušného zastupitelstva.

- Řízení o návrhu regulačního plánu

O návrhu regulačního plánu projednaném s dotčenými orgány se koná veřejné projednání za účasti dotčených orgánů a příslušné obce.

Pořizovatel vyrozumí dotčené orgány a příslušnou obec o konání veřejného projednání 30 dnů předem. Námitky a připomínky k regulačnímu plánu a stanoviska dotčených orgánů lze uplatnit nejpozději při veřejném projednání. K později uplatněným námitkám a připomínkám se nepřihlíží.

Návrh regulačního plánu pořizovatel doručí veřejnou vyhláškou a vystaví k veřejnému nahlédnutí v obci a u pořizovatele nejméně 15 dnů přede dnem veřejného projednání, a to po dobu 30 dnů.

Námitky proti návrhu regulačního plánu mohou podat obec a dotčené osoby (vlastníci pozemků a staveb, jichž se záměr regulačního plánu dotýká; § 85 odst. 1 a 2 nového stavebního zákona). Nejpozději při veřejném projednání může každý podat své připomínky. K námitkám a připomínkám uplatněným k věcem, o kterých bylo rozhodnuto v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje, se nepřihlíží.

Pořizovatel přezkoumá soulad návrhu regulačního plánu s § 68 nového stavebního zákona a předloží jej s odůvodněním, případně se schválenou plánovací smlouvou zastupitelstvu obce či kraje k vydání.

Příslušné zastupitelstvo vydá regulační plán po ověření, že není v rozporu s výsledky projednání a s požadavky uvedenými v § 68 odst. 1 nového stavebního zákona.

Pokud zastupitelstvo nesouhlasí s návrhem, návrh vrátí s pokyny pro přepracování k novému projednání, anebo tento návrh zamítne.

Zastupitelstvo obce může v odůvodněných případech rozhodnout o souběžném pořízení regulačního plánu a změny územního plánu podle § 70 nového stavebního zákona.

U regulačních plánů pořízených z podnětu nebo na žádost se provádí jejich posouzení podle § 73 a § 74 nového stavebního zákona. O posuzovaném regulačním plánu se vede řízení podle § 75 nového stavebního zákona.

7. ÚZEMNÍ ROZHODNUTÍ

Územní rozhodnutí nebo územní souhlas (§ 76 až § 100 nového stavebního zákona) je nutný a zákonem vyžadovaný pro umísťování staveb (zařízení), pro změnu staveb (zařízení), pro změnu vlivu stavby (zařízení) na využití území, pro změnu využití území a pro ochranu důležitých zájmů v území.

Územní řízení se spojuje s vybranými postupy při posuzování vlivu na životní prostředí podle zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivu na životní prostředí, v případě, že příslušným úřadem podle uvedeného zákona je krajský úřad a za předpokladu, že varianty k řešení žadatelova záměru se z hlediska umístění stavby nezpracovávají. V tomto případě žadatel připojí k žádosti o vydání územního rozhodnutí posudek a dokumentaci vlivů.

Územním rozhodnutím stavební úřad rozhoduje o:

- umístění stavby nebo zařízení (§ 79 nového stavebního zákona),

- změně využití území (§ 80 nového stavebního zákona),

- změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území (§ 81 nového stavebního zákona),

- dělení nebo scelování pozemků (§ 82 nového stavebního zákona),

- ochranném pásmu (§ 83 nového stavebního zákona).

Územní rozhodnutí se nevydává pro území, kde je vydán regulační plán, a to v rozsahu, v jakém nahrazuje tento regulační plán příslušná územní rozhodnutí.

Stavební úřad může podle správního řádu spojit územní a stavební řízení, jsou-li podmínky v území jednoznačné, zejména je-li pro území schválen územní plán nebo regulační plán.

Stavební úřad může v územním rozhodnutí u jednoduchých staveb na žádost stanovit, že k jejich provedení nebude vyžadovat ohlášení ani stavební povolení.

Se souhlasem dotčeného orgánu může stavební úřad nově uzavřít se žadatelem veřejnoprávní smlouvu o umístění stavby, o změně využití území a o změně vlivu stavby na využití území. Tato veřejnoprávní smlouva nahradí územní rozhodnutí. Náležitosti obsahu veřejnoprávní smlouvy stanoví prováděcí právní předpis, kterým je vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření. Veřejnoprávní smlouva se uzavírá podle části páté správního řádu a musejí s ní výslovně souhlasit všechny osoby, které by jinak byly účastníky příslušného řízení v případě, že by se veřejnoprávní smlouva neuzavírala.

Územním rozhodnutím stavební úřad schvaluje navržený záměr a stanoví podmínky pro využití i ochranu území a také zejména pro projektovou přípravu stavby. Stavební úřad může v územním rozhodnutí uložit zpracování prováděcí dokumentace stavby.

V územním rozhodnutí stavební úřad rozhodne o námitkách účastníků řízení, v odůvodnění tohoto rozhodnutí vyhodnotí připomínky veřejnosti a stanoví dobu platnosti rozhodnutí, pokud tato doba bude delší než stanoví zákon.

U staveb dočasných nebo u rozhodnutí o změně využití území pro dočasné činnosti stavební úřad stanoví lhůtu pro odstranění stavby nebo pro ukončení činnosti a následný způsob úpravy území.

Obsahové náležitosti jednotlivých druhů územních rozhodnutí stanoví prováděcí právní předpis, kterým je vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření.

Pokud nastanou skutečnosti uvedené v § 92 odst. 2 nového stavebního zákona (např. záměr žadatele není v souladu s územně plánovací dokumentací, se zákonem apod.), stavební úřad žádost o vydání územního rozhodnutí zamítne.

Je-li v řízení vydán územní nebo regulační plán, doručuje se územní rozhodnutí hlavním účastníkům řízení (žadateli a obci) a také dotčeným orgánům jednotlivě (do vlastních rukou).

Vedlejším účastníkům se toto rozhodnutí doručuje veřejnou vyhláškou.

Po dni nabytí právní moci územního rozhodnutí stavební úřad předá žadateli jedno vyhotovení územního rozhodnutí opatřené záznamem o účinnosti spolu s ověřenou grafickou přílohou.

Územní rozhodnutí o umístění stavby, změně využití území, změně stavby a o dělení nebo scelování pozemků platí dva roky ode dne nabytí právní moci. Stavební úřad může stanovit v rozhodnutí dobu platnosti delší. Po dobu platnosti územního rozhodnutí může stavební úřad na odůvodněnou žádost dobu platnosti prodloužit. Na řízení o prodloužení lhůty se vztahují přiměřeně ustanovení o územním řízení. Veřejné ústní jednání se nekoná. Závazná stanoviska, námitky a připomínky lze podat ve lhůtě patnácti dnů ode dne doručení, jinak se k nim nepřihlíží.

Územní rozhodnutí pozbývá platnosti například, když ve lhůtě platnosti není podána řádná žádost o stavební povolení, ohlášení apod. podle § 93 odst. 4 nového stavebního zákona.

Územní rozhodnutí pozbývá platnosti rovněž dne, kdy stavební úřad obdrží sdělení žadatele, že upustil od záměru.

Územní rozhodnutí lze změnit na žádost oprávněného, a to tehdy, když se změnila plánovací dokumentace nebo jiné podklady potřebné pro územní rozhodnutí, případně se změní podmínky v území. Stavební úřad v těchto případech učiní změnu tak, že se dosavadní část rozhodnutí nahradí novým územním rozhodnutím.

Územní rozhodnutí lze z moci úřední změnit nebo zrušit v řízení o umístění veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření.

KDY NENÍ ÚZEMNÍ ROZHODNUTÍ POTŘEBA?

V § 79 odst. 3 nového stavebního zákona jsou uvedeny případy, ve kterých se rozhodnutí o umístění stavby a územní souhlas nevyžaduje.

Rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas nevyžadují:

- informační a reklamní zařízení o celkové ploše menší než 0,6 m2 umísťovaná mimo ochranná pásma pozemních komunikací,

- stožáry pro vlajky do výšky osmi metrů,

- povrchová zařízení pro rozvod nebo odvod vody na zemědělské půdě nebo na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, nejde-li o vodní díla,

- sirény včetně jejich podpěrných konstrukcí a související zařízení do celkové výšky 1,5 metru,

- signální věže, signály a pyramidy pro zeměměřické účely,

- bleskosvody a zařízení, které tvoří jejich součást,

- informativní značky a oznámení na pozemních komunikacích,

- opěrné zdi do výšky jednoho metru, které nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi a s veřejným prostranstvím,

- propustky na účelových komunikacích,

- přenosné stavby, zařízení a konstrukce, jejichž doba umístění na pozemku nepřesáhne 30 dnů v roce,

- signální a monitorovací zařízení umísťovaná na stávajících stavbách,

- důlní díla, důlní stavby pod povrchem a stavby v povrchových lomech a skrývkách, pokud podléhají schvalování a dozoru státní báňské správy podle horních předpisů,

- cirkusové stany pro nejvýše dvě stě osob a scénické stavby pro film, televizi nebo divadlo,

- sjezdy z pozemních komunikací na sousední nemovitosti,

- označení budov státních orgánů a orgánů veřejné správy, označení veřejně prospěšných staveb, staveb právnických a fyzických osob podnikajících podle zvláštních právních předpisů a označení nemovitých kulturních památek podle zvláštního právního předpisu, případně značkou stanovenou mezinárodní smlouvou.

Územní rozhodnutí o změně stavby ani územní souhlas se dále nevyžaduje při provádění stavebních úprav a udržovacích prací (§ 81 odst. 3 nového stavebního zákona).

Územní rozhodnutí o změně využití území ani územní souhlas nevyžadují sjezdy z pozemních komunikací na sousední nemovitosti.

Rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků se nevydává, pokud podmínky pro dělení nebo scelení pozemků jsou dány regulačním plánem, jiným rozhodnutím stavebního úřadu nebo rozhodnutím podle zvláštního právního předpisu, popřípadě není důvodné stanovit podmínky pro dělení nebo scelování pozemků.

Rozhodnutí o ochranném pásmu se nevydává, jestliže podmínky ochrany jsou stanoveny zvláštním právním předpisem nebo na jeho základě.

8. ÚZEMNÍ ŘÍZENÍ

Územní rozhodnutí vydává příslušný stavební úřad na základě územního řízení nebo na základě zjednodušeného územního řízení.

ÚČASTNÍCI ŘÍZENÍ

Stavební zákon rozlišuje hlavní a vedlejší účastníky územního řízení.

Hlavními účastníky jsou žadatel a obec, na jejímž území se požadovaný záměr uskuteční. Vedlejšími účastníky jsou vlastníci a oprávněné osoby z věcných práv těch pozemků a staveb, na kterých bude požadovaný záměr uskutečněn. Vedlejšími účastníky jsou i vlastníci a osoby oprávněné z věcných práv sousedních pozemků a staveb. Dále jsou účastníky osoby určené podle zvláštních právních předpisů a společenství vlastníků jednotek podle zákona o vlastnictví bytů.

Účastníky řízení nejsou nájemci bytů, nebytových prostor nebo pozemků.

ŽÁDOST O VYDÁNÍ ÚZEMNÍHO ROZHODNUTÍ

Žádost o vydání územního rozhodnutí se podává na zákonem předepsaných formulářích (i elektronicky) a obsahuje kromě obecných náležitostí také údaje o požadovaném záměru a identifikační údaje o pozemcích a stavbách.

K žádosti žadatel připojí doklady o vlastnictví, doklad o právu založeném smlouvou provést stavbu, rozhodnutí a stanoviska dotčených orgánů, stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury a dokumentaci záměru.

Obsahové náležitosti žádosti o vydání územního rozhodnutí a jejích příloh stanoví prováděcí právní předpis, kterým je vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření. Žádosti o vydání jednotlivých územních rozhodnutí se nově musejí stavebním úřadům doručovat na zákonem předepsaných formulářích (i elektronicky), jejichž vzory jsou uvedeny v této vyhlášce.

PRŮBĚH ÚZEMNÍHO ŘÍZENÍ

Stavební úřad oznámí zahájení územního řízení. K projednání žádosti nařídí stavební úřad veřejné ústní jednání a pokud je účelné, spojí se ústní jednání s ohledáním na místě. Konání veřejného ústního jednání se oznamuje účastníkům nejméně patnáct dnů předem.

Je-li v území vydán územní nebo regulační plán, doručuje se oznámení o zahájení územního řízení hlavním účastníkům a dotčeným orgánům jednotlivě (většinou do vlastních rukou). Vedlejším účastníkům