Jak atraktivní je pro investora zelený bonus?

Řada zahraničních a v poslední době i tuzemských firem uvádí, že při výběru nových kancelářských, případně obchodních prostor preferuje energeticky úsporné stavby. Centrála ČSOB v Praze v Radlické či budova City Green Court stavěná na Pankráci pro společnost PwC jsou toho přímým důkazem. Ano, společnosti se více zajímají o tyto stavby z důvodu vyšší prestiže, ale také proto, že očekávají nižší servisní poplatky na provoz budovy.

Ale jaký význam mají zelené budovy ověnčené mezinárodním certifikátem pro investory, kteří pronajaté budovy od developerů kupují a následně je provozují? Nelze jednoznačně říci, že jsou investoři ochotni si za zelené budovy připlatit. Žádný rozumný investor by nezaplatil nic navíc za budovu, která je sice ekologicky šetrná, nicméně postrádá ostatní fundamenty jako dobrou lokalitu, kvalitní skladbu nájemců a dlouhou dobu nájmů. Riziko, které realitní investor spatřuje v investici do nemovitosti, je vyjádřeno takzvaným "yieldem". Čím nižší je yield, tím menší riziko s sebou zamýšlená transakce nese, a tím vyšší je pak cena nemovitosti, kterou je investor ochoten zaplatit. Z dosavadních průzkumů provedených v zahraničí nelze bohužel jednoznačně říci, že se zelené budovy obchodují za nižší yieldy. Ty se nyní v Praze pohybují okolo 6,5 procenta v případě nejlepších kancelářských budov a 6,25 procenta u nejkvalitnějších nákupních center.

Avšak nepřímá obliba zelených budov u investorů existuje. Jak již zmíněno, tyto budovy přitahují kvalitní nájemce a právě ty chtějí mít v budovách realitní investoři. Nájemce s dobrou platební morálkou představuje pro investora příjem do jeho cash flow, což je to hlavní, co ho zajímá. Navíc může investor očekávat, že se mu v dlouhodobém horizontu sníží výdaje spojené s opravou a údržbou nemovitosti. Přestože zde tedy zatím nejsou přímé důkazy, které by dokládaly, že jsou kupující ochotni platit "zelený" bonus za energeticky úsporné budovy, nepřímý dopad na hodnotu nemovitosti a zároveň na její likviditu patrně existuje skrze zvýšenou schopnost přilákat a udržet kvalitnější nájemce.

Že budou hrát zelené budovy čím dál důležitější roli na realitním poli, dokazují některé nemovitostní fondy zaměřené pouze na tento druh investic, jako například Credit Suisse Real Estate Fund Green Property nebo Catella Real Estate Fund. Je ale znovu nutné podotknout, že investory více než faktická zelenost či nezelenost budovy zajímá především návratnost jejich investice, kterou jim automaticky zelená střecha či dešťová voda tekoucí na toaletách nepřinese.

Karel Klečka
konzultant Jones Lang LaSalle