Zelené sklady se pomalu prosazují

Výstavba energeticky úsporných a k životnímu prostředí šetrných kancelářských budov se dnes pro developery stává nutností, kterou žádají jak nájemci, tak investoři. Na trhu skladových a logistických prostor se v Čechách podobná opatření sice také prosazují, ale o poznání pomaleji.

Na druhou stranu v západní Evropě se výstavba tzv. zelených logistických či výrobních nemovitostí pomalu stává trendem. Firmy tam již pochopily, že přináší nejen ekonomický profit, ale vzhledem k "zelené módě" i zviditelnění v oblasti PR.

"Za minimálním počtem tzv. zelených skladů v České republice stojí především ekonomické důvody, a to vyšší nájemné, které zohledňuje vyšší náklady na stavbu nemovitostí šetrnějších k životnímu prostředí. Zatímco pro nájemce kancelářských nemovitostí je sídlo v zelené administrativní budově součástí korporátní politiky, za kterou jsou připraveni platit případně vyšší sazbu, nájemci skladových a průmyslových prostor jsou citliví na cenu základního nájmu a hledají zejména energeticky úsporná opatření, která vedou ke snížení servisních poplatků, nejvíce nákladů na energie," říká Zdeněk Hausvater z Jones Lang LaSalle.

HLAVNĚ MATERIÁLY A TECHNOLOGIE

Environmentální aspekty skladových prostor se tedy týkají především materiálů použitých při výstavbě budov a technologického vybavení, přičemž obě opatření přispívají právě ke snížení nákladů na provoz nemovitosti. Je to například systém na sběr dešťové vody, která je nejčastěji určena k zavlažování zeleně v areálu, čištění vnitřního prostoru, ke splachování WC nebo již během stavebních prací. Při stavbě se používají recyklované a místní stavební materiály; po dokončení může zůstat recyklační jednotka v areálu; dále se používají neprodyšné izolační materiály, které zajišťují stálé vnitřní prostředí, a vysokoreflexní střešní membrány, jež zamezují přehřívání budovy. Tyto prvky využívají významné developerské společnosti, jako např. CTP Invest, PointPark Properties, Prologis či Segro.

Vzhledem k tomu, že jeden z největších nákladů na provoz nemovitosti tvoří energie, většina opatření směřuje ke snížení energetické náročnosti, a to zejména osvětlení, vytápění či chlazení. Už při přípravě projektu se do návrhu zakreslí střešní okna a světlíky, které umožňují využívat denní světlo. Při umělém osvětlení se používají úsporné LED žárovky, které navíc v kombinaci se senzory pohybu dokáží - podle zkušeností developerské společnosti Prologis - uspořit až 70 % původních nákladů na osvětlení. Díky správně nastavenému vytápění, ventilaci a klimatizaci je podle zkušeností téhož developera možné snížit náklady na spotřebu energií až o 50 %. Obdobnou úsporu dosahuje na svých parcích v České republice společnost PointPark Properties. Společnost Hopi, nájemce PointParku Prague D1, díky instalaci nových "inteligentních světel" snížila své provozní náklady o 66 %. "Taková řešení by mohla být zajímavá pro firmy, které si nechávají stavět skladové či výrobní haly p ro sebe na klíč či na dlouhodobý pronájem. Vzhledem k rostoucím cenám energií se tento přístup začne vyplácet ve střednědobém horizontu a budoucí úspory v nákladech povedou k větší konkurenceschopnosti společnosti," říká Zdeněk Hausvater.

"Hlavní oblasti, kde lze zaváděním tzv. šetrných opatření ušetřit provozní náklady, jsou osvětlení, HVAL (topení, ventilace, klimatizace), izolace a recirkulace studeného a ohřátého vzduchu. Osvětlení LED nebylo ještě před asi rokem a půl úplně vhodné řešení pro velké haly, nyní ale tento systém prochází rychlým rozvojem a často se uplatňuje," řekl Stefan de Goeij z oddělení Property management firmy CTP. Další systémy, které firma zavádí, je cirkulace teplé a studené vody mezi budovou a podzemními nádržemi v závislosti střídání léta a zimy a užití venkovního studeného vzduchu pro skladování chlazeného zboží, které lze uplatnit přibližně 3 měsíce v roce.

V případě, že daná země podporuje využívání alternativních zdrojů energie, na střechách skladů se objevují fotovoltaické solární panely, které však většinou neprovozuje developer, ale třetí strana - provozovatel solární eletrárny. Příkladem může být developerská společnost PointPark Properties, která na střechách svých dvou parků v ČR nechala nainstalovat fotovoltaické elektrárny, jejichž celkový instalovaný výkon je přes 7 MWh.

KOMPLEXNÍ ŘEŠENÍ V LIPSKU

"V České republice se na rozvoj tzv. zelených parků soustředí především společnost Prologis, ostatní developeři využívají některé z výše zmíněných prvků, nejčastěji úsporné osvětlení, kvalitní izolaci, někdy fotovoltaické solární panely. Větší šanci na úspěch mají zelené parky v případě, pokud budou stavěny pro dlouhodobého nájemce na bázi built-to-suit projektu, přímo na míru. Ve Spojených státech amerických si takové sklady nechalo postavit několik FMCG společností jako například Kraft Foods nebo Eden Foods," říká Zdeněk Hausvater z poradenské společnosti Jones Lang LaSalle.

Zelený přístup při výstavbě svého nového logistického parku, který zatím zahrnuje administrativní budovu, letištní hangár, přistávací plochu a distribuční centrum, zvolila i firma DHL Express v Lipsku. Terminál je dobrým příkladem toho, jak lze zkombinovat ekologicky šetrný přístup a ekonomický profit. DHL tam nechala nainstalovat např. solární články nebo kogenerační jednotku, a splnila tak v předstihu plán firmy nazvaný GoGreen, jehož hlavním cílem je snížit emise CO2 do roku 2020 o 30 % ve srovnání s rokem 2007.

Cargo hub v Lipsku je do značné míry energeticky soběstačný. Areál zásobuje moderní kogenerační jednotka na zemní plyn, která pracuje jak samostatně, tak v tandemu s veřejnou sítí. Tato malá elektrárna, jejíž účinnost je kolem 80 až 90 %, je navíc i zdrojem tepla a v létě chladu. Přibližně 1000 m2 střechy distribučního centra vedle toho pokrývají solární články, které posílají energii do veřejné sítě, z čehož plyne firmě zisk. Ve srovnání s konvenčními technologiemi ušetří oba systémy (kogenerační jednotka a fotovoltaické články) kolem 3 tis. t CO2, které by byly vypuštěny do atmosféry. Dalším zeleným opatřením jsou 2 podzemní cisterny, které každý rok nashromáždí 3 tis. m3 dešťové vody. Ta se následně používá místo pitné vody zejména na očistu vzdušné flotily.